輿論通常將那種經(jīng)過(guò)開發(fā)卻又空置的城市俗稱為“鬼城”，批評(píng)其浪費(fèi)土地資源，以及不利于城市的良性發(fā)展。雖然標(biāo)簽化的指稱可能會(huì)令人不悅——尤其涉及相關(guān)地方政府時(shí)，但無(wú)可回避的是，當(dāng)下中國(guó)的確有大量城市存在顯著的房屋空置率。這些地方到底分布在哪里，究竟因何而產(chǎn)生？此前的研究多以宏觀統(tǒng)計(jì)指標(biāo)界定“鬼城”。而在當(dāng)下新興大數(shù)據(jù)、開放數(shù)據(jù)的環(huán)境下，可以相對(duì)客觀地識(shí)別出那些少有人活動(dòng)的開發(fā)區(qū)域，為未來(lái)決策提供相應(yīng)參考。

清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授龍瀛與南京大學(xué)地理與海洋學(xué)院副教授金曉斌等人新近發(fā)表于國(guó)際期刊《Cities》上的一項(xiàng)研究（http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S026427511630261X），就基于2002-2013年期間的新增住宅開發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)城市活力，對(duì)“鬼城”進(jìn)行識(shí)別。研究通過(guò)對(duì)每個(gè)城市中位于老城區(qū)（2000年之前的建成區(qū)）與位于新城區(qū)（2000年后形成的城市新區(qū)）的住宅項(xiàng)目（周邊）的城市活力加以比較，將其作為識(shí)別中國(guó)“鬼城”的標(biāo)準(zhǔn)。為了與現(xiàn)有“鬼城”評(píng)價(jià)結(jié)果相比較，研究還對(duì)活力值最低的30座城市進(jìn)行了排序。

該研究的對(duì)象的范圍

通過(guò)該研究的在線可視化，可查詢每個(gè)城市的情況：https://geohey.com/apps/dataviz/828c12a8701748d491d4031f1138fc4e/share?ak=ZmYzNmY0ZWJhYjcwNGU2ZGExNDgxMWUxNmZiOWNhNGY

數(shù)據(jù)及方法

該研究采用來(lái)自中國(guó)土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的住宅開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)。居住用地交易數(shù)據(jù)包括地塊坐落位置、用地類型、出讓面積等信息。研究采用2002年至2013年期間的總共535,523 宗住宅用地出讓數(shù)據(jù)，相應(yīng)總面積為7770.2平方公里。在研究期內(nèi)，住宅交易的數(shù)量與面積都呈增加趨勢(shì)。研究者指出，居住用地由政府出讓后，建設(shè)周期一般需要2年左右。因此，2002–2013年期間的土地交易可展現(xiàn)2004–2015年期間的城市開發(fā)情況。

2002年至2013年住宅交易情況

研究者將“城市活力”作為城市空間形態(tài)質(zhì)量評(píng)估的主要標(biāo)準(zhǔn)，視其為城市形態(tài)維度、城市功能維度、城市社會(huì)維度的綜合體，是保證城市生活質(zhì)量、維持城市良好形態(tài)、保障城市基本功能的重要因素。因此，基于形態(tài)、功能、社會(huì)三方面，分別探究相應(yīng)住宅的城市活力。

為從城市形態(tài)維度對(duì)住宅開發(fā)交易進(jìn)行評(píng)價(jià)，研究者采用了道路交叉口數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源為2014年的中國(guó)道路網(wǎng)，包括城市街道、區(qū)域性道路以及其他更細(xì)的街道，以及824萬(wàn)個(gè)道路交叉口。

其次，研究者抓取了2014年的興趣點(diǎn)（points of interest，POIs），并對(duì)其進(jìn)行地址編碼，以從功能維度對(duì)住宅開發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià)。一共包括1060萬(wàn)個(gè)POIs 。為從社會(huì)維度進(jìn)行評(píng)價(jià)，研究者收集了某互聯(lián)網(wǎng)公司的基于位置服務(wù)（location based service，LBS）數(shù)據(jù)，以計(jì)算人的活動(dòng)密度。

