輿論通常將那種經過開發(fā)卻又空置的城市俗稱為“鬼城”，批評其浪費土地資源，以及不利于城市的良性發(fā)展。雖然標簽化的指稱可能會令人不悅——尤其涉及相關地方政府時，但無可回避的是，當下中國的確有大量城市存在顯著的房屋空置率。這些地方到底分布在哪里，究竟因何而產生？此前的研究多以宏觀統(tǒng)計指標界定“鬼城”。而在當下新興大數(shù)據(jù)、開放數(shù)據(jù)的環(huán)境下，可以相對客觀地識別出那些少有人活動的開發(fā)區(qū)域，為未來決策提供相應參考。

清華大學建筑學院副教授龍瀛與南京大學地理與海洋學院副教授金曉斌等人新近發(fā)表于國際期刊《Cities》上的一項研究（http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S026427511630261X），就基于2002-2013年期間的新增住宅開發(fā)項目，通過城市活力，對“鬼城”進行識別。研究通過對每個城市中位于老城區(qū)（2000年之前的建成區(qū)）與位于新城區(qū)（2000年后形成的城市新區(qū)）的住宅項目（周邊）的城市活力加以比較，將其作為識別中國“鬼城”的標準。為了與現(xiàn)有“鬼城”評價結果相比較，研究還對活力值最低的30座城市進行了排序。

該研究的對象的范圍

通過該研究的在線可視化，可查詢每個城市的情況：https://geohey.com/apps/dataviz/828c12a8701748d491d4031f1138fc4e/share?ak=ZmYzNmY0ZWJhYjcwNGU2ZGExNDgxMWUxNmZiOWNhNGY

數(shù)據(jù)及方法

該研究采用來自中國土地市場監(jiān)測系統(tǒng)的住宅開發(fā)項目數(shù)據(jù)。居住用地交易數(shù)據(jù)包括地塊坐落位置、用地類型、出讓面積等信息。研究采用2002年至2013年期間的總共535,523 宗住宅用地出讓數(shù)據(jù)，相應總面積為7770.2平方公里。在研究期內，住宅交易的數(shù)量與面積都呈增加趨勢。研究者指出，居住用地由政府出讓后，建設周期一般需要2年左右。因此，2002–2013年期間的土地交易可展現(xiàn)2004–2015年期間的城市開發(fā)情況。

2002年至2013年住宅交易情況

研究者將“城市活力”作為城市空間形態(tài)質量評估的主要標準，視其為城市形態(tài)維度、城市功能維度、城市社會維度的綜合體，是保證城市生活質量、維持城市良好形態(tài)、保障城市基本功能的重要因素。因此，基于形態(tài)、功能、社會三方面，分別探究相應住宅的城市活力。

為從城市形態(tài)維度對住宅開發(fā)交易進行評價，研究者采用了道路交叉口數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源為2014年的中國道路網，包括城市街道、區(qū)域性道路以及其他更細的街道，以及824萬個道路交叉口。

其次，研究者抓取了2014年的興趣點（points of interest，POIs），并對其進行地址編碼，以從功能維度對住宅開發(fā)進行評價。一共包括1060萬個POIs 。為從社會維度進行評價，研究者收集了某互聯(lián)網公司的基于位置服務（location based service，LBS）數(shù)據(jù)，以計算人的活動密度。

2014年中國道路口及POIs

研究者還使用美國國家海洋與大氣管理局的國家地球物理數(shù)據(jù)中心網站上的夜間燈光數(shù)據(jù)，對以上數(shù)據(jù)所得到的評價結果進行檢驗。

如果所處位置道路更密、城市功能更發(fā)達、人群活動更豐富，則住宅項目就更具活力。即城市活力（V）＝道路交叉口(J)＊POIs (P)＊LBS（L）。進一步，某一城市舊城區(qū)和新城區(qū)活力差異越大、新住宅活力越低，則越可能屬于“鬼城”。把住宅交易記錄與城市行政邊界疊加，可得出：

另外，研究者認真研究了新城區(qū)和舊城區(qū)的住宅開發(fā)項目的規(guī)模，發(fā)現(xiàn)所有城市都進行了極可觀的規(guī)模的開發(fā)，沒有任何一個城市是零開發(fā)。

研究者以G數(shù)值對所有城市進行評定。如果某個城市G值非常高，但開發(fā)規(guī)模不小，就將其認定為鬼城。研究者認為，這個“鬼城”指標G，可能克服不同城市在城市形態(tài)、功能和信息通信技術 (ICT)滲透之間存在的差異。

江蘇省一個小區(qū)域中的LBS密度。需注意，LBS密度經過歸一化，并不代表實際人口。

新城和舊城的活力差異

宏觀層面，與舊城區(qū)住宅項目相比，新城區(qū)的住宅項目活力數(shù)值極低。研究者比較了舊城區(qū)和新城區(qū)住宅項目的活力數(shù)值以及活力的三個組成元素。結果表明，新城區(qū)中的住宅項目道路口密度僅為舊城區(qū)路口密度的39.4%，POI密度僅為舊城區(qū)POI密度的 21.5%，LBS密度僅為舊城區(qū)LBS密度的24.1% 。因此，研究者確信，集中關注新開發(fā)城市區(qū)域，并與舊城區(qū)對比，是識別“鬼城”的合理方法之一。

