本文來自微信公眾號 “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：李荇。

近日，已有117年歷史的老牌奢華酒店瑞吉酒店宣布了未來5年的發(fā)展規(guī)劃，度假村翻倍，酒店及度假村整體規(guī)模實現(xiàn)近60%的增長。不僅如此，雅高、文華東方、凱悅等旗下奢華品牌近期也陸續(xù)通過推出新品牌或是拓展新地區(qū)等方式，加速擴(kuò)張。促使這些原本不緊不慢的奢華酒店不約而同加快步伐的背后，究竟是什么？

瑞吉酒店的“五年小目標(biāo)”

正如瑞吉酒店及度假村副總裁兼全球品牌負(fù)責(zé)人George Fleck所言，"未來五年對于瑞吉酒店來說是一個關(guān)鍵時刻。瑞吉迫不及待地將品牌精神和創(chuàng)始人阿斯特家族的傳統(tǒng)帶到世界各地最迷人的目的地。"因此，這家百年奢牌為自己定下了“五年小目標(biāo)”——擴(kuò)大度假村組合，在現(xiàn)有的15家度假村基礎(chǔ)上，在加勒比海、北美、北非、中東和亞太地區(qū)推出11個全新的度假勝地。

據(jù)了解，瑞吉目前有29家酒店及度假村正在籌備中，這意味著在未來五年內(nèi)，瑞吉酒店及度假村將在現(xiàn)有的49家開業(yè)酒店和度假村基礎(chǔ)上，實現(xiàn)近60%的規(guī)模增長。墨西哥、加勒比海地區(qū)以及非洲等目的地，將會成為瑞吉酒店未來幾年的發(fā)力點。

2022年和2023年，瑞吉酒店將推出瑞吉卡奈度假村和瑞吉洛斯卡沃斯度假村，以擴(kuò)大在墨西哥的影響力；2024年，瑞吉酒店將推出阿魯巴棕櫚灘瑞吉酒店與卡納角瑞吉酒店以及馬斯喀特瑞吉酒店，擴(kuò)大在加勒比海地區(qū)的影響力；同年，三亞海棠灣瑞吉酒店也預(yù)計將會開業(yè)；2025年，瑞吉酒店將會推出非洲首店馬拉喀什瑞吉酒店。

聚焦中國市場，除了預(yù)計2024年開業(yè)的三亞海棠灣瑞吉酒店之外，瑞吉目前已簽約處于籌備中的酒店，還有千島湖瑞吉酒店以及溧陽瑞吉酒店等。

縱觀中國市場12家已開業(yè)瑞吉酒店的發(fā)展歷程，這個百年奢華酒店品牌在中國的步子是越來越快了。

繼瑞吉中國首店，北京瑞吉酒店開業(yè)13年后，瑞吉才在中國二度落子，2010年拉薩瑞吉度假酒店正式開業(yè)，隨即拉開了瑞吉酒店在中國市場布局的加速戰(zhàn)。2011年，三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、深圳瑞吉酒店、天津瑞吉金融街酒店相繼開業(yè)。這一年，瑞吉不僅在中國加速擴(kuò)張，更是在全球范圍實行擴(kuò)張計劃，2011年共開設(shè)了10家新酒店和度假酒店。

短暫的2年沉寂，從2014年起，瑞吉酒店在中國市場幾乎實現(xiàn)了1年開業(yè)1家新酒店的速度，穩(wěn)步前行。2018年珠海瑞吉酒店開業(yè)后，廣東成為了擁有雙瑞吉酒店的一個省份。一旦2024年三亞海棠灣瑞吉酒店正式開業(yè)，海南也將擁有雙瑞吉酒店。

中國市場也為瑞吉酒店帶來了不一般的回應(yīng)。2011年開業(yè)的深圳瑞吉酒店刷新了瑞吉品牌全球最高酒店的海拔。深圳瑞吉酒店所在的深圳市羅湖區(qū)金融中心的京基100大廈，建筑高度 441.88米 ，總樓層100層。深圳瑞吉酒店位于第75至100層，441.88米讓瑞吉酒店成為當(dāng)時瑞吉品牌全球最高酒店。今年開業(yè)的青島瑞吉酒店，以369米的高度刷新了山東的酒店高度。城市之巔，成為中國市場回饋給瑞吉酒店的一份珍貴禮物。

“舊瓶子”與“新酒”

在中國市場步履不停的奢華酒店，并不只有瑞吉酒店。蓄力已久的老玩家們，正在以不同的“姿態(tài)”相繼發(fā)力。

其一是變大現(xiàn)有的“舊瓶子”，擴(kuò)寫城市版圖。入華已有58年的奢華酒店文華東方酒店，今年以來相繼宣布了兩家酒店的籌建信息。首先是2013年與國企深業(yè)集團(tuán)簽約合作的深圳文華東方酒店，預(yù)計2022年初開業(yè)，目前已在文華東方酒店官網(wǎng)上線。其次是在杭州與恒隆地產(chǎn)合作，打造杭州首家文華東方酒店，預(yù)計2025年開業(yè)。這兩家酒店的落地，意味著文華東方酒店的國內(nèi)版圖上又點亮了兩個城市。

