一石激起千層浪，溫州一處住宅土地使用權(quán)20年期間屆滿后“天價(jià)續(xù)期”的做法，引起全國(guó)輿論廣泛關(guān)注。

20年土地使用權(quán)到期后，續(xù)期是否要交費(fèi)？若交費(fèi)，交多少比較合理？全國(guó)更普遍的70年土地使用權(quán)到期后，續(xù)期是有償還是無(wú)償？土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)問(wèn)題是否需要一個(gè)統(tǒng)一的解釋？

4月20日上午，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心、北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)聯(lián)合舉辦“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問(wèn)題研討會(huì)”，來(lái)自北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)等高校和單位的20余名民法、行政法、憲法等領(lǐng)域的專家，就上述問(wèn)題展開(kāi)討論。

20年使用權(quán)到期要不要交出讓金

溫州此次之所以引起輿論關(guān)注，在于其提出20年土地使用權(quán)到期后，要繳納房產(chǎn)價(jià)格三分之一的出讓金才能延期。那20年、30年住宅用地使用權(quán)到期后，要不要繳納出讓金？

“《物權(quán)法》上根本沒(méi)說(shuō)此事，就是自動(dòng)續(xù)期，它沒(méi)有區(qū)分多少年，也未點(diǎn)明要不要補(bǔ)繳此期間的建設(shè)用地費(fèi)用。實(shí)際上你如果要補(bǔ)的話，要我說(shuō)這是在法律之外畫(huà)蛇添足，替自動(dòng)續(xù)期加了條件。”全國(guó)人大法工委民法室巡視員扈紀(jì)華曾親歷《物權(quán)法》的起草過(guò)程，她說(shuō)，該法在制定之初，立法機(jī)關(guān)就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權(quán)到期問(wèn)題，但《物權(quán)法》最終通過(guò)時(shí)用的還是用“自動(dòng)續(xù)期”，這表明自動(dòng)續(xù)期是無(wú)任何條件的。

清華大學(xué)法學(xué)院教授崔建遠(yuǎn)和北京大學(xué)法學(xué)院教授劉凱湘均認(rèn)為，若不交出讓金，民眾可能“占了便宜”，但政府不應(yīng)跟民眾較勁，應(yīng)讓利于民，給民眾更多實(shí)惠。

不過(guò)中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授張新寶指出，20年、30年土地使用權(quán)的出讓金與70年的出讓金顯然是不同的，而且有重大差別的，如果不加區(qū)分一概“自動(dòng)且無(wú)條件”續(xù)期，表面上保護(hù)了一部分人的利益，實(shí)際上造成嚴(yán)重不公平，也不利于城市的發(fā)展和建設(shè)。

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繳納出讓金。他指出，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)買(mǎi)的只有20年的使用權(quán)，攤到住戶頭上，其價(jià)格也是比較便宜，如果不加區(qū)分一律都按無(wú)償續(xù)期來(lái)對(duì)待，這對(duì)于70年的購(gòu)買(mǎi)者不公平。

劉保玉還指出，如果官方出臺(tái)無(wú)償續(xù)期的解釋，這可能造成這樣一種后果：以后所有的開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)都不買(mǎi)70年的，都買(mǎi)最短期限的，這樣關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)。

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。對(duì)于具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，他建議按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算，即當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金。

70年使用權(quán)到期是否無(wú)償續(xù)期

事實(shí)上，溫州市發(fā)生的20年住宅土地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題，將《物權(quán)法》遺留的問(wèn)題提前暴露了出來(lái)。該法第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

那什么是自動(dòng)續(xù)期？全國(guó)人大法工委原民法室主任姚紅在介紹《物權(quán)法》出臺(tái)背景時(shí)說(shuō)，主要是考慮到不要讓成千上萬(wàn)的群眾都到房屋登記部門(mén)一一申請(qǐng)，這樣不僅登記部門(mén)忙不過(guò)來(lái)，老百姓排隊(duì)也很麻煩。“規(guī)定自動(dòng)延期，是為了方便老百姓。”

但《物權(quán)法》第149條也留下這樣一個(gè)尾巴：70年使用權(quán)到期后，續(xù)期是無(wú)償還是有償？中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授李永軍認(rèn)為，從物權(quán)法理論上來(lái)講，收費(fèi)是應(yīng)當(dāng)?shù)模驗(yàn)槟阒唤涣?0年的，你想使用更久，當(dāng)然要交，國(guó)外的做法也是如此。

