當提起內蒙古鄂爾多斯時，“鬼城”早已代替“羊絨衫”，成為人們最先想到的印象。這要歸因于依靠煤炭、天然氣等資源快速致富的地方政府近年來采取的冒進建設決策，還有數年來媒體狂轟濫炸的報道——但更多的是一日游后留下的印象。少有人聽到這座年輕城市內部的聲音。極少有人能告訴大家關于這個地方的來龍去脈，關于鄂爾多斯未來的討論則更少。

作為一個內蒙人，我記憶中，鄂爾多斯的印象仍然清晰——那是孤傲恢弘的成吉思汗陵，是小時候常去探訪的響沙灣，是印著"鄂爾多斯，溫暖全世界"的包裝盒，是與當地人們交談時聽到的樸實鄉音。

鄂爾多斯境內的響沙灣（圖自網絡）

我自小居住在距鄂爾多斯一小時車程的包頭，因常跟著父母去辦事、郊游，我對這座“小城”不陌生。在十多年前，這里的城區比起包頭小很多，甚至沒有許多樓房，但已成為附近城市人們中意的旅游目的地。后來，鄂爾多斯和許多城市一樣，開始鋪路、蓋樓。當地許多人依靠“發煤”，變得越來越富有；大量建設工程，也為外地人提供了很多賺錢機會。人們的生活一直在變好，自行車變成了汽車，從平房搬進樓房，以及“再買一套房”——沒有人覺得這樣不好。直到后來，鋪天蓋地的新聞報道，以及大學課堂里的案例討論，才讓我意識到，這座城市發生了巨大的改變，甚至是危機。

自2006年7月鄂爾多斯市政府駐地遷址新城康巴什起，已有十年。2016年6月28日，鄂爾多斯市康巴什區正式獲批成立。這十余年來，當地政府在新城完成了數百億元的城市投資，建成了32平方公里的新區，常住人口突破了十萬人。

盡管新區內基礎設施建設已經完成，教育醫療等各項福利事業也正在逐步完善，但鄂爾多斯仍然在面對巨大的建設庫存，巨大的民間與政府債務，以及巨大的外界負面印象與信任危機。

作為對比，十分有趣的是，2006年立項、2016年暑假剛開園的上海迪士尼樂園度假區（一期占地3.9平方公里），總投資245億元人民幣，其建設完成歷時六年。這兩個項目在建設周期、投資體量上相似，但境遇真可謂天壤之別。

康巴什新區與上海迪士尼度假區（迪士尼樂園鳥瞰圖來自新華網）

鄂爾多斯的新城和老城，究竟發生了什么變化？與其他城市相比，其差異主要在哪里？帶著探尋個中原因、觀察居民生活狀態，以及驗證這座城市早年印象的目的，我又一次回到鄂爾多斯。

高鐵與城市協同發展

坐動車從內蒙古包頭市出發，經過一小時，就可以到達鄂爾多斯東勝西車站。東勝是鄂爾多斯的老城區。連接呼-包-鄂的動車線路，把內蒙古的這三個重要城市包在兩小時交通圈內。三市通勤便利，其間人員往來交流如今十分頻繁。鄂爾多斯到北京的列車目前需要十小時，高鐵開通之后，會縮短至五小時以內。

鄂爾多斯目前擁有三座火車站，經過改建或新建，規劃完善，體驗舒適。高鐵站外，是整潔的廣場和城市綠化，以及快速方便的公交接駁。這些都顯示出政府在城市公共服務上的投入——公共交通的便捷性，和一線城市相差無幾。周邊城市的人口在鄂爾多斯出差工作，已能實現當日往返。

或許，在呼-包-鄂城市群規劃的背景下，鄂爾多斯有可能繼續發掘自身優勢，加入城市間的協同發展，從而持續吸引周邊人口進城？

不過，一度完全依賴自然資源輸出的鄂爾多斯，并沒有與臨近的呼包二市建立密切的產業聯系。在大規模房地產建設期間，這座城市曾經吸引了大量的設計、建設人員到此工作。但這不能提供長期和穩定的工作崗位。幾年前危機爆發，新建項目停止之后，外地人便作鳥獸散去了。

