經(jīng)適房未滿(mǎn)5年不能交易，上海老夫妻買(mǎi)下后“錢(qián)房?jī)煽铡?/h1>

澎湃新聞?dòng)浾?陳伊萍 通訊員 王治國(guó) 朱君儀

2016-09-13 10:07

來(lái)源：澎湃新聞

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2016年1月，年逾古稀的馬老先生夫婦買(mǎi)下了一套原本不得出售轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房，首付給上家136.5萬(wàn)元，不到一個(gè)月后悔了，上訴法院要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，上家返還購(gòu)房款。

9月12日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）記者從上海市浦東新區(qū)人民法院獲悉，法院近日作出判決，支持原告馬老先生夫婦的大部分訴求，確認(rèn)合同無(wú)效。不過(guò)，上家稱(chēng)，136.5萬(wàn)元已經(jīng)被用于償還借款，只能在3年內(nèi)慢慢還。這樣一來(lái)，馬老先生夫婦一時(shí)半會(huì)難圓改善住房的夢(mèng)想了。

上家：經(jīng)適房到手一年多即掛牌交易

據(jù)法院介紹，2016年1月，77歲的馬老先生和71歲的妻子姚阿婆買(mǎi)下了上海市浦東新區(qū)林展路某弄一套80多平米的房子，總價(jià)195萬(wàn)元。根據(jù)房產(chǎn)中介要求，馬老先生夫婦首付給上家董女士和呂先生136.5萬(wàn)元。

可是，不到一個(gè)月馬老先生夫婦反悔了，向上家發(fā)微信說(shuō)，房子不要了。

據(jù)馬老先生夫婦說(shuō)，董女士的房子是經(jīng)濟(jì)適用房，5年內(nèi)不得出售轉(zhuǎn)讓。自己原先不知道這件事，是看了產(chǎn)證后才知道房屋的性質(zhì)。董女士一家隱瞞了重大事項(xiàng)，如果事先告知了這些情況，自己根本不會(huì)去買(mǎi)。

因此，他們向上海市浦東新區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，返還購(gòu)房款136.5萬(wàn)元，歸還上述錢(qián)款的利息3萬(wàn)元。

這套房子的確是經(jīng)濟(jì)適用房。

2014年2月，董女士和呂先生作為乙方，與上海靜安地產(chǎn)集團(tuán)三林有限公司（甲方）、上海市閘北區(qū)住房保障中心（丙方）簽訂《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用房）出售合同》，約定系爭(zhēng)房屋系甲方投資建造的共有產(chǎn)權(quán)保障房。根據(jù)乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)保障住房選房確認(rèn)文件，甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方。乙方通過(guò)購(gòu)買(mǎi)擁有劃撥土地上該房屋的有限產(chǎn)權(quán)。乙、丙方約定，乙方在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后，按照本合同約定或共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理規(guī)定轉(zhuǎn)讓該房屋的，乙方獲得轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)款的60%。房屋建筑面積84.28平方米，乙方購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)的單價(jià)為每平方米單價(jià)8000余元，總價(jià)為65萬(wàn)余元。

2014年5月，董女士、呂先生取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證載明經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。5年后上市交易，所有人也只能獲得轉(zhuǎn)讓所得房款的60%。

然而取得房產(chǎn)證不到20個(gè)月，這套房子就被掛牌交易了。

當(dāng)然，在房產(chǎn)中介的“指導(dǎo)”下，買(mǎi)賣(mài)雙方還是簽訂了一個(gè)像模像樣的合同。

合同中寫(xiě)明，馬老先生、姚阿婆與董女士、呂先生雙方約定，因系爭(zhēng)房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，同意在限制交易5年期滿(mǎn)后共同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。房屋交易總價(jià)為195萬(wàn)元，馬老先生、姚阿婆簽訂合同后，向董女士、呂先生支付136.5萬(wàn)元；辦理房產(chǎn)證當(dāng)天，再依據(jù)國(guó)家規(guī)定，付剩余款項(xiàng)給上家或國(guó)庫(kù)。為此，馬老先生、姚阿婆付了3.9萬(wàn)元傭金給中介公司。正因?yàn)槿绱耍俊蜗壬J(rèn)為，馬老先生夫婦一開(kāi)始對(duì)房子是經(jīng)濟(jì)適用房是明知的。

圖為姚阿婆要求退房的微信。澎湃通訊員 王治國(guó) 圖

法院：合同無(wú)效

本案主審法官?gòu)堊坑舯硎荆?jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性住房，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，損害了國(guó)家及第三人的利益，應(yīng)屬無(wú)效。

根據(jù)合同法，合同無(wú)效后，基于該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

“原告要求被告返還已付購(gòu)房款136.5萬(wàn)元，法院予以支持；被告占有購(gòu)房款產(chǎn)生的孳息應(yīng)一并返還，但應(yīng)按同期銀行存款利率計(jì)算。”張卓郁說(shuō)，“買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方均有過(guò)錯(cuò)，由此造成的損失由各自自行承擔(dān)，因此原告在訴訟過(guò)程中提出要求賠償房屋差價(jià)損失，法院不予支持。”

房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，雙方曾約定被告返租房屋3個(gè)月，被告支付了含押金在內(nèi)1.5萬(wàn)元租金，原告同意返還，法院予以準(zhǔn)許。

不過(guò)，據(jù)法院透露，董女士稱(chēng)，136.5萬(wàn)元已經(jīng)被用于償還借款，只能在3年內(nèi)慢慢還。這樣一來(lái)，馬老先生、姚阿婆一時(shí)半會(huì)難圓改善住房的夢(mèng)想了。此外，房產(chǎn)中介違反規(guī)定介紹本次業(yè)務(wù)，也已經(jīng)受到了處罰。

（文中當(dāng)事人均為化名）

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