近日，環京城市張家口市發布通知，要求新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售。這條規定被外界稱為“限跌令”。中新經緯注意到，由于距離北京較近，加之冬奧會預期的刺激，張家口的房價此前曾大幅上漲，但隨著北京及環京區域的樓市調控政策相繼落地，房價開始由漲轉跌。

近段時間以來，多個城市都發布了不得低于商品房備案價銷售、打擊惡意降價等類似政策。在打壓房價上漲之后，又出臺限跌政策，引發市場廣泛關注。業內預計，未來仍會有城市跟進出臺限制房價下跌的政策，不過，這并不意味著整體市場就此走弱，有發展潛力的城市群仍有增長空間。

主城區房價下降三成，有項目低于成本價賣房

其實，張家口市住建局等四部門聯合印發的《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》，對房價并非只有“限跌”，也有“限漲”，維持市場穩定的態度較為明顯。

上述通知提出，“穩房價”要嚴格執行商品房銷售明碼標價，一房一價制度，所有項目不得超出備案價格對外銷售；已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85％進行銷售。

針對“限跌令”政策，張家口市住建局房地產監管科科長杜繼鑫在接受當地媒體采訪時指出，目前以張家口主城區為例，已經從房價最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價8000多元/平方米。尤其是進入2021年下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤，迫于現金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。

杜繼鑫認為，通過大幅度降價等措施，換來了市場的轟動和購房者的熱捧，而降價項目也在短期內通過以價換量取得了較好的銷售成績，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤項目的大幅降價措施給整個房地產市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。

從13000元/平方米降到8000多元/平方米，以此計算，張家口主城區的房價在近幾年下跌約三成。

郭琳（化名）是張家口的一位房產經紀人，她告訴中新經緯，這兩年張家口樓市的價格戰激烈，價格降得比較明顯，現在正值“金九銀十”，很多樓盤都在做特價房，河北本地頭部房企位于萬全區的項目以成本價對外銷售，現在的價格只有4200元/平方米，比周邊便宜2000元/平方米。她說：“開發商對外說特價房數量不多，但過了10月，價格能不能恢復也不清楚。”

對于“限跌令”的影響，當地的另一位房產經紀人對中新經緯表示，政策才剛剛出臺，暫時還沒有看到影響，“現在張家口的房價降得太多了，政府是想保持價格穩定，未來降價太多的樓盤，可能不太容易通過網簽。”

而為了規避降幅限制，一些開發商變相給購房人提供優惠。郭琳說：“市區一個樓盤，前幾年的最高售價達到13000元/平方米，現在是7000多元/平方米，為了規避限制，開發商就給購房者送車位、裝修材料和家電，優惠力度挺大的。”

當地一名樓盤銷售人員也向中新經緯證實，確實有不少開發商推出了上述優惠措施。“前陣子有個樓盤送車位，但這兩天已經叫停了，因為之前買了房的業主心理不平衡。還有些樓盤加1萬元送家電，加2萬元送價值15萬元的裝修。”

“限跌令”集中在三四線及以下城市 

其實，限制房價下跌的政策，很早之前就有城市出臺。公開資料顯示，2014年5月，杭州相關部門就曾規定，如商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術手段限制網簽。此后，惠州、中山、濟南也先后出臺政策或約談房企，禁止“惡意降價”。

經過幾年的深度調控，房地產市場顯現出一些疲態，加之相關部門對房地產開發企業在融資端的監管，讓企業壓力倍增，新房降價銷售的現象在一些城市和區域逐漸增多。面對這波房價下降，一些城市開始穩定房地產市場預期，出臺“限跌令”城市數量明顯增多，包括菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等。

今年8月9日，湖南岳陽市要求，市中心城區新建商品住宅銷售實施價格備案；備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統將提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同；如開發企業確需重新調整備案價格，6個月后方可申請調整。

8月31日，江陰市住建局發布的《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》中稱，嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

梳理可以發現，這些城市多數屬于三四線及以下城市，這類城市的價格在市場火熱的時候，會跟隨大城市的價格快速上揚，但隨著市場轉冷，降溫也更為明顯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類政策使得購房者對于全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫存的壓力，它折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續低迷的現狀。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯分析，房地產對三四線城市的經濟增長以及投資和消費帶動性更強，因此也對房地產下滑的容忍度更低。相比一二線重點城市，三四線城市的產業結構不僅單一，而且比較傳統、升級很慢，地產繁榮并依靠這個行業強大的產業關聯性，帶動了投資、消費、就業的增長。而當市場下行時，三四線城市受到的沖擊自然更大。

房地產行業基本面變了嗎？ 

“限跌令”之所以引發關注，除了與發布該類政策的城市數量較多有關外，也與當前市場情緒不無關系。

經過持續數年的樓市調控，包括一二線核心城市在內的許多城市，市場熱度都有所降低。例如，深圳近幾年的房價出現大幅上漲，但隨著二手住房指導價政策的落地，降價趨勢明顯，房產中介門店也出現“關店潮”。另外，當前一些知名房企資金鏈緊張問題持續引發關注，讓外界對市場走勢愈發謹慎。

不過，李宇嘉認為，從局部看，房地產市場表現較差，但從全局看卻并不差。國家統計局數據顯示，1-8月份，全國房地產開發投資兩年平均增長7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長5.9%，商品房銷售額兩年平均增長11.7%。1-8月房地產施工和竣工面積同比分別增長8.4%、26%。

“調控政策如此密集，資金面史無前例緊縮，行業還能有這么大漲幅，可見房地產行業穿過了眾多周期，自有其強大的發展韌性與承壓能力。所以，這個行業的基本面沒有變化。”李宇嘉判斷稱。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯分析，出臺“限跌令”的城市普遍面臨著房價疲軟、庫存較高的情況，這也是很多三四線城市面臨的共同難題，在未來一段時間內，出臺“限跌令”的城市或許仍會增加。但這并不代表著整體市場會很差，那些人口有流入、產業有支撐的城市群、都市圈，未來仍有潛力，房地產市場有增長空間。

（原題：《最多只能“85折”！樓市“限跌令”下，有開發商變相給優惠：送車位送裝修送家電！房價會咋走？》）