城區爛尾樓與“去庫存”

鄂爾多斯市轄東勝區和康巴什新區，以及周邊七個旗縣——頗受外界關注的“鬼城”，僅指康巴什新城的建設。事實上，整個鄂爾多斯市區域，在過去十年間，已完成地毯式的城市更新。當地人告訴我，東勝拆遷了大部分屬于“小縣城”時期的房子，城區內的平房都被新建居住區取代。

在廣場上鍛煉的居民說：

"十多年前，大家都還住在平房里，出門要趟土，一下雨全都是泥。后來，政府的確做了很多事，樓房建起來了，才有現在的環境。我們居民都十分滿意。"

"但是，房子蓋得太多太快。很多樓盤甚至沒有完工，老板們就帶著錢跑路了。在鄂爾多斯，有錢人太多了。前幾年隨便什么人合起伙就能搞房地產開發蓋房子。你看看這么多樓，價格還那么高，哪有那么多人來買。也有不少人，拿著當年拆遷給的錢買房子，這下弄的，還是老百姓在受苦。在東勝租房子生活的本地人也有很多。"

鄂爾多斯東勝區街景

蔓延三四線城市的房地產危機，在鄂爾多斯東勝區，顯現得淋漓盡致。大部分建筑隊已經撤出城區在建的項目。眾多爛尾樓，光溜溜地佇立在全新的城市里。

站在市區中央的站前廣場上，背后就是兩棟完全停工的高層建筑。伊金霍洛西街上的王府井百貨和鄂爾多斯購物中心周邊，也都散落著很多“爛尾樓”。眾多建設完成的建筑，貼出“招商”的醒目標識，新的住宅和商業建筑項目都保持著很高的空置率。其他城市很難見到的城市景觀，讓鄂爾多斯蒙上了一層蕭條的氣氛。

但本地人的生活似乎并沒有受到影響。在王府井購物的一位女士告訴我：

“東勝的確是有很多爛尾樓，有三四年了吧。對我們的生活沒有什么影響。政府和搞房地產開發的都太草率了。沒有人來買房，肯定也沒有錢蓋下去。我們家現在有兩套房子，在這里生活很方便，環境也挺好的，就是沒有人。前幾年來的外地人都走了，很多工資開不出來，老板都走了。”

乘公交車在東勝市區可以看到，“爛尾樓”的情況非常普遍。東勝區面積不大，有百年的城建歷史，如今所有角落都鋪滿了大量新建的高層商業建筑和新居住區。一般大城市普遍存在的問題，比如舊城風貌與現代生活如何相適應，在這里早已被抹掉了。

持續多年的大規模建設，曾經吸引大批外地人來到東勝工作，其中也有我家的不少親戚朋友。人口數量爆炸式增長，讓東勝的住房和日常商品一時價格猛漲。但當熱潮退去，本地卻沒有出現能夠支撐這些就業崗位和第三產業發展的產業。建筑市場飽和后，人口銳減是必然出現的情況。甚至，給本地居民的拆遷房，其設計容量也遠遠超過實際需求。

如今，工地圍墻上張貼著“去庫存”標語。鄂爾多斯籌集200億元“去庫存”基金，以及剛開始運行的“房票”新政，都備受關注。

根據《東勝區國有土地上房屋征收與補償實施方案》，政府除對拆遷戶進行部分現金補貼外，拆遷房評估金額全部以“房票”或“地票”的形式發放給棚改戶。憑借房票、地票，拆遷戶可到政府已回購的商品房小區房源中，自行選購安置房。

的確，“房票”使得舊房拆遷的居民可以有更多居住的選擇，同時，將棚改戶的住房需求引入市場，也確實釋放了一些流動性，可刺激商品房成交量。但這又是一件讓人細思極恐的事情。

“房票”的初始擁有者只能是政府征地拆遷或棚戶區改造的對象，未來最多可能擴展到受政府獎勵的個人。這部分可能使用“房票”解決住房需求的人群，究竟有多少？他們帶來的住房需求，比起數量和平均單套住宅驚人的東勝區住宅庫存，又占比幾何？