“但從中國(guó)實(shí)踐情況來(lái)看，交費(fèi)值得商榷。”李永軍說(shuō)，中國(guó)的土地是歸國(guó)家所有，中國(guó)土地出讓的所有者和使用者關(guān)系和國(guó)外不同，國(guó)外土地是私有，所以不能照搬國(guó)外的做法。此外，中國(guó)房?jī)r(jià)普遍實(shí)在太高，關(guān)系到億萬(wàn)群眾的民生問(wèn)題，國(guó)家有權(quán)在收費(fèi)問(wèn)題上采取不同于國(guó)外的做法。

“國(guó)家收走土地出讓金后，實(shí)際上這筆錢(qián)很快就花完了，財(cái)政上也難以為繼。”中國(guó)政法大學(xué)教授劉莘建議，在使用權(quán)到期后讓使用人繼續(xù)使用，每年可收取少量的稅收。這不僅讓國(guó)家的財(cái)政收入涓涓溪水，長(zhǎng)流不斷，也能讓老百姓承受得起。這個(gè)稅收的額度應(yīng)該是比較低的，是經(jīng)過(guò)精算師測(cè)算比較低廉的持續(xù)性的收稅。

姚紅認(rèn)為，在當(dāng)前房?jī)r(jià)相比其他發(fā)達(dá)國(guó)家都顯得較高的情況下，房屋使用者取得使用權(quán)已付出相當(dāng)大的金錢(qián)，因此在研究續(xù)期要不要收費(fèi)的問(wèn)題時(shí)，要把目前房?jī)r(jià)普遍太貴考慮進(jìn)去。

續(xù)期出讓金問(wèn)題應(yīng)由哪個(gè)部門(mén)解決

溫州20年土地使用權(quán)到期問(wèn)題，并非孤例。

事實(shí)上，本世紀(jì)初，深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇出現(xiàn)使用權(quán)到期問(wèn)題，此后深圳出臺(tái)方案，明確可以通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長(zhǎng)土地使用年限。其中，補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

2009年，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)到期，當(dāng)?shù)匾?guī)定業(yè)主交納的出讓金以區(qū)域過(guò)去1年的平均地價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%。

“這就提出一個(gè)問(wèn)題，我們的法律適用和解釋，能不能由一個(gè)地方自己來(lái)做規(guī)定？”中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，這一條款寫(xiě)在《物權(quán)法》上，對(duì)其解釋的資格當(dāng)然屬于全國(guó)人大法工委，而不是由政府或部門(mén)來(lái)解釋，更不能由下面各級(jí)政府來(lái)做解釋。

江平說(shuō)，法律如果沒(méi)有統(tǒng)一的解釋，這個(gè)法律就亂了，而且這個(gè)問(wèn)題已迫在眉睫，所以統(tǒng)一做出法律解釋是非常必要的。

劉保玉也認(rèn)為，根據(jù)《立法法》規(guī)定，沒(méi)有法律、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院的決定和命令等依據(jù)，部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章不能設(shè)定減損公民法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范。

“溫州市此前要求補(bǔ)交出讓金的規(guī)定顯然是減損了公民的權(quán)利，增加了自然人的義務(wù)。”劉保玉說(shuō)，這一規(guī)范應(yīng)由上位的法律規(guī)范來(lái)完成，而不是由地方規(guī)章來(lái)解決。他建議盡快通過(guò)立法，或出臺(tái)司法法律解釋，或由國(guó)務(wù)院出臺(tái)行政法規(guī)對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出回應(yīng)。

不過(guò)張新寶則認(rèn)為，出讓金問(wèn)題是一個(gè)地方事權(quán)和財(cái)權(quán)事項(xiàng)。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，情況千差萬(wàn)別，即使一個(gè)城市不同區(qū)位的地價(jià)也差別很大。因此，收與不收以及是否補(bǔ)交或補(bǔ)交多少，應(yīng)該由地方（如省級(jí)）政府決定，而不能由中央決定，更不是一件需要全國(guó)人大立法決定的事項(xiàng)。