2014年中國(guó)道路口及POIs

研究者還使用美國(guó)國(guó)家海洋與大氣管理局的國(guó)家地球物理數(shù)據(jù)中心網(wǎng)站上的夜間燈光數(shù)據(jù)，對(duì)以上數(shù)據(jù)所得到的評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。

如果所處位置道路更密、城市功能更發(fā)達(dá)、人群活動(dòng)更豐富，則住宅項(xiàng)目就更具活力。即城市活力（V）＝道路交叉口(J)＊POIs (P)＊LBS（L）。進(jìn)一步，某一城市舊城區(qū)和新城區(qū)活力差異越大、新住宅活力越低，則越可能屬于“鬼城”。把住宅交易記錄與城市行政邊界疊加，可得出：

另外，研究者認(rèn)真研究了新城區(qū)和舊城區(qū)的住宅開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，發(fā)現(xiàn)所有城市都進(jìn)行了極可觀的規(guī)模的開發(fā)，沒(méi)有任何一個(gè)城市是零開發(fā)。

研究者以G數(shù)值對(duì)所有城市進(jìn)行評(píng)定。如果某個(gè)城市G值非常高，但開發(fā)規(guī)模不小，就將其認(rèn)定為鬼城。研究者認(rèn)為，這個(gè)“鬼城”指標(biāo)G，可能克服不同城市在城市形態(tài)、功能和信息通信技術(shù) (ICT)滲透之間存在的差異。

江蘇省一個(gè)小區(qū)域中的LBS密度。需注意，LBS密度經(jīng)過(guò)歸一化，并不代表實(shí)際人口。

新城和舊城的活力差異

宏觀層面，與舊城區(qū)住宅項(xiàng)目相比，新城區(qū)的住宅項(xiàng)目活力數(shù)值極低。研究者比較了舊城區(qū)和新城區(qū)住宅項(xiàng)目的活力數(shù)值以及活力的三個(gè)組成元素。結(jié)果表明，新城區(qū)中的住宅項(xiàng)目道路口密度僅為舊城區(qū)路口密度的39.4%，POI密度僅為舊城區(qū)POI密度的 21.5%，LBS密度僅為舊城區(qū)LBS密度的24.1% 。因此，研究者確信，集中關(guān)注新開發(fā)城市區(qū)域，并與舊城區(qū)對(duì)比，是識(shí)別“鬼城”的合理方法之一。

不同行政級(jí)別的城市，住宅項(xiàng)目活力及其組成要素也差異巨大。下表結(jié)果表明，超出現(xiàn)有城市邊界的住宅項(xiàng)目活力極低，僅占平均活力數(shù)值的20%。就城市形態(tài)維度而言，道路口密度通常隨著城市等級(jí)增加而增加，省會(huì)城市擁有最高的道路口密度。這表明，縣級(jí)市對(duì)應(yīng)著最大的城市街區(qū)。同時(shí)，低層級(jí)的城市具有更高的POI密度，地級(jí)市POI密度最高。

最后，就城市社會(huì)維度而言，越高層級(jí)的城市擁有更高的人群活動(dòng)密度，這與POI密度的變化趨勢(shì)相反。這說(shuō)明，盡管在小城市，住宅項(xiàng)目具有更多可供使用的城市功能，但因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模大，導(dǎo)致人群活動(dòng)密度不高。

各個(gè)行政等級(jí)的城市的住房開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果

每個(gè)住房項(xiàng)目的活力會(huì)受多種因素影響。研究者采用了線性回歸方法，識(shí)別各個(gè)因素對(duì)活力產(chǎn)生的影響，發(fā)現(xiàn)在行政級(jí)別高的城市舊城區(qū)中，近期出現(xiàn)的、與城市中心距離近的、小面積地塊上的住房開發(fā)項(xiàng)目，傾向于有更高的活力。

識(shí)別“鬼城”