截至今年6月，東勝區建成、在建項目庫存住宅的未售面積就達607萬平方米、3.39萬套。據新聞報道，截止10月1日，結算中心接到有意拆遷的住宅共8481套。發放房票總值1.2億元，其中120套價值6000余萬元的房屋已完成兌付。為這些“房票”埋單的資金，源于國家的棚戶改造專項扶持資金、地方配套資金，以及國家開發銀行的棚改項目授信貸款。

鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局副局長吳伊婕也曾對澎湃新聞記者表示，房票制度推行過程中也有些爭論，比如合規與安全的問題。她稱，該局也做了調研，認為目前住宅供應的面積大于拆遷量，發出去的房票也遠遠低于借貸回來的資金，因此總體風險可控。

而筆者則謹慎懷疑，鄂爾多斯在沒有布局產業、建立引入外來人口機制的情況下，倉皇迫使本地低收入的棚改戶群體將現金和貸款繼續投入過剩的房產市場來“去庫存”，使得居民手中的現金和本地金融進一步被房地產綁架。同時，實際居住功能和需求越來越低，商業環境持續低靡，從政府到市民，仍將越來越多的資金投入到經濟和社會屬性不斷流失的混凝土結構里。即使三年內去得了庫存，鄂爾多斯是否會變成一座經濟被永遠被鎖進混凝土的城市？

城區工地上張貼的標語

鐵西公園與天際線下的空白

無論在東勝區還是其他區縣，鄂爾多斯對公共服務設施的投入都十分驚人。規模宏大的政府辦公樓，連同學校醫院等，都有良好的硬件設施。市民也有豐厚的福利保障，比如乘公交車的極低票價。由于在大規模建設之前長久以來城市發展緩慢，同時具備適宜的自然條件，鄂爾多斯市的環境良好——城區內有綠地公園，郊外有自然景觀。相比大部分依靠傳統產業發展的城市，這里看上去更加適宜人居。

鐵西公園是市中心的一塊綠地，設計了完整的園路、水系，以及豐富的游憩空間。在空曠寬敞的城區中，這個公園顯得人氣十足。在鄂爾多斯，還有許多這類經過設計的城市綠地，融合在經過更新的城市空間中——既是方便市民健身娛樂的社區空間，也是城市宜人的氣候與環境的保證。

多數居民來到這里，僅限于進行廣場舞、日常健身，以及參與政府推動的運動比賽等。其中少有當地社群長期策劃運營的社區活動。因此，盡管在硬件設施和環境上，這里已與歐美國家的社區相當接近，卻未出現其他城市里那種豐富有趣的社區活動，比如“城市越野、社區拳擊賽、湖面賽艇、家庭烹飪”等。但不可否認的是，鄂爾多斯如今的城市基底是社區生活營造和策劃的積極因素。

結合自然地勢全部下沉的鐵西公園與周邊的政府辦公樓，高層商業建筑群形成了漂亮的城市天際線。這讓人聯想起紐約中央公園那種城市生活豐富、人氣匯集的熱鬧景象。當然，十多座現代感十足的摩天大樓，大部分都并未實際投入運作。超前支取的城市用地和建筑設計，是否能適應未來城市的使用要求，都是未知數。沒有前車之鑒，這座城市的超前投資，該如何獲取回報？要解決這個問題，并非朝夕之事。

鄂爾多斯鐵西公園與紐約中央公園（中央公園圖來自網絡）

年輕人與城市發展

我還在街頭遇到了一些中學生。很想和他們聊聊，他們對這座城市的變化的看法，以及對自己未來的想法。但他們中的大多數，仍然羞于表達自己的意見。我得到的答案多是：

"家里讓我來這上學的。"

"未來沒什么想法。"

"鄂爾多斯就是鬼城啊。"

大部分家庭都在此前急劇增長中變得富裕。這里的孩子理應有更多機會接受良好的教育，觀察周圍的世界，進而關心生活的城市，以及思考自己的未來。但在鄂爾多斯，至少一部分“富裕”家庭里的孩子仍顯得十分稚嫩。一位年輕的出租車司機告訴我，這里的孩子，沒有強烈的愿望出去讀書或工作——除非是家里花錢安排的。他自己剛剛有了孩子，他說自己肯定不會離開鄂爾多斯，未來他的孩子也不會。

