時間的腳步剛剛邁入2017年，縱觀全球政治經濟形勢，2017年很可能將是一個具有轉折性意義的特別年份。

美國迎來一位特別的新總統，歐洲由于英國脫歐、意大利修改憲法公投失敗、其他主要歐洲國家右翼可能上臺而將繼續震蕩，中東的敘利亞危機和國際石油政治格局繼續出現新變化，廣大的新興發展中國家面臨著美元回流而造成的世界貨幣緊縮、本幣貶值、金融動蕩的嚴酷局面。

放眼中國國內，具有重要意義的中共十九大將于2017年下半年召開，經濟上轉型升級的新常態可能進入一個嘗試觸底的新階段，因此，中國經濟政策在堅持穩中求進總基調的基礎上，2017年可能也會出現從以調結構為主轉向以穩增長為主的重大、轉折性變化。

在這樣的復雜背景下，2017年中國房地產市場，具有很強的敏感性、關鍵性、杠桿性，它的價格變動方向和幅度，既是各種社會經濟因素作用的結果，又反作用于社會經濟的方方面面。

因此，社會各界對于2017年房價走勢頗為關注和焦慮。

2017年房價走勢將是怎樣的呢？

筆者認為，判斷2017年房價走勢，必須從以下三個視角來展開分析：房地產業在中國社會經濟發展中的地位，市場參與方以及相關方的利益、意志和力量的比較，對房價具有決定性影響的因素。

首先，房地產業在我國社會經濟中仍具有重要地位和廣闊前景。

自1998年中國開始房地產市場改革以來，我國房地產業在社會經濟發展中的重要性逐漸增加，以致成為了國民經濟的支柱產業之一，地方政府財政收入的主要來源，社會大眾致富的主要途徑和財富的主要載體，拉動就業的主要發動機。但是，隨著我國產業轉型升級進程加快，必須承認，房地產業重要性增加的速度在迅速下降或者在國民經濟中的重要性可能已經越過了最高點。2016年下半年，中央政府倡導“房子是用來住的，不是用來炒的”，進一步明確了房地產的主要作用限于居住，而在投資、產業驅動、財富創造等方面的作用必然逐步被抑制。

另外，固然房地產業的重要性可能從最高點已經開始滑落，但是，不可否認的是，房地產業的重要性仍然很突出。截至2015年，我國房地產業增加值占國民經濟的比重大約為6.1%，而美國達到13.1%。未來，在圍繞著房地產業而展開的租賃、裝修、評估、保險等服務型活動方面，在為由于國家城鎮化而持續增加的城鎮居民提供居住空間等方面，還有大量的拓展領域。

其次，房地產市場參與方以及相關方的利益、意志和力量的博弈共同決定了房地產市場的走勢。

房地產業的重要性決定了這個市場必然繼續受到所有參與方、相關方的高度關注。所有參與方、相關方共同作用于房地產市場，各方利益、意志和力量博弈的結果決定了房地產未來的價格走勢。

這個市場的參與方包括：政府、房地產企業、制造業（實體經濟）、已購房的社會公眾、未購房的社會公眾、房地產相關行業（建筑業、建材業、銀行業等）、世界經濟中的中國競爭者（如那些希望中國經濟衰退、崩盤者）。

對各參與方的利益、意志和力量，分析如下：

政府的利益在于房地產市場穩定、健康的發展，同時保持社會經濟持續健康發展、社會穩定，去庫存和轉型升級順利推進。

房地產企業的利益在于房地產市場持續興旺。

制造業（實體經濟），這里主要指與房地產相關度較低的行業，希望房地產業帶動的工資、用地和用房成本上升局面得到改變，希望資金、人才能更多的流入制造業。

已購房的社會公眾，希望房價繼續上漲，最好是快速上漲。

未購房的社會公眾，希望房價大幅下跌，待其購入后，又開始大幅上漲。

房地產相關行業（建筑業、建材業、銀行業等）希望房地產市場持續、長期、穩定發展，價格繼續穩中有漲。

世界經濟中的中國競爭者中，那些向中國出口原材料的國家，希望中國房地產業穩定、持續、長期發展。而部分主要發達國家，因憚于中國2001年入世以來，強勁、長期的經濟發展帶來的國力增長，在本質上是希望中國因為房地產市場放緩、甚至崩潰而出現真正的中國“崩潰”局面的。

再就意志和力量來看。以上各方，最有意志和力量的，主要是中國政府、社會公眾、制造業（實體經濟）、外國競爭者。中國政府有保持社會經濟穩定發展的堅強意志，具有調動社會各類資源的強大能力。社會公眾具有維護、增加自身財富的強大意志，在房價大跌時，他們具有要求退房、要求開發商降價退款的強大意志，這已經為歷次房價大幅下降時打砸售樓處的事件所證明；在房價大漲時，他們具有竭盡一切資金，擴大杠桿，加大房地產投資的強烈意愿，這也為各種日光盤、時光盤、徹夜排隊等事件所證明。制造業（實體經濟），鑒于其在中國經濟發展中的長遠、關鍵性作用，鑒于其可以通過破產、向海外轉移生產基地等方式展示其對于社會的重要影響力，因此，其面對房地產價格大幅波動時的各種呼吁，在高層決策者心中具有重要影響。外國競爭者，以歐美國家為代表，由于其在世界市場規則、世界貨幣市場的壟斷性地位，力量巨大，但是又因其與中國市場已經形成長期、復雜的聯系，他們也擔心中國市場的大幅動蕩導致其資本集團的損失，因此其意志是動搖和猶豫的。