不同行政級別的城市，住宅項目活力及其組成要素也差異巨大。下表結果表明，超出現(xiàn)有城市邊界的住宅項目活力極低，僅占平均活力數(shù)值的20%。就城市形態(tài)維度而言，道路口密度通常隨著城市等級增加而增加，省會城市擁有最高的道路口密度。這表明，縣級市對應著最大的城市街區(qū)。同時，低層級的城市具有更高的POI密度，地級市POI密度最高。

最后，就城市社會維度而言，越高層級的城市擁有更高的人群活動密度，這與POI密度的變化趨勢相反。這說明，盡管在小城市，住宅項目具有更多可供使用的城市功能，但因為各個項目的開發(fā)規(guī)模大，導致人群活動密度不高。

各個行政等級的城市的住房開發(fā)項目的評價結果

每個住房項目的活力會受多種因素影響。研究者采用了線性回歸方法，識別各個因素對活力產生的影響，發(fā)現(xiàn)在行政級別高的城市舊城區(qū)中，近期出現(xiàn)的、與城市中心距離近的、小面積地塊上的住房開發(fā)項目，傾向于有更高的活力。

識別“鬼城”

研究者在城市層面，將中國所有住宅開發(fā)項目的評價結果相加，并為各個城市的新城區(qū)和老城區(qū)分別計算出活力指數(shù)。研究者首先關注新開發(fā)城區(qū)的活力。結果表明，中國中部的城市具有最大的活力評價數(shù)值，而東北城市和西部城市則具有較低的活力數(shù)值。

基于在新城區(qū)和舊城區(qū)計算獲得的活力數(shù)值，研究者繪制了城市G值圖。所有城市的平均G 值為28。

考慮到開發(fā)項目的規(guī)模，本研究未將新城區(qū)中住宅開發(fā)項目不足452 公頃（城市住宅開發(fā)項目平均面積）的城市列入排序范圍 。研究者指出，一般而言，城市中城區(qū)面積約30%為居住用地，正如中國土地利用規(guī)劃的國家標準所示。住房開發(fā)452公頃的閾值對應的城市區(qū)域面積為15平方公里（4.52平方公里/30%）——即使在中國這樣的大國，這仍是龐大的區(qū)域。

最后，為了與已有的“鬼城”分析研究對比，該研究將G值最高的30座城市進行排序，它們是宿州、威海、承德、吳忠、蚌埠、滁州、鞍山、阜新、營口、金華、贛州、吉林、泰安、龍口、余姚、開封、臨沂、棗莊、馬鞍山、哈爾濱、信陽、宜興、景德鎮(zhèn)、膠州、煙臺、自貢、菏澤、濱州、沈陽和壽光。

“鬼城”檢驗與其他認知

研究者將這份名單與其他排名（見附錄）比較，發(fā)現(xiàn)不同排名的差異巨大，但也存在若干共性。

首先，被列為“鬼城”的城市，大部分分散在全國，并未集中于少數(shù)省份或地區(qū)。值得指出的是，盡管大部分“鬼城”位于欠發(fā)達地區(qū)——如山東省和河北省，但在較發(fā)達的江蘇省，也有“鬼城”存在。

第二，研究所確認的中國30個“鬼城”中，有10個也在其他“鬼城”名單中出現(xiàn)。它們是威海、承德、吳忠、滁州、營口、泰安、信陽、宜興、景德鎮(zhèn)和煙臺。

第三，該研究識別出的“鬼城”名單，與已有的三份“鬼城”名單存在極大差異——四個“鬼城”名單中的前十個“鬼城”各自完全不同。但已有的三份中國“鬼城”名單也并不一致。由此，該研究以大量深入的微觀數(shù)據(jù)描述近年中國住房開發(fā)情況，為考察中國“鬼城”提供了一種新的視角。

此外，研究者也考察了這份“鬼城”名單與公眾認知的差異。其方式是，百度搜索每個城市的名字、其所在省份的名字，加上“鬼城”二字，并把搜索項結果數(shù)量視為該城市作為鬼城的認可度/公眾感知/媒體興趣的表征。研究者把每個城市的G 指標與總搜索到的項目數(shù)量進行對應，發(fā)現(xiàn)兩個指標不存在任何相關性。這表明，研究識別出的“鬼城”，與中國公眾對“鬼城”的認知并不一致。

當然，研究者也表示，在中國特定的城市化階段中，“鬼城”是存在的。住宅項目的發(fā)育完善往往需要較長的時間，當下活力較低，并不代表未來也同樣如此。現(xiàn)在識別出的“鬼城”，未來也可能獲得良好發(fā)展。

附錄

（感謝相欣奕的翻譯支持）