“生活在這里很好嘛，人少環境又好，工作也不難還有很好的工資，不用去大城市擠去了。”

一座城市未來的走勢如何，無疑取決于年輕人。能否留住本地成長的年輕人學成之后回來工作，是否可以吸引優秀的人才來此安居，都是決定城市未來命運和持續競爭力的重要因素。而爭奪人才的戰爭，早已在各個城市展開。深圳計劃未來十年新建二十三所大學，而成都、南昌等城市進入一線城市招攬人才，各項支持創新創業的計劃紛紛落地。江蘇南通更是直接將城市宣講會開進美國的常春藤大學。

而鄂爾多斯東勝，從一個普通的區縣一躍成為富庶城市，在這座城市，年輕人又會有什么樣的發展機會呢？

新城康巴什與城市生活

鄂爾多斯的新城與舊城（圖來自《鄂爾多斯—一座鬼城的復興之路》）

康巴什新區建設之初，一座新城拔地而起，快速城市化帶來一座沒有人居住的嶄新空城，“鬼城”之名由此而來。后來，政府運用行政手段，將政府機構、學校、醫院遷入新區，并將新區住宅分配給公務員。但由于商業氛圍、公共生活匱乏，多數居民仍選擇下班之后回到東勝。這實際上使得一座空城變成了兩座。

2015年百度大數據實驗室根據百度POI得出的研究結果（詳見《中國城市空置住宅區量化分析》鏈接：http://bdl.baidu.com/ghostcity/）也驗證了，目前康巴什新區已有相當數量的居民活動，而在東勝城區內反倒出現了明顯的空心化情況（詳見《百度大數據告訴我們，中國的一些空城長啥樣》鏈接：http://www.kxwhcb.com/newsDetail_forward_1358818_1）。在從東勝前往康巴什的出租車上，我從司機師傅那里了解到：

“有一半的人搬去了康巴什，東勝這邊人自然就少了，又建了那么多高樓，房價那么高沒有人來買，結果只能空著了。”

“但是在康巴什上班的人，老婆孩子都在東勝，這邊什么都沒有。所以上下班的時候東-康快速路上堵得很，下了班之后還是要回東勝的家里。”

到達康巴什新城的市政府廣場，與我五年前留下的印象相比，這里并沒有太大變化。當初在建的住宅項目已經完工，但街道上行人很少。直到傍晚，才有人群出現在烏蘭木倫公園遛彎鍛煉。

康巴什新區面積不大，住宅區和公共設施主要集中在幾個平方公里的核心區。規劃了百萬人口的城市空間，只有十萬人入住，顯得十分空曠。這里的街道寬闊筆直，建筑舒朗有序，像極了PC游戲中玩家設計的城市模型。行走其中，感覺幾乎與真實的生活脫節。

全國最大的城市中軸線綠地廣場，體現在極大尺度幾何構圖的平面中，這里只有草坪和矮樹叢，沒有林蔭，也沒有為人們休閑活動策劃的空間，十分刺眼的陽光下就不會有人主動踏入這片公共空間活動。結果這里只能變成官方舉行各項盛會的場所。暑假里就有“千人寫詩”的鄂爾多斯詩歌那達慕活動舉行。壯觀場面中的人，多半是領導和中小學生。體育場和劇院是新建的，但這些氣派的建筑，除了官方活動外，少有居民自發前往使用。

康巴什新區城市中軸線

體量巨大的城市中軸線，兩側集中堆砌了幾乎所有公共建筑、商業、文化、休閑和服務設施，包括鄂爾多斯博物館、圖書館、劇院等城市地標。中軸線一側的“美食廣場”和另一側的百貨商場，都是城市生活的預設情節。用居住區尺度的結構進行粗糙的規劃，讓這里的一切實體空間都像高分的沙盤游戲。

