連日來，浙江溫州部分市民的房屋因20年的土地使用年限到期或即將到期，需要花費數十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證。溫州方面回應稱，“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。

這不是居住用地土地使用權到期難題第一次引爆新聞。早在10多年前，有人就提出了一些解決方案。但它不僅涉及憲法等法律條文的修訂，也與政府甚至決策者本人的利益密切相關，牽涉面太大又還沒有緊迫到需要立刻解決，于是成了“擊鼓傳花”。直到今天在溫州成了再也繞不開的問題。

目前這種在全世界看來都顯得非常短的居住用地土地使用權出讓期限，出自1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下稱“暫行條例”）的第十二條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；……

溫州這些居住用地的出讓年限只有20年，并未違反該“暫行條例”。但這種際遇，遠遠超出了古今中外的常識認知。

是出于何種考慮，作為居住用地的土地使用權出讓最高年限設定為70年，而不是更長？

1982年憲法第十條明確規定，“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地?！钡珣椃ㄒ唤浲ㄟ^就被突破。到1987年，深圳市已經較為成熟地，三次分別以協議出讓、公開招標和拍賣方式出讓土地使用權，獲得土地收入達1.29億元和88萬美元。因應形勢變化，1988年憲法修訂，規定土地使用權可以依照法律的規定實行轉讓。

但對出讓年限怎樣確定，部門法《土地管理法》沒有明確。知情人士、中房集團理事長孟曉蘇曾經透露，當時把確定年限的任務交給了國務院，“這就難倒了國務院，因為過去土地是無償使用，是無期限的，到底定為多少年呢？50年，太短，90年，大家又覺得太長，所以就定70年，就形成了這樣一個認識，于是就發了一個暫行條例，是暫定70年，不是說永久的?！?/p>

從這段史料可以看出，當初設定70年最高期限，未經嚴密論證，想當然成分居多，隨意性很大。

而產生隨意性的原因，主要在于上世紀八九十年代，中國大陸房地產業還處在幼稚階段，它在經濟結構中幾乎可以忽略不計；基本上也不存在商品房市場，每個有正式工作的人取得房屋的方式是單位或國家分配；在每個城市家庭的財產結構中，它遠不如今天這樣重要。更重要的是，設定70年的最高年限，影響的是城市里很邊緣的群體。

此外，至1990年，中國人均預期壽命近70歲，而規定居住土地轉讓的最高年限為70年，恰好與當時一個人的預期壽命基本吻合，蘊含著人死之后財產交還國家的考慮。

但即便這樣，是房地產政策失誤造成的也好，還是中國人太有買房熱情也罷，反正，在今天，房地產已經成為支柱產業，中國城市居民持有房地產的比例高達90%左右，房產成為絕大多數家庭的核心財產。房地產政策的每一項變動，幾乎都牽動著每一個家庭的神經。而這些變化，是制定“暫行條例”之初的1990年所無法預料的。

一個在幾乎沒有房地產市場的環境下制定的“暫行條例”，如何規范和指導全球最為紅火的房地產市場？而即便有《物權法》規定“自動續期”，也不能打消公眾的疑慮。而即便政府方面要求巨額 “續費”，但政府也是一個一個具體的人組成的，同樣面臨“剃人頭者，人亦剃其頭”的困境。

在今天，為何還抱著“70年使用權”不放？何謂“自動續期”？這些問題，涉及最大多數公眾的福祉，應該有明確答案了。