第三，國內政府和國際市場兩種力量對2017年房價具有決定性影響。

由上述分析，中國政府基于自身利益、意志，結合社會公眾、制造業（實體經濟）的利益訴求，可能采取的房地產市場治理政策，一定是以穩定為主，防止大漲，但也不可能允許大跌。只有采取這樣的政策導向，才能為社會的轉型升級贏得一個相對穩定的環境和必要的緩沖時間。基于此種政策導向，政府一定會根據市場情況，靈活采取稅收、貸款、利率、限購等政策的組合拳，達到控制房地產市場向政府希望的方向發展的目的。

同時，必須考慮到，中國政府在采取以上組合拳的同時，除了綜合分析國內市場的動態，一定會研判國際市場的政治經濟形勢發展狀況。2017年，美元指數繼續上升，新興經濟體繼續承受貨幣被動貶值壓力，金融市場趨于動蕩的總趨勢很難改變；同時，西方國家、發展中國家，都在開始重視制造業化，并開始新一輪基建周期。因此，從國際市場上看，一方面是美元升值導致本幣貶值，另一方面是礦石、鋼鐵、水泥等大宗商品和建材價格可能繼續上行。這兩方面的形勢，都要求各發展中國家和經濟體采取提高利率的貨幣政策，來保護本國匯率和抑制本國的通貨膨脹。而利率迅速上升，必然導致資產價格下降。

所以，2017年房價走勢的決定性因素，主要是兩種力量:一種是要求房價穩定或小幅上升的國內政府力量；一種是要求房價下降的國際市場力量。

未來這兩種力量孰強孰弱，誰逐漸趨于強大，誰逐漸趨于減弱，必將根本性地決定2017年房價走勢。

結論：2017年中國房價走勢整體趨于穩定，但投資價值顯著下降。

鑒于中國綜合實力不斷增強，鑒于金磚國家、其他新興發展中國家在世界政治經濟實力對比中的地位相對于以前在增強；又鑒于美、歐、日等發達國家陷于政策、社會結構調整期，經濟發展速度在很低的基礎上可能有所恢復。因此，總體而言，2017年中國房價走勢，存在諸多不確定性。這種不確定性，是由發展中國家、發達國家兩類經濟體的綜合實力對比狀況及其變化所決定的。

綜合來看，以美、日、歐等為代表的發達國家經濟體和以中、印、俄、巴西等為代表的新興經濟體，在綜合政治經濟實力的對比上，已經進入了一個相持階段。這決定了全球總體的軍事、政治、經濟形勢很可能仍是相對穩定，動而少亂。對全球市場真正能產生重大影響的事件出現的概率較低。

因此，判斷我國2017年的房價走勢，不會出現如日本在被迫簽訂廣場協議后幾年內、東南亞在1997年后、歐美在2008年金融危機后發生大幅下挫的局面；也由于我國制造業（實體經濟）和未購房社會公眾的需要，以及轉型升級戰略的需要，我國也不會允許房價繼續出現2015年末到2016年式的房價大漲，甚至也不允許出現全國性的明顯上漲。

我們再來分析房地產市場的投資價值：

在2017年，在部分各類資源繼續增加的主要大城市，在部分經濟發展較快、轉型升級比較成功的科技型、產業型新興城市，如廣東東莞、天津武清等地區，房價有可能繼續較快上漲。

據歷史和國際經驗，在不同國家，長期而言，房價每年上漲3%到6%之間。同時，我國屬發展中國家，城市化在快速推進，GDP、居民人均收入、房租仍在以較快速度增長，這決定了我國房價上漲速度將比國際長期水平稍快。另外未來房地產市場管制政策趨于嚴厲，國家將抑制房地產市場的投資屬性，強化居住屬性。因此，估計未來三五年內大中城市整體房價將保持在年均10%的增長幅度，是比較合理的。這個估計是和企業和投資者的資金成本相關的。

考慮到現在企業和投資者正常商業貸款利率一般在7%左右，有的短期拆借利率在12%以上(可見于各種融資平臺的利率)，外加各種隱形成本、管理成本等，平均實際資金成本估計在10%左右。且未來由于人民幣面臨貶值壓力，央行為維持穩定匯率，其指導的人民幣利率很可能上行，因此估計企業和投資者的實際資金成本在10%左右是合理的。

基于以上兩個10%的分析，若全國大中城市房價上漲達15%以上,則房地產調控和落實“房子是用來住的，不是用來炒的”舉措都將完全落空。

所以，綜合而言，未來三五年內，房價每年上漲速度很可能低至每年10%以下，且由于投資者資金成本的原因，未來房地產的投資價值將大幅下降，很多資金鏈緊張的投資者或房地產企業，可能面臨不得不通過低價拋售來解決自身困難的窘境。