事實上，忽視市場需求以及人群與商業活動的聯系，也讓當地商業給人留下衰敗和劣質的印象。走進東勝區鐵西公園附近外觀相當氣派的萬正商業廣場，入口處的自動扶梯已停止運行，一層有大半商鋪沒有營業，剩下一些售賣飾品和服裝的攤位。經常有顧客進出的，是則是一旁的肯德基餐廳。康巴什新城中心唯一一座購物中心，上面掛著蘇寧易購、京東這兩家電商的招牌，室內卻是柜臺租賃式的經營模式。商業活力同樣衰弱。

這樣十萬平方米以上的商場或酒店在鄂爾多斯隨處可見，但很大一部分都在慘淡經營。商業設施選址疏于考慮周邊消費人流的支撐；建筑設計忽略實際商業規模，面積遠遠超過實際需求；招商和運營等軟件被忽視，都是上述問題的直接原因。

在社會福利和城市生活上，這里同樣投入巨大。康巴什新城范圍內的公交車免費，花一塊錢就可到達20公里外的機場。在鄂爾多斯新聞網上，可以看到醫療保障、公租房、貧困學生資助、優秀教師獎勵等各種福利政策——這座城市幾乎所有補助、獎勵政策的標準都是內蒙古地區最高的。獲得終身成就的本地教育工作者，可獲得一套住房作為獎勵，按平均房價估算，價值80—100萬元。

而小區里的乒乓球活動場地、羽毛球活動場地，則是人氣最高的公共空間。居民自己辦起各種比賽，豐富生活。

社區里的乒乓球比賽

現在看來，這個將本地居民的生活訴求拋開的城市計劃，的確意味著金錢和土地的巨大投入。雖然比起土坯的平房，當地人的居住條件已發生了巨大改變，然而要想匯聚人氣，建設可持續發展的城市，就必須關注人與人的聯系，在冰涼的混凝土世界去營造溫暖的社區。

康巴什新區街景

看得到的未來

毫無疑問，在今天的鄂爾多斯，危機與優勢并存。民眾的生活水平明顯提高。但沖動的投資，也使得近十年的城市活力低迷。鄂爾多斯急速建起現代城市，而高樓大廈之間也有巨大而等待修補的窟窿。無論城市管理者、本地居民、投資者，還是設計師，需要更加關心“后鄂爾多斯時代”的發展可能。

鄂爾多斯是北方少數沒有依靠工業生產發展的城市，因而保持著良好的生態環境。加之這里有舒適的氣候、完善的基礎服務設施和低密度的社區，看起來，正是養老產業布局的好地方——鄂爾多斯也是全國第一批試點醫養結合養老的城市。

在北上廣等一線城市，商業養老機構提供的較高質量的養老服務價格為6000—8000元/月/人。對普通人來說，這是不小的經濟壓力。由社會福利保障部門管理的基礎養老院,出于成本和保障性的考慮，為老年人提供的服務又十分有限，比如規定“不設置小于三張床位的房間”。這些由于人力成本、土地和基礎設施供應緊張而出現的矛盾，在鄂爾多斯則要小得多。

另外，也有人為鄂爾多斯提出了“云計算＋爛尾樓”的產業調整策略，指出：“除了大型工業之外，如今使用電能最多的就是云計算的數據中心；電動車也將在未來消耗大量的電能。云計算中心和電動車將作為鄂爾多斯類型的純資源城市轉型的可選項，并能夠直接鏈接到高科技產業，比如無人駕駛、太陽能等，從而為城市帶來新的發展機遇以及就業機會。”或許，云計算中心可以利用廢棄的爛尾樓，電車介入城市道路系統則可改變街區結構和交通體系，優化城市空間。（美國麻省理工大學（MIT）李義德實驗室，《鬼城——鄂爾多斯的復興之路》鏈接：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3ODg1NDg4OQ==&mid=206673793&idx=1&sn=05f996790cd2849db07a107f066f973c#rd）

不過，剛剛完成建設的新城市，在技術、醫療、設計、社區生活等方面，其人力資本與一線城市的差距，短時間無法依靠金錢補齊。巨大的財富爆發，給鄂爾多斯帶來難得的主動權和轉型窗口，該如何使其可持續發展？有很多事情需要做，但我們也許看得到這座年輕城市的一點點光明未來。

（除做特殊說明外，圖片均來自作者）