廠房改造成公寓出租，以減輕上海的生活成本？在近日由滬港臺三地建筑學術機構共同主辦的“城市更新與文化傳承”論壇上，有關專家表示，城市更新可以給上海市民創造更舒適的生活環境，也可以對現有閑置的工業建筑、商業建筑進行改造租賃，為優秀的創業人才降低生活成本，但還需要政策的支持。

上海城市工業區占比遠高于其它國際大城市

上海作為全國重要的工業中心，城市中還存在著大量的工業用地。據中科院院士鄭時齡介紹，上海的城市建成區已占到陸域面積的近50%，而其中工業區占到了城市建成區約28%的面積，遠高于同類的國際大城市，而城市中心城區公共綠地的覆蓋率又偏低。

“土地利用、工業和工業區的改造和轉型是上海城市更新的重點。”鄭時齡表示，原來800多平方公里的工業用地，現在仍然有600多平方公里，“根據城市的轉型需求，大量的工業用地的存在跟城市發展不相稱，工業用地將來減到300平方公里左右。”

鄭時齡透露，目前上海桃浦鎮的化工廠地區正在進行改造更新，該區域有4.2平方公里，過去主要從事化工生產，很多土地受到污染，需要修復土地，按照三年規劃，現在工業用地的轉型正在實施中。而原有的城市區域也需要更新，比如現在正在建設的張江科技城，它的區域包括原來張江高科技園區、康橋工業園區、國際醫學園區等，范圍更大，涉及到功能調整、植入新的功能等等。

“城市更新包括新區開發、舊城區改造，也包括了土地的二次開發、用地性質、功能的轉化等等，通過多種處理方法，創造出新的空間。”

廠房改造成公寓出租，降低上海生活成本

大量工業用地轉型后，不僅可以成為公共空間，也可以改造成居住空間。

上海市建筑學會理事長曹嘉明告訴澎湃新聞，工業用地上有很多廠房、車間、倉庫等大空間的建筑，這些建筑可以通過技術手段，改造成用于居住的空間用于出租，尤其是想來上海發展的有志青年，以減輕他們在上海的生活成本壓力。

根據美國人力資源最新調查，顯示亞洲及非洲多個城市生活成本不低于西方城市，影響跨國企業外派員工薪資成本。在全球生活成本最貴的19城市中，上海位居全球第7、北京第10，超過紐約（第11）、倫敦（第17）。

曹嘉明表示，上海的發展與活力需要聚集優秀的人才，但上海的生活成本高，尤其表現在居住成本上。現在隨著城市轉型，有大量閑置的工業建筑出現，加上近年來電商的沖擊，一些實體商店也關門。在這些工業、商業建筑中，不乏內部空間寬大的建筑，可以改造成用于居住的公寓。

原住房和城鄉建設部副部長宋春華認為，以前大拆大建，好多被拆除的建筑都是處在結構的安全使用期被拆掉，造成了巨大財富損失，在拆比較多的時候，當年拆除的面積相當于新建面積的40%。因此，對于現有遺存的建筑和歷史建筑，除了保護也要激活，“讓它融入到現在的社會，同時可以有節制地進行合理利用。”

上海的廢“屋”利用還有多遠？

“目前上海建筑總量超過了10億平方米，閑置的工業、商業用房具體面積盡管沒有確切的統計，但數量也不會少，而且物業費低，有些建筑風格獨特，對年輕租客具吸引力。通過改造后出租，有助于降低居住成本，同時也避免了大拆大建。”曹嘉明告訴記者：“這類改造在技術上沒有太大的障礙，關鍵還是需要得到政策上的支持。”

今年2月21日，中央出臺加強城市規劃建設管理工作若干意見中也指出，通過維護加固老建筑、改造利用舊廠房、完善基礎設施等措施，恢復老城區功能和活力。

雖然舊廠房有著很大的居住潛力，但目前全國各地并沒有明確發文許可廠房作為公寓進行出租。“在用地性質、建筑用途的改變等方面，需要調整現有的相關政策。”曹嘉明說。

據了解，目前舊廠房改造集中型公寓最核心的問題——物業的屬性變更尚未解決。因為一直以來，廠房作為制造業的生產空間，能不能作為工業配套住宿用地而改造為長租公寓，目前還是比較含糊的。而廠房、商場改為公寓，還涉及到內部生活設施改建、生活污水、室內消防等相關問題，涉及到規劃、房管、環衛、電力、公安消防等政府相關部門的審批。而如果工業用地在歷史上沉積了污染物，需要經修復之后才可用于其他用途。

“就像老建筑加裝電梯，這種廠房的改建也會有一個過程，現階段不妨找一、兩處進行試點，以取得可以復制推廣的經驗。”曹嘉明建議。