房地產(chǎn)稅改革提速。為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2021年10月23日，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。    

該如何認(rèn)識(shí)和理解此番房地產(chǎn)稅改革？征收房地產(chǎn)稅后對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生哪些影響？在稅制設(shè)計(jì)上，又該如何“因城施策”？

中國財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是“小稅種，大問題”。之所以說房地產(chǎn)稅是小稅種，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在世界各國的財(cái)政收入中所占比重都不大。但房地產(chǎn)稅又是大問題。從某種意義上講，這實(shí)際上是一個(gè)全新的稅種。怎么認(rèn)識(shí)和看待這個(gè)問題，恐怕不能從教科書的角度定義和理解，更不能從教科書的定義去認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅，那樣可能會(huì)犯脫離實(shí)際的錯(cuò)誤。“房地產(chǎn)承載了太多功能，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、可持續(xù)發(fā)展、共同富裕而言，都會(huì)帶來巨大公共風(fēng)險(xiǎn)。”劉尚希說。 

他認(rèn)為，按照問題導(dǎo)向，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)具有調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸住房的消費(fèi)品屬性，淡化作為金融資產(chǎn)的屬性。

征收房地產(chǎn)稅，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。劉尚希認(rèn)為應(yīng)分短期和中長(zhǎng)期。從短期看，征收房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一點(diǎn)影響，但是，這種影響是短期的、一次性的。“就像投入池塘里的石頭，會(huì)產(chǎn)生波瀾，但不會(huì)持續(xù)下去，慢慢就沒了。”劉尚希稱，從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅對(duì)促進(jìn)轉(zhuǎn)型、對(duì)二元結(jié)構(gòu)的改進(jìn)、對(duì)共同富裕都會(huì)帶來積極影響，當(dāng)然這種影響也是邊際意義上的。

在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅方面，劉尚希認(rèn)為，作為一種地方稅，中央在立法上形成框架，規(guī)定基本原則，把更多自主權(quán)交給地方，讓地方自己決定。這樣更有利于發(fā)揮地方的主動(dòng)性和積極性，也能夠發(fā)揮地方的創(chuàng)造性。“在房地產(chǎn)稅問題上，要更多地給地方分權(quán)，或者說放權(quán)，這樣可能有助于更健康、穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅。”他說。

劉尚希是11月23日在中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇作出上述表述。以下是劉尚希發(fā)言的全文，經(jīng)本人審訂。

房地產(chǎn)是當(dāng)前的熱點(diǎn)問題，如何看待和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅是需要各界深入討論的。我一直認(rèn)為房地產(chǎn)稅是“小稅種，大問題”。

之所以說房地產(chǎn)稅是小稅種，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在世界各國的財(cái)政收入中所占比重都不大。即便從地方財(cái)政來看，從中國所講的省市縣鄉(xiāng)角度來看，房地產(chǎn)稅將來能夠占多大比重仍然具有不確定性。但從國外的省以下或者州以下角度來看，房地產(chǎn)稅所占比重不是很大。國外把房地產(chǎn)稅稱之為地方主體稅種，是因?yàn)樵谟⑽恼Z境下“地方”指的是州以下，相當(dāng)于中國縣一級(jí)的概念。西方語境中的地方政府，也就是中文語境中的基層政府，房地產(chǎn)稅在這類政府的財(cái)政收入中所占比重較大，所以說是主體稅種。

和國外還有一點(diǎn)不同的是，中國基層政府職能是很大的，比如縣鄉(xiāng)公務(wù)員在中國地方公務(wù)員中占比達(dá)到70%，可見，在縣鄉(xiāng)基層政府要讓房地產(chǎn)稅成為主體稅種也比較困難。無論從國外情況來看，還是從現(xiàn)實(shí)情況來看，甚至從未來的情況來看，房地產(chǎn)稅都不可能成為主體稅種，也不可能成為中國地方政府的主體稅種。 

但房地產(chǎn)稅又是大問題。中國原本就存在房地產(chǎn)稅，但不是對(duì)個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。現(xiàn)在討論的房地產(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，從某種意義上講，這實(shí)際上是一個(gè)全新的稅種，是過去從來沒有做過的事情。現(xiàn)在要開征房地產(chǎn)稅，怎么認(rèn)識(shí)和看待這個(gè)問題，恐怕不能從教科書的角度定義和理解，更不能從教科書的定義去認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅，那樣可能會(huì)犯脫離實(shí)際的錯(cuò)誤。 

