錢(qián)不當(dāng)錢(qián)用了？

6月29日，上海土地市場(chǎng)又迎來(lái)宅地出讓，這次是上海迪士尼旁邊的一塊純宅地。經(jīng)過(guò)多輪“廝殺”，央企中糧以24.4億元的價(jià)格將地塊收入囊中，地塊樓板價(jià)達(dá)到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38300元/平方米。

此次拍出的地塊為浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，位于上海郊環(huán)以外，地塊距離上海迪士尼板塊約5公里，而距離上海市中心人民廣場(chǎng)直線距離約30公里。按照土地出讓公告，該地塊東至規(guī)劃二路，南至A10-2地塊，西至楊輝路，北至新環(huán)北路。地塊出讓面積為56886.6平方米，容積率為1.2，起始價(jià)格約為7.27億元，樓面起價(jià)10650元/平方米。

按照業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)該項(xiàng)目保本售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米。今年5月，同樣位于迪士尼板塊周邊的浦東周浦拍出了樓板價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，并預(yù)測(cè)未來(lái)售價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，該地塊吸引了23家房企參與競(jìng)拍，其中屢造高價(jià)地塊的央企保利、中糧、招商地產(chǎn)，國(guó)企首創(chuàng)、陸家嘴也在其中。另外，深長(zhǎng)城、溫州京都、一方、九龍倉(cāng)、藍(lán)光、新城、東原、金地、建發(fā)、首創(chuàng)、大發(fā)、象嶼、碧桂園、華潤(rùn)、龍湖、陽(yáng)光城、正榮、同濟(jì)、合景等房企也參與其中。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，主持人說(shuō)道：今天天氣涼爽，并多次提醒希望大家理性報(bào)價(jià)。

現(xiàn)場(chǎng)，陸家嘴和正榮一度相互“較勁”，兩家房企競(jìng)相出價(jià)，隨后陽(yáng)光城、首創(chuàng)、中糧等房企也參與其中，最后陸家嘴、正榮、首創(chuàng)、中糧四家房企死磕到底，央企中糧以24.4億元的價(jià)格將上述地塊收入囊中。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：軌道交通16號(hào)線使得原本較為“偏”的地區(qū)在出行上帶來(lái)較大改善。而板塊基于“古鎮(zhèn)”的特色帶來(lái)些許人文優(yōu)勢(shì)。

按照該地塊的開(kāi)發(fā)條件要求：保障型住房配建比例5%，中小套型比例60%，全裝修比例30%，住宅下限套數(shù)610套；建設(shè)要求為：高層為主，可以有少量多層住宅，不可以建低層聯(lián)排住宅。

上海中原地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)理龔敏指出，地塊周邊配套比較成熟，南側(cè)“中優(yōu)城市廣場(chǎng)”已開(kāi)工建設(shè)，2年左右建成；眾安路西側(cè)徐房地塊約6萬(wàn)平方米商業(yè)正在報(bào)建；西南側(cè)B1-3地塊規(guī)劃也有約7萬(wàn)平方米商業(yè)配套；正在報(bào)建的新場(chǎng)綜合醫(yī)療衛(wèi)生中心（三甲醫(yī)院）距離該地塊約1公里左右。地塊對(duì)口學(xué)校為在建的徐房幼兒園（暫名）、徐房小學(xué)（暫名）和東城中學(xué)（暫名）以及已建校百年的新場(chǎng)中學(xué)。上述對(duì)口學(xué)校在該地塊入戶前均可投入使用。

龔敏表示：此次新場(chǎng)宅地價(jià)再創(chuàng)新高，從大環(huán)境來(lái)看主要是近期高價(jià)地塊叢生助推土地價(jià)格隨波逐流，從區(qū)域環(huán)境來(lái)看主要得益于迪士尼概念、新房緊缺以及可以預(yù)見(jiàn)發(fā)展的新場(chǎng)前景。

近幾年來(lái)，萬(wàn)科、徐房、吉寶等房企相繼落戶，而目前板塊內(nèi)新房供應(yīng)卻嚴(yán)重不足成為被房企競(jìng)相爭(zhēng)搶的主要理由。

目前，新場(chǎng)板塊大多為2011年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，最新只有1個(gè)，中洲里程為2015年開(kāi)盤(pán)，目前公寓房銷(xiāo)售均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，不過(guò)目前周邊的二手房報(bào)價(jià)已躥至2.7-3萬(wàn)元/平方米。龔敏稱，從發(fā)展來(lái)看，地塊所在位置周邊配套日漸完善，不管是交通還是商業(yè)、醫(yī)療和學(xué)校配套功能都較為明確，在市場(chǎng)發(fā)展前景較為明朗的情況下成就了房企高價(jià)拿地。

值得注意的是，6月中旬，包括國(guó)資委在內(nèi)的國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)央企開(kāi)發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為，其中也有部分國(guó)企開(kāi)發(fā)企業(yè)。約談后，央企在土地市場(chǎng)的拿地表現(xiàn)略有收斂，地塊競(jìng)拍沒(méi)有那么火爆。

盧文曦指出，這次拿地的又是央企，資金等綜合實(shí)力較強(qiáng)，所以這種壓力可能不會(huì)太明顯，因此拿地上頗為激進(jìn)。其表示，高價(jià)地塊雖然風(fēng)光，但一些現(xiàn)象值得大家警覺(jué)。比如保利拿下的周浦高價(jià)地塊，最后不得不引進(jìn)其他房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，并且自己讓出控股權(quán)。這背后就是投入大量資金，需要找合作伙伴共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。