商品房預售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，并約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產(chǎn)生糾紛。

據(jù)統(tǒng)計，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。

在隨后的兩年間，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。但是，2020年度商品房預售合同糾紛案件數(shù)量卻呈現(xiàn)下降的趨勢。

圖片來源：北京盈科（杭州）律師事務所

按照北京盈科（杭州）律師事務所提供的數(shù)據(jù)，2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件達81647件（根據(jù)檢索標準“案由：商品房預售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書種類：判決書”），較2019年度有所下降，降幅為12.2%。

按照北京盈科（杭州）律師事務所認為，近兩年，伴隨中央與地方連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)與金融調(diào)控政策，各地關(guān)于新房購房尤其是二套房新房購房政策加碼，購房者購買二套房尤其是三套房將面臨購房資格和銀行放貸政策的雙重嚴格限制，而新房限價政策使得“買到就是賺到”成為購房者尤其是投資客的普遍心理共識，客觀上導致了新房商品房預售合同糾紛案件數(shù)量有所下降。從商品房預售合同糾紛案件地域分布來看，2020年我國的商品房預售合同糾紛集中在南部及中部地區(qū)。北京盈科（杭州）律師事務所數(shù)據(jù)顯示，廣東、貴州、廣西、四川、山東五省在2020年的商品房預售合同糾紛數(shù)量位于全國前列，占同類糾紛總量的57.08%。

另外，數(shù)據(jù)顯示，2020年我國的商品房預售合同糾紛案件的標的額大部分集中在50萬元以下。

合同糾紛案的標的額大部分集中在50萬元以下，是否意味著越是低總價的房屋發(fā)生預售合同糾紛的概率越大？

對此，北京盈科（杭州）律師事務所黨總支書記/股權(quán)高級合伙人陳少軍指出，商品房預售合同糾紛案件的標的額并不等同于購房總價款。通過對商品房預售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，可以了解到糾紛標的大部份是逾期交房產(chǎn)生的違約金，由于商品房預售合同中有關(guān)逾期交房格式條款內(nèi)容對違約金標準約定較低，因此由此產(chǎn)生的糾紛案件的起訴標的額基本都在50萬元以下。

陳少軍舉例稱，如(2020)粵0306民初27050號案件，起訴標的額為逾期交房違約金139305.744元，而購房總價款為5159472元。

按照北京盈科（杭州）律師事務所的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從絕對數(shù)據(jù)上看，由于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)市場體量大，商品房預售合同糾紛仍然高發(fā)于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。其次，從司法實踐角度觀察，商品房預售合同糾紛呈現(xiàn)出“抱團”的群體性訴訟特征，即同一個開發(fā)商在同一個時間段同時面臨較大數(shù)量的同類型訴訟糾紛。另外，通過對商品房預售合同糾紛案件司法裁判大數(shù)據(jù)的搜集、梳理，目前糾紛主要呈現(xiàn)在四個方面：一是價格糾紛，二是逾期交房的違約責任承擔及損失計算的爭議，三是裝修質(zhì)量糾紛，四是預售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛，其中最常見的是價格糾紛和逾期交房糾紛。

另一方面，由于預售造成的維權(quán)案件也有所上升。根據(jù)中國消費者協(xié)會發(fā)布的《2021年上半年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類的投訴數(shù)據(jù)，2021年上半年，房屋及建材類的投訴量為16729件，占商品大類投訴比重為3.2%，這一投訴量較2020年上半年增加0.11%。

對于商品房維權(quán)事件，中國消費者協(xié)會官網(wǎng)公布的案例中這樣評析道：商品房問題一直是消費調(diào)解中的老大難問題。開發(fā)商地位的強勢，房屋建筑行業(yè)特有的專業(yè)性和購房合同中許多合同條款的預先設定等因素都導致這類投訴解決起來費時費力。

近些年來，對于是否要取消預售制這一問題也引發(fā)各方爭論。《人民日報》也在2018年9月發(fā)布《取消商品房預售制，調(diào)研可先行》一文中提到：取消預售制，長期看或不可避免。

陳少軍表示，毋庸置疑，相比房屋預售，現(xiàn)房銷售能夠?qū)崿F(xiàn)購房者即時拿到房屋，能夠有效避免樓盤爛尾或開發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預售許可制度誕生于1994年，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展息息相關(guān)，該項制度有效解決了開發(fā)商在商品房項目開發(fā)過程中面臨的建設資金問題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預售制度”，同時出現(xiàn)的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發(fā)商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題；但不可否認的是，開發(fā)商大概率是不希望取消這項制度的。