大型酒店集團(tuán)選擇與合作許久的地產(chǎn)集團(tuán)再續(xù)前緣，推動旗下奢華酒店的跑馬圈地。今年4月，希爾頓集團(tuán)與“牽手”10年的世茂酒店簽署戰(zhàn)略協(xié)議，雙方將共同在中國再打造4家奢華酒店項目，包括深圳華爾道夫酒店、上海康萊德酒店、武漢康萊德酒店以及珠海康萊德酒店。

計劃2021年在亞太區(qū)新開近100家酒店的萬豪，更是火力全開。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計，萬豪旗下的奢華品牌麗思卡爾頓在2021年共簽約7家酒店，其中3月的2家分別位于蘇州與寧波，9月的3家則落子在貴陽、廈門以及武漢。7家于麗思卡爾頓的意義有多大？目前麗思卡爾頓酒店在中國市場已開業(yè)的酒店是14家，今年前10個月簽約7家酒店，占現(xiàn)有規(guī)模的50%。

其二是灌入“新酒”，用新品牌講新故事。雅高集團(tuán)推出了全新奢華品牌，鉑翎匯臻選 EMBLEMS Collection。雅高選擇與貴州宏立城集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，在貴陽花果園藝術(shù)中心打造鉑翎匯臻選全球首店。據(jù)雅高集團(tuán)大中華區(qū)高級運(yùn)營副總裁樂睿思介紹，鉑翎匯臻選酒店是真正的旗艦，是一種奢華象征，能成為其所在城市的標(biāo)志。全球首店擁有華麗別致的西式格調(diào)建筑，融入了古典建筑的特點和氣質(zhì)，文化底蘊(yùn)極深。

同樣選擇借助新品牌來講述新奢華故事的還有凱悅。10月，在全球只開業(yè)62家的凱悅酒店旗下凱悅悠選Destination By Hyatt選擇了中國作為其在亞洲亮相的落腳點。中國兩家凱悅悠選酒店分別選址青城山和大連。

其中，位于青城山的青城山尊酒店計劃于2022年開業(yè)，將成為凱悅悠選在亞太地區(qū)首家酒店，由凱悅悠選與天府明宇商旅攜手打造。由維特奧集團(tuán)與凱悅酒店集團(tuán)共同打造的維特奧·大連凱悅悠選酒店度假村預(yù)計2026年完工。不過，該度假村的實景示范區(qū)，近期即將開放預(yù)約參觀。

首旅如家以更徹底的“新姿態(tài)”，開啟了自己的奢華酒店時代。今年8月，首旅如家成立了奢華酒店品牌管理公司首旅安諾酒店管理公司，并聘請曾在多家國際酒店集團(tuán)從業(yè)多年的劉晨軍先生出任董事、CEO 。在民族奢華酒店品牌成形與崛起之際，劉晨軍曾立下目標(biāo)，“要給團(tuán)隊、行業(yè)和自己留下一個值得驕傲的記憶”。

三點因素，決定奢華酒店火爆

一場疫情，讓投資人對不同酒店品類對重大突發(fā)事件的風(fēng)險抵御能力一覽無遺，酒店投資的格局面臨重新建構(gòu)。有意思的是，本就處于投資市場塔尖的奢華酒店，不冷反熱。據(jù)浩華數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年上半年奢華酒店簽約數(shù)量保持積極增長，簽約量為9家，創(chuàng)下了歷史新高，較去年同期增長率200%。

全球市場更是如此。今年以來，奢華酒店集團(tuán)大宗交易頻發(fā)。投資人層面，比爾蓋茨斥資22.1億美元，將持股比例從 47.5%提高到 71.25%，成為奢華酒店集團(tuán)四季酒店的絕對控股股東。機(jī)構(gòu)層面，凱悅酒店以27億美元收購十大奢華酒店運(yùn)營集團(tuán)之一的Apple Leisure Group；歐洲地產(chǎn)投資集團(tuán)Henderson Park則有望以7.54億美元收購英國希爾頓酒店，后者在英國擁有12家酒店和2400多間客房。

反觀與奢華酒店“鄰近”的高端酒店，卻在疫情后遭遇了甩賣潮。今年五一前后，一些酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站上出現(xiàn)多家上海高端酒店轉(zhuǎn)讓出售信息，上海新華聯(lián)索菲特大酒店、上海豫園萬麗酒店、上海日航酒店以及上海虹橋綠地酒店群等均在其列。營收不足、業(yè)績不佳以及業(yè)主不斷承壓的資金鏈等因素，共同導(dǎo)致了高端酒店的投資窘境。

