近一年來，南京市房地產市場可謂“火爆至極”，不僅出現了一房難求的局面，還有一些市民出現了“托關系買房”的情況。

近日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）注意到，南京一家具有40年產權的酒店式公寓“涵碧樓”在拿到銷售許可證近一年的時間內，成交套數僅為3套。而在7月16日該房地產商召開的業主答謝會暨二期房源公開說明會上宣稱，該項目的一期項目已經“售罄”。

“天價”樓盤開售近1年成交僅3套

在該樓盤的公眾號里這樣介紹，從區位上看，項目位于揚子江大道與漢中門大街交界的核心地段，也是河西中部的黃金濱江位置，距離長江500米遠。項目毗鄰綠博園，該地塊也是目前沿江綠化地帶之中唯一的一塊建筑用地。

“我們一期共計推出的150套房源，戶型為85㎡~250㎡，產權為40年的酒店式公寓已經全部售罄。”7月16日，在該樓盤的接待會所舉行的業主答謝會暨二期房源公開說明會上，房地產開發商負責人說。

次日，長期關注南京樓市的微信公眾號“輝哥說樓市”稱，從去年8月開售以來，該樓盤至今的成交數據一直顯示為3套，現在竟然對外宣稱一期售罄。“一般樓盤都是劃分好一二三期開始銷售，有些樓盤是賣多少就多少算一期，反正售不售罄還不是自己說了算么？ ”

在由南京市住房保障和房產局主辦的南京市房產交易中心的網站上，澎湃新聞記者注意到，項目地址位于建鄴區北河口水廠以南，開發企業為南京鼎正置業有限公司，納入網上銷售總套數為1693套，截至2016年7月19日18時，網上房地產數據顯示成交套數確實僅為3套。該網站顯示，該項目于2015年8月27日領取到銷售許可證，于當年8月29日正式開盤，銷許價為3.9萬/平，這個價格在南京市屬于高位。

一年僅成交3套，這個數字與南京其他樓盤相比，著實相差懸殊。澎湃新聞記者注意到，該項目一期價格在3.2-3.6萬/平左右，開發商在7月16日的二期房源公開說明會上表示，二期共計推出房源150套，有117㎡、130㎡、230㎡三種戶型可供選擇，均價在40000元/㎡-45000元/㎡。以117㎡的最小戶型為例，按照4萬元/㎡的單價計算，其總價也高達468萬元，而230㎡戶型的總價則在1000萬元左右。

據了解，2015年-2016年，南京也推出不少40年產權的酒店式公寓，其中一家于2015年4月25日開盤，納入網上銷售總套數為2693套，均價在19097元/㎡，截止2016年7月，成交套數為440套；南京另一家酒店式公寓于2015年10月9日開盤，納入網上銷售總套數為643套，價格在21706元/㎡，截止2016年7月，成交套數為363套……縱觀2015年以后，不管是酒店式公寓還是住宅商品房，成交套數低于三位數的實在不多見。

售樓處：“售罄”是指認購的套數

據了解，該房地產項目是2011年10月，由臺灣鄉林集團首入南京拿下的商業地塊，項目規劃有五星級酒店、40年產權的酒店式公寓和辦公產品。該項目進入南京就被定位為比較高端的地產項目。

澎湃新聞記者注意到，該樓盤周邊不僅沒有學區房，出售的酒店式公寓得房率僅為68.88%，由于只有40年產權，因此貸款首付必須為5成，且只能貸款10年，買賣稅費較高，在一期的產品中，85㎡、117㎡、130㎡均為一房，戶型極為奢侈。

“我們的這個項目有158個單元，加上4個車位，一共是162個單元，目前已全部被認購。我們所說的‘售罄’，指的就是被認購的房源。”南京鼎正置業有限公司管理部經理林志達告訴澎湃新聞記者，由于該項目有預售的限制，因為在取得竣工驗收證明后，銀行才能辦理按揭撥款；目前該項目完成了大樓的主體結構，正在辦理“竣工驗收證明”。

臺灣鄉林建設事業股份有限公司執行副總經理呂理全在接受澎湃新聞記者采訪時表示，該產品屬于商業項目，因此業主首付需要交付50%的費用，企業在與客戶簽訂合同時承諾，如遇到局部需要修改變更等細節，在看到實體樣板房后，可以在繼續交付剩余的費用。

“我們這個產品的銷售模式與其他住宅產品或者剛需房有所不同，我們的銷售模式一般是蓄水（在房地產市場，所謂蓄水就是售樓部形成接待能力開始接待客戶進行項目咨詢、積累意向購買客戶，到開盤選房前的階段。蓄水是這個階段的行業內約定稱呼方式。）——領取銷許——銷售認購——一期房源全部認購——網簽說明會（業主確認交付標準）——繳款達到50%（全款/貸款）——網簽（成交）——交付。”呂理全告訴澎湃新聞記者，而一般住宅住宅項目的銷售模式則是：蓄水——領取銷許——認購——首開——繳款（全款/按揭）——網簽（成交）——交付。

據林志達介紹，截至2016年7月18日，該項目成交的確實只有共3套，銷售面積245.75㎡，實際成交比例約0.39%。3套連在一起，單價都是43100元/㎡：B幢2211室，88.2㎡；B幢2212室，85.48㎡；B幢2213室，72.07㎡。

“這三套也是客戶有業務上的需要，有擔保的需求，或者要以企業的名義購買，因此要求我們趕快完成正式簽約。本月我們的客戶將陸陸續續進行正式簽約。”林志達表示，認購的162個單元（含車位）是和該企業簽訂了協議書，因為企業在與客戶簽訂合同時承諾，業主如果看到實體樣板房后，發現有局部需要修改或變更等細節，企業應為其完善，這樣的部分都要列入合同。

南京市房管局商品房市場管理科胡科長在接受澎湃新聞記者采訪時表示，在南京市房產交易中心的網站上公布的認購與成交的數據均由企業上報的，這個數據不容懷疑，所謂成交套數即為正式簽約的套數，從認購到簽約在轉換的時候會有一個時間差。

“你說的這個項目剛進入南京的時候確實賣得不是很好，因為這是一個商業地產，產品的定位與南京不太接地氣，現在有點起色。”胡科長表示，目前3套的成交套數來看，如果是住宅，確實不可思議，但如果是商辦倒也是可以理解的，因為南京的商辦存量本來就比較大。

浙江透明售房研究院院長方張接對此事表示，用認購的房屋數量套用在成交套數上，這是目前國內很多房地產項目中普遍的現象，很難去批評這種做法，因為房地產開發商開售后，也會有不少消費者進行認籌，在與房地產開放商簽訂意向合同書后，會有一個15天的過渡期 ，因此目前很難判斷開發商是否是惡意編造假的成交信息，這需要經過一段時間去檢驗，大致半個月左右就可以判斷出這個房子是真的已經有人要了，還是開發商的銷售策略。