研究者在城市層面，將中國(guó)所有住宅開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果相加，并為各個(gè)城市的新城區(qū)和老城區(qū)分別計(jì)算出活力指數(shù)。研究者首先關(guān)注新開發(fā)城區(qū)的活力。結(jié)果表明，中國(guó)中部的城市具有最大的活力評(píng)價(jià)數(shù)值，而東北城市和西部城市則具有較低的活力數(shù)值。

基于在新城區(qū)和舊城區(qū)計(jì)算獲得的活力數(shù)值，研究者繪制了城市G值圖。所有城市的平均G 值為28。

考慮到開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，本研究未將新城區(qū)中住宅開發(fā)項(xiàng)目不足452 公頃（城市住宅開發(fā)項(xiàng)目平均面積）的城市列入排序范圍 。研究者指出，一般而言，城市中城區(qū)面積約30%為居住用地，正如中國(guó)土地利用規(guī)劃的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)所示。住房開發(fā)452公頃的閾值對(duì)應(yīng)的城市區(qū)域面積為15平方公里（4.52平方公里/30%）——即使在中國(guó)這樣的大國(guó)，這仍是龐大的區(qū)域。

最后，為了與已有的“鬼城”分析研究對(duì)比，該研究將G值最高的30座城市進(jìn)行排序，它們是宿州、威海、承德、吳忠、蚌埠、滁州、鞍山、阜新、營(yíng)口、金華、贛州、吉林、泰安、龍口、余姚、開封、臨沂、棗莊、馬鞍山、哈爾濱、信陽(yáng)、宜興、景德鎮(zhèn)、膠州、煙臺(tái)、自貢、菏澤、濱州、沈陽(yáng)和壽光。

“鬼城”檢驗(yàn)與其他認(rèn)知

研究者將這份名單與其他排名（見(jiàn)附錄）比較，發(fā)現(xiàn)不同排名的差異巨大，但也存在若干共性。

首先，被列為“鬼城”的城市，大部分分散在全國(guó)，并未集中于少數(shù)省份或地區(qū)。值得指出的是，盡管大部分“鬼城”位于欠發(fā)達(dá)地區(qū)——如山東省和河北省，但在較發(fā)達(dá)的江蘇省，也有“鬼城”存在。

第二，研究所確認(rèn)的中國(guó)30個(gè)“鬼城”中，有10個(gè)也在其他“鬼城”名單中出現(xiàn)。它們是威海、承德、吳忠、滁州、營(yíng)口、泰安、信陽(yáng)、宜興、景德鎮(zhèn)和煙臺(tái)。

第三，該研究識(shí)別出的“鬼城”名單，與已有的三份“鬼城”名單存在極大差異——四個(gè)“鬼城”名單中的前十個(gè)“鬼城”各自完全不同。但已有的三份中國(guó)“鬼城”名單也并不一致。由此，該研究以大量深入的微觀數(shù)據(jù)描述近年中國(guó)住房開發(fā)情況，為考察中國(guó)“鬼城”提供了一種新的視角。

此外，研究者也考察了這份“鬼城”名單與公眾認(rèn)知的差異。其方式是，百度搜索每個(gè)城市的名字、其所在省份的名字，加上“鬼城”二字，并把搜索項(xiàng)結(jié)果數(shù)量視為該城市作為鬼城的認(rèn)可度/公眾感知/媒體興趣的表征。研究者把每個(gè)城市的G 指標(biāo)與總搜索到的項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行對(duì)應(yīng)，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)指標(biāo)不存在任何相關(guān)性。這表明，研究識(shí)別出的“鬼城”，與中國(guó)公眾對(duì)“鬼城”的認(rèn)知并不一致。

當(dāng)然，研究者也表示，在中國(guó)特定的城市化階段中，“鬼城”是存在的。住宅項(xiàng)目的發(fā)育完善往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，當(dāng)下活力較低，并不代表未來(lái)也同樣如此。現(xiàn)在識(shí)別出的“鬼城”，未來(lái)也可能獲得良好發(fā)展。

附錄

（感謝相欣奕的翻譯支持）