自己花錢購買并居住了多年的房屋，卻發(fā)現(xiàn)是“查封房”，法院是否有權(quán)進(jìn)行執(zhí)行處分？11月25日，北京市第二中級人民法院通報(bào)了近三年間房產(chǎn)異議案審理情況，借此警示購房交易風(fēng)險(xiǎn)，避免“錢房兩空”。

澎湃新聞（www.kxwhcb.com）從通報(bào)會(huì)上獲悉，2014年至2016年10月底，北京市二中院在執(zhí)行程序中共受理642件涉及各類財(cái)產(chǎn)權(quán)利的案外人異議案件，其中買房人異議案件588件，占比超過90%。其中，買房人提出異議的理由，大多是認(rèn)為自己系房屋所有權(quán)人，法院無權(quán)處分其房產(chǎn)。

“在房屋已被法院查封后才簽訂買賣合同或交付房產(chǎn)、不能證明已支付房款以及因自身因素未及時(shí)辦理過戶等問題，是造成買房人異議無法得到法院支持的主要原因?！北本┒性簣?zhí)行二庭副庭長詹彤說，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，這些買受人的訴求都將難以得到支持。

未及時(shí)過戶等原因易使買房人異議被駁回

為保全自己的房產(chǎn)，一些買房人在發(fā)現(xiàn)房屋被法院查封時(shí)，往往以所有權(quán)人身份向法院提出異議，請求停止執(zhí)行，解除查封。北京二中院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年該院受理買房人異議案件73件，2015年上升至199件，而今年前10個(gè)月就已受理316件，案件數(shù)增長迅速。

“執(zhí)行異議并非萬全?！闭餐治鲋赋?，簽訂合同交付時(shí)房屋已被查封、不能證明已支付了購房款、自身因素未及時(shí)辦理過戶登記、房屋被出賣人抵押以及事前不了解相關(guān)法律規(guī)定等問題，都會(huì)導(dǎo)致買房人申請執(zhí)行異議被駁回。

提出執(zhí)行異議的買房人劉某就是因?yàn)槲醇皶r(shí)辦理房屋過戶登記而未能獲得法院支持。

北京二中院介紹，劉某出于投資目的向某房地產(chǎn)公司購買房屋并辦理了按揭貸款。房屋具備辦證條件后，劉某為了避免辦證及將來出售房屋產(chǎn)生的稅費(fèi)等費(fèi)用，未按合同約定委托房地產(chǎn)公司代為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)一直登記在房地產(chǎn)公司名下。

此后，該房地產(chǎn)公司因經(jīng)濟(jì)糾紛被法院查封了包括劉某購房的多套房屋，劉某知道后提出異議，要求法院解除查封。

北京二中院經(jīng)審查認(rèn)為，劉某為了降低投資成本，沒有主動(dòng)去辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，存在主觀過錯(cuò)，故駁回其請求。

澎湃新聞注意到，在前述買房人異議案件中，10名以上買房人集體申請異議的群體性案件453件，占總數(shù)的79.2%，其中最少的一批14人，最多的一批高達(dá)127人，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、出售的房屋被查封，是引發(fā)此類案件最直接的誘因。”

購房后可進(jìn)行預(yù)告登記減少房屋被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

“房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否已被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響?！闭餐ㄗh，買房人在購房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況，一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。

此外，除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋若未過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。北京二中院建議，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記。

“進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一?！闭餐J(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，由于預(yù)告登記請求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。

不過，如果事情發(fā)展到必須申請執(zhí)行異議的地步時(shí)，如何補(bǔ)救？詹彤建議，買房人在房屋交易過程中要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。