后疫情時代，奢華酒店投資市場為何呈火爆局面？

01 多變的投資屬性

從上述交易案例不難看出，投資奢華酒店已經(jīng)成了資本和酒店集團(tuán)在投資市場“避險”的一個優(yōu)選。原因就在于，奢華酒店與生俱來多變的投資屬性。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣高速增長的階段，奢華酒店在投資者的資產(chǎn)包中以資產(chǎn)配置的角色存在，通過退出，投資者可以從中獲取商業(yè)房地產(chǎn)長期增值的收益；反之，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動甚至通貨膨脹預(yù)期的階段，奢華酒店將會成為投資者的避險工具，持有不動產(chǎn)以抵御通脹風(fēng)險，可有效防止資產(chǎn)大幅縮水。

02 放大的城市圈層

原本奢華酒店的選址主要集中于一線城市以及高知名度的目的地，但是隨著產(chǎn)業(yè)遷移持續(xù)推進(jìn)以及新一線城市疫情期間表現(xiàn)出的抗風(fēng)險能力，為奢華酒店發(fā)展提供了更為廣闊的城市圈層。與此同時，這些急速發(fā)展的新一線城市中新落成的城市地標(biāo)，對奢華酒店的渴望也毫不遮掩。從麗思卡爾頓今年簽約的7家酒店落地城市可見一斑，5家位于新一線城市，2家位于二線城市，無一家位于一線城市。

03 堅挺的高端度假需求 

空間秘探通過對比2020年與2021年城市各檔次酒店的周季節(jié)性變化發(fā)現(xiàn)，奢華酒店呈現(xiàn)出明顯的周末走高趨勢。而且對比高端、超高端和奢華酒店平均每間房收益的降幅，奢華酒店降幅最小不到30%。不難看出，高端消費人群的短途度假需求依然旺盛。而且因為這部分人群之前積累的奢華酒店消費經(jīng)歷，他們的價格敏感度較低，且更愿意將酒店作為其周末度假的主要目的地。因此，這部分人群所帶來的堅挺的高端度假需求，讓更多奢華酒店安心落子。

奢華酒店，有無可能迎來"中端酒店式大爆發(fā)"？

在投資、市場以及消費三重利好之下，未來幾年，奢華酒店投資市場的火熱毋庸置疑。但是，奢華酒店是否可能迎來“中端酒店式大爆發(fā)”，還有待考證。

從投資人角度來看，奢華酒店不具備足夠大的投資人資源池。于中端酒店，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)主和高端酒店業(yè)主，都有可能轉(zhuǎn)化成為中端酒店業(yè)主，且個人投資者體量龐大。但是奢華酒店業(yè)主大多為大型地產(chǎn)公司、地方政府或是政企組合。這部分投資群體，因為在酒店投資過程中需要通過投資回報模型測算等諸多環(huán)節(jié)，即便是投資意愿極高，也需要更長的決策周期。

就酒店規(guī)模而言，投資建設(shè)成本和回報周期成為了奢華酒店擴(kuò)張的“高門檻”。于中端酒店，目前大多品牌投資回報期在4～6年。但是，根據(jù)國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，五星級酒店近9年投資回報率最高的是2010年，達(dá)到4%，回報期長達(dá)25年；投資回報率最低的2014年，僅0.3%，回報期長達(dá)333年。奢華酒店的回報周期，可想而知。

雖然大爆發(fā)很難實現(xiàn)，不過，奢華酒店一路走高的投資趨勢是毋庸置疑的。在這過程中，暗藏著幾個發(fā)展機(jī)遇，值得奢華酒店逐一探索。

其一是掘金五線城市。今年國慶黃金周期間，五線城市的酒旅預(yù)訂占比從去年的6%升至今年的12%。其中，坐擁喀納斯國家級自然保護(hù)區(qū)，素有“童話邊城”美譽(yù)的布爾津縣，今年國慶在攜程的訂單量同比去年增長134%。實際上，近年來奢華酒店下沉的“深度”不斷增加，瑰麗旗下的芊麗全球首店選擇了一座三線城市，廣東清遠(yuǎn)；國內(nèi)第二家THE CHEDI落足于浙江紹興安昌。這些天然具備秘境的目的地，往往能為奢華酒店帶來意外的驚喜。

其二是品牌組合登場。實際上，這也是近年來部分奢華酒店在落子新城市的時候，會采取的策略。一方面，雙品牌組合能夠在同一個物業(yè)內(nèi)為消費者提供兩種截然不同的住宿體驗，感受品牌的多重魅力；另一方面，雙品牌組合通過共享酒店空間及設(shè)施，有助于酒店的降本增效，更易獲得投資者的青睞。隨著酒店投資回歸理性，即便是對奢華酒店意向極高的非一線城市的意向投資人，也會對奢華酒店漫長的投資回報周期有所顧慮。而雙品牌組合，將有助于緩解投資人的部分擔(dān)憂。

幾百年以來，奢華酒店在行業(yè)中，宛如一位舞者，盡管擁有著華麗沉重的裙裾，但總能自如行走在不同的城市和目的地之間，并留下一襲夢幻的居停體驗。隨著悠揚(yáng)緩慢的古典舞曲被節(jié)奏緊促的流行音樂代替，奢華酒店又會如何抓住新的節(jié)拍，并再次翩然起舞。接下來五年，或許將成為見證奢華酒店演繹變奏曲的最佳時期。