溫州部分居民房屋土地使用權到期之后怎么辦？這是1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱“暫行條例”）頒布之時，一個被刻意回避，留待后世解決的問題。但是沒想到問題來得這么緊迫，到了不得不明晰答案的時候。

看待今天在土地政策方面的問題，離不開歷史的回溯，否則討論問題會失去很重要的依據。

馬克思主義經典作家對未來社會的展望是生產資料公有制，土地理所當然是生產資料，所以革命者一建立政權，首先想到的就是實現土地公有制。1928年12月，中共黨史上第一部土地法律《井岡山土地法》頒布，其第一條規定，“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有，用下列三種方法分配之：（一）分配農民個別耕種；（二）分配農民共同耕種；（三）由蘇維埃政府組織模范農場耕種。以上三種方法，以第一種為主體。遇特別情形，或蘇維埃政府有利時，兼用二三兩種?！?/p>

毛澤東后來承認，“這個土地法有幾個錯誤：（一）沒收一切土地而不是只沒收地主土地；（二）土地所有權屬政府而不是屬農民，農民只有使用權；（三）禁止土地買賣。這些都是原則錯誤，后來都改正了。”（《毛澤東文集》第1卷，第51頁）

1954年、1975年和1978年憲法在土地制度的規定上，均未在城市土地全部國有化上有過明確表述。

但這并未能阻止各種文件發出城市土地國有化的主張。最有代表性的是1955年12月的一份文件中，提出“對私有房產的社會主義改造”政策，改造的“總的要求是加強國家控制，首先使私有房產出租完全服從國家的政策，進而逐步改變其所有制”，“凡是由國家經租的房屋，……房主只能領取固定租金，不能收回已由國家經租的房屋”。這份文件明確提出，要將“一切私人占有的城市空地，街基等地產，經過適當的辦法，一律收歸國有”。

這種不符合憲法精神的做法，在“文革”期間達到高潮。1967年11月4日，國家房產管理局、財政部稅務總局提出，“無論什么空地（包括旗地），無論什么人的土地（包括剝削者、勞動人民）都要收歸國有?！薄肮缟鐔T在鎮上的空閑出租土地，應該收歸國有?！?/p>

1982年3月27日，國家城市建設總局發布規定，表示“根據憲法規定精神，我國城市房屋存在著幾種不同的所有制。應加強房屋和土地產權產籍管理”；指出“凡在城鎮范圍內的房地產，不論屬于國家集體或個人所有，均需到當地房管機關辦理產權登記，領取房地產所有證”；對于“城市土地，城市房地產管理機關，要依照法律的規定，確認產權，區別各種不同的土地所有權及使用權狀況”。這可以視為對1967年政策的糾偏。

但幾個月之后，1982年憲法頒布，其第十條明確規定了“城市的土地屬于國家所有”“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”對于后者，在其頒布前后都已經與社會經濟發展不相符合，比如僅僅在深圳，1982—1988年，收取土地使用費6626萬元。憲法第十條禁止出租城市國有土地的規定，已經嚴重阻礙改革開放大業。該條款于1988年取消，修改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。

隨著城市房地產業的興起，1990年出臺的“暫行條例”規定，土地使用權出讓的最高年限，居住用地為七十年，其他用途的土地，最高出讓年限有四十、五十年不等。

土地使用權到期怎么辦？2007年8月修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，土地使用權使用年限屆滿，需申請續期，如出于公益需要收回土地，國家可無償回收。但兩個月之后的《物權法》規定又有不同：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

從《井岡山土地法》到《物權法》，我們可以看到，其一，近90年來，土地制度和土地政策一直在調整，并沒有萬古不易，不可更改的教條。其二，只要它往“統”的方向變革，追求所有制的純粹，往往阻礙革命和建設；只要它往“分”的方向變革，照顧各階層民眾的實際利益，所有制多元化發展，往往促進革命和建設。

歷史的經驗值得記取。今天，無論怎樣討論“自動續期”的確切含義，都不能脫離最大多數民眾的實際利益，需要以公平正義的方式，合理調整好短期利益與長遠利益的關系。