房地產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種有財(cái)政屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、社會(huì)屬性，還有政治屬性。這個(gè)稅種能否出臺(tái)，能否順利開征和實(shí)施，能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，需要關(guān)注的是老百姓感覺房地產(chǎn)稅是什么樣的，也就是社會(huì)或民眾可接受的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是什么樣的稅。構(gòu)建房地產(chǎn)稅的邏輯，必須放到中國的背景下看。當(dāng)前面臨的問題是什么，開征房地產(chǎn)稅到底要解決什么樣的問題？要從實(shí)際出發(fā)，而不是從書本出發(fā)。 

當(dāng)前面臨什么問題？

過去，我們長(zhǎng)期視房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，也視房地產(chǎn)為一個(gè)民生問題。從社會(huì)的角度，又把房地產(chǎn)當(dāng)成積累財(cái)富的重要載體。顯然房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)生活乃至在個(gè)人生活中都非常重要，為什么重要呢？這種重要性是否具有可持續(xù)？

從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度來看，房地產(chǎn)是否還能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)幽埽瑥膫€(gè)人家庭財(cái)富積累來看，是否主要靠房地產(chǎn)來積累個(gè)人財(cái)富，積累個(gè)人資產(chǎn)？這種狀況能否延續(xù)下去，現(xiàn)在看起來恐怕都需要調(diào)整。 

如果家庭個(gè)人財(cái)富主要靠房地產(chǎn)來承載，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。人多地少，住房資源有限，但現(xiàn)在城市住房擁有率有90%，空置房也相當(dāng)多。按照“房住不炒”的定義，房子是用來住的，這意味著它是消費(fèi)品。 

如果房子是空置狀態(tài)，它就不是消費(fèi)品了。大量閑置的房子就是等著它漲價(jià)，等它變成積累財(cái)富的載體。在這個(gè)意義上，房子不再是消費(fèi)品，而變成了一項(xiàng)資產(chǎn)，變成了具有很強(qiáng)金融屬性的資產(chǎn)，變成了財(cái)富積累的一種方式。 

毫無疑問，這種情況下會(huì)形成什么樣的“分配預(yù)期”呢？這個(gè)概念以前可能很少提。如果財(cái)富積累方式主要靠房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，這就是一種分配預(yù)期。一旦形成這樣的預(yù)期，大家會(huì)把更多的收入轉(zhuǎn)化投資到房地產(chǎn)之中，這樣房子還是“房住不炒”嗎？只要是資產(chǎn)就會(huì)炒。

所以，大家用各種指標(biāo)衡量房地產(chǎn)有沒有泡沫。所謂“泡沫”是針對(duì)資產(chǎn)屬性而言的。如果不是資產(chǎn)，而是消費(fèi)品，又有什么泡沫可言呢？作為金融資產(chǎn)大家才會(huì)炒，才會(huì)有泡沫可言。之所以討論房?jī)r(jià)有沒有泡沫，是因?yàn)榉孔右呀?jīng)由消費(fèi)品變成了金融資產(chǎn)，變成了積累財(cái)富的一種方式，變成了個(gè)人家庭財(cái)富積累的載體。房地產(chǎn)承載了太多功能，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、可持續(xù)發(fā)展、共同富裕而言，都會(huì)帶來巨大的公共風(fēng)險(xiǎn)。

怎么看待房地產(chǎn)問題，就是按照“房住不炒”的要求來看，當(dāng)下應(yīng)當(dāng)解決什么問題？

按照問題導(dǎo)向，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)要有助于這些問題的解決。讓房子回歸“住”，回歸消費(fèi)品本性，而非金融資產(chǎn)，不能把它當(dāng)成個(gè)人家庭積累財(cái)富的主要方式，不能把它當(dāng)成積累財(cái)富的載體，至少不能把它變成主要載體。從這個(gè)角度，持有房地產(chǎn)可能需要付出一點(diǎn)成本。只有付出成本才可能改變這種投資房地產(chǎn)的行為。從這一點(diǎn)來講，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)具有調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸住房的消費(fèi)品屬性，淡化作為金融資產(chǎn)的屬性。金融屬性不能完全靠一個(gè)稅來解決，但這個(gè)稅至少要發(fā)揮積極作用，要和其他政策措施形成合力。 

一旦房地產(chǎn)變成一種資產(chǎn)后，炒房導(dǎo)致了房子的閑置和資源的浪費(fèi)。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)稅雖然在教科書上可視為一種受益稅，是一種財(cái)產(chǎn)稅，但是在實(shí)際意義上是一種行為稅。居民以消費(fèi)的名義購置房地產(chǎn)，但實(shí)際上把以消費(fèi)名義購買的房地產(chǎn)變成了投資。從這一點(diǎn)來講，房地產(chǎn)稅是對(duì)購買房子這種行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，是一種消費(fèi)行為稅。這種行為稅又和一次性購買的消費(fèi)行為稅是不一樣的，因?yàn)橹灰徺I了以后，年年都要交稅，這種成本和持有房產(chǎn)時(shí)間和周期是一致的。所以，在這方面來講，就當(dāng)前來看，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能，用它調(diào)節(jié)住房購買行為，防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，從而推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型，推進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及社會(huì)轉(zhuǎn)型。 

為什么房地產(chǎn)稅涉及社會(huì)轉(zhuǎn)型？ 

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在二元結(jié)構(gòu)下，僅涉及到城市居民，不涉及55%的農(nóng)民。這個(gè)數(shù)據(jù)反映出我們的社會(huì)轉(zhuǎn)型是滯后的，農(nóng)民即使進(jìn)了城變成農(nóng)民工也很難真正變成享受同城待遇的市民，所以說社會(huì)轉(zhuǎn)型滯后于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。如果沒有社會(huì)轉(zhuǎn)型的跟進(jìn)，現(xiàn)在提出的共同富裕就局限于少數(shù)人，可能是把農(nóng)民排除之外的共同富裕。很顯然，這與現(xiàn)在講的全民共同富裕目標(biāo)存在偏差，所以必須從現(xiàn)實(shí)中解決二元結(jié)構(gòu)問題。

但房地產(chǎn)稅不可能解決這么大的問題，通過開征房地產(chǎn)稅有助于從邊際上促進(jìn)這個(gè)問題的解決。至少城里人主要靠房產(chǎn)積累財(cái)富，農(nóng)民與房產(chǎn)積累財(cái)富沒有關(guān)系，農(nóng)民的房子建在宅基地上，建成的那一天就開始貶值，這個(gè)財(cái)富差距越來越大了。所以，從這方面來講，社會(huì)轉(zhuǎn)型首先考慮財(cái)富積累方式，讓農(nóng)民有更多機(jī)會(huì)。如果沒有更多機(jī)會(huì)，顯然在這種二元結(jié)構(gòu)下貧富差距就會(huì)越來越大，從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單地調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)節(jié)財(cái)富分配，實(shí)際上是調(diào)節(jié)財(cái)富的積累方式問題。城市居民通過房地產(chǎn)可以積累巨額財(cái)富，農(nóng)民卻一點(diǎn)都沾不上。因此，是不是應(yīng)當(dāng)對(duì)通過房地產(chǎn)積累財(cái)富的這種方式征收一定的稅呢？從二元結(jié)構(gòu)的改進(jìn)來看，房地產(chǎn)稅毫無疑問是有促進(jìn)作用的。這個(gè)小稅種起到的杠桿撬動(dòng)作用還是很大的，因?yàn)樗诟淖兎峙漕A(yù)期上能夠發(fā)揮明顯的作用。

房地產(chǎn)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，要從短期和長(zhǎng)期來看。傳統(tǒng)思路考慮的是征收房地產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有多大影響，但我們不能局限于眼前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而要從可持續(xù)發(fā)展角度來談。如果未來還要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那經(jīng)濟(jì)是不可持續(xù)的，高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)也難以達(dá)成。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方面就是不能依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，所以，從長(zhǎng)期來說，稅收能夠起到一點(diǎn)作用。

從短期看，征收房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有一點(diǎn)影響，但是，這種影響是短期的，是一次性的。就像投入池塘里的石頭，會(huì)產(chǎn)生波瀾，但不會(huì)持續(xù)下去，慢慢就沒了。所以，房地產(chǎn)稅對(duì)短期價(jià)格不會(huì)有大的影響。從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅帶來的大的影響是有利的。因此，不要被眼前房地產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格可能產(chǎn)生的影響所遮蔽，忽視了它對(duì)長(zhǎng)期、對(duì)整體、對(duì)促進(jìn)轉(zhuǎn)型、對(duì)二元結(jié)構(gòu)的改進(jìn)、對(duì)共同富裕所帶來的積極影響，當(dāng)然這種影響也是邊際意義上的。

至于怎么去設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅，有很多具體問題。作為一種地方稅，中央在立法上形成框架，規(guī)定基本原則，把更多自主權(quán)交給地方，一是房地產(chǎn)稅是地方稅，二是鑒于中國幅員遼闊，各地差異很大，如果房地產(chǎn)稅規(guī)定過細(xì)，在各地實(shí)施起來難以與當(dāng)?shù)氐那闆r相吻合，可能會(huì)脫離實(shí)際。

所以，既然是地方稅，又考慮到中國發(fā)展差異，各地情況千差萬別，就不如把房地產(chǎn)稅的具體實(shí)施方案交給地方去制定，這樣更有利于發(fā)揮地方的主動(dòng)性和積極性，也能夠發(fā)揮地方的創(chuàng)造性。在房地產(chǎn)稅的問題上，要更多地給地方分權(quán)，或者說放權(quán)，這樣可能有助于更健康地、穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅。