去年8月的北京學區房分析，如今相隔已有半年之久。今年開年，伴隨房價上漲和兩會期間46萬/平的學區房的新聞，“房價”和“學區”等詞匯繼續被炒到新聞頭條。一方面是政府大力推行教育資源均衡的相關政策，另一方面，“學區房”卻一路唱紅。2015后半年，的房價市場到底是漲是跌？學區房價格是否出現非理性增長？這次我們用搜房網的數據來一探究竟。

（此次數據來源不同，結果較上次分析略有差異。）

房價是否大幅上漲，哪里的房子漲了？

開年某些一線城市房價暴漲，讓所有購房者都經歷了一番心情波動，那么北京的房價是否也如此呢？

總體漲幅趨勢與比例

表1和圖1分別表現了今年2月北京小區環比的房價漲跌比例和去年8月以來北京房價的漲幅趨勢。總體來說，環比上升的房子比例占比超過50%。且房價上漲并非一蹴而就，而是在這大半年的時間內緩慢攀升，并在去年12月與今年1月份攀升劇烈。同時，價格下降的小區也存在，只不過并不占多數。

漲幅大小對應的空間分布

通過熱力圖（圖2）的可視化表現，可以直觀看出北京2月環比漲跌幅的空間差異。環比上漲的小區比環比下降的小區多，且多集中在東南二環的廣渠門、雙井，西二環沿線，三環東北部的團結湖、三里屯、左家莊，西三環外的萬柳到紫竹院片區，四環東北部的望京、北部的小營、亞運村。遠郊的回龍觀、房山、大興、通州也有一定程度增長。而局部藍色地區，比如南二環的方莊、北五環的清河等，有為明顯的下降。看來，這次是朝陽的房子漲得比較厲害。

圖2 2016年2月北京小區環比熱力圖

真的是改善型需求嗎？

不同建筑年代的住宅的銷售狀況，一定程度上代表人們不同的購房需求，而這種需求的強烈與否，又體現在價格漲幅上。我們選取今年2月環比漲幅前20%，即漲幅大于2%的小區，統計其建筑年代的分布，如表2，可以看到“漲幅大于2%的小區”所占百分比，對應1990年以前的住宅最多，為22%——這些建筑多分布在3環以內，且多是對口學區。而其他建筑年代百分比差異不大，不能直觀看出哪個年代的住宅更受歡迎。不過，因缺乏交易數據，無法判斷出今年開年以來的購房需求是改善型需求。

和去年8月比，哪些地方漲得快？

與去年8月份的房價環比漲幅的空間分布對比，可以發現，今年東邊朝陽區漲幅領跑，回龍觀漲勢也不錯。而學區聚集的西城區，漲幅雖有，但沒有大朝陽漲得兇殘。另一個漲幅明顯降低的地方是通州，市政府搬遷的風聲慢慢過去，通州限購政策的實施，對其漲幅有著明顯降溫作用。

站在風口浪尖的學區房

央視近期的節目“經濟半小時”《誰炮制了天價學區房》中，已經破除了46萬/平的學區房的謠言（鏈接戳：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0 ，順帶有同衡團隊的研究），那么，學區房價格這幾個月到底是怎樣一種存在？相比半年前，有怎樣的變化?

半年的環比漲幅趨勢

我們仍然選取市重點與區重點小學作為重點小學，選擇其對應的小區作為重點學區房（對口與否參照搜房網http://esf.fang.com/school/）。其他小區作為一般學區小區。計算去年8月到今年2月的每個月環比數據（圖4）。可以看到重點學區房的環比漲幅比普通小區均高出30%以上。且漲幅從去年11月開始增大，到今年1月，漲幅還在繼續擴大，今年2月份又降低到0.45%。結合表3情況，可以看到，今年2月，重點學區環比有所上升的小區占了59.24%,高于所有小區的值。但和去年8月份比，這個數值有所下降。可以推測，學區的漲幅可能沒有人們想象的那么夸張。

表3 重點學區環比上跌幅情況

把環比漲跌幅數據落到到空間上（圖5），非常明顯的是海淀萬柳片區的學區漲勢依然兇殘，而今年2月，西城、通州、朝陽的漲幅整體有所下降。

溢價率

選取重點學區200m以內的一般小區均價計算重點學區房的溢價率，通過對比去年8月與今年2月的溢價率（表4），發現四區中，除開海淀，其余三區的溢價率均有所下降。而東城在去年8月溢價率是最高的，今年2月海淀最高。朝陽總體來說溢價率是最低的。

*溢價率=（重點-一般）/一般*100%

通過以上分析，結合近兩年來的相關政策，我們推測一個方面是由于海淀學區制比較成熟，大學區內（大致以街道為界）學校之間合作和升學對應范圍變動不大，并成立了學區委員會，又沒有內城價格那么離譜；另一個方面是海淀的培訓機構發達，購房家長考慮周末上興趣班較為方便，所以海淀區的學區房價格漲勢比較兇殘。而觀望近幾年西城區的教育政策，好中學配差學校，好小學配一般中學政策大力推行（參考：http://www.xjks.org/info1.aspx?iid=825&id=58&url=/page1.aspx?id=58|p=|s=Title|n=，2015年西城區初中招生學區一覽表）對學區房價格壓制作用見效快，導致西城區老牌學區房漲幅下跌，溢價率減小。

結合我們的研究與央視的調查，也可以看到，由于房地產中介對二手房信息的壟斷，難以確保二手房信息的真實性，同時對學區房價格進行哄抬熱炒，結合賣房者想賣出更高價格的心理動機，房價很容易被炒得過高。而對想擁有學區房的教育乃至金融屬性的消費者來說，這些風險也隨著購買行為，轉嫁到了他們身上。

結語

通過這些分析，可以看到一些狀況：本次年初傳聞的房價大漲并不是突然性的漲價，而是在去年不斷降息、與降首付等政策因素的刺激下，從去年8月開始慢慢升溫，并于今年1月份達到峰值。相比去年8月，今年2月份朝陽區的房價漲幅較大。

而站在風口的重點學區房的漲幅依舊高于一般學區房，但并沒有傳說中的引領風騷，尤其是西城區，在教育政策的作用下，西城、東城的學區房溢價在這半年內有所減少，而高冷的海淀卻依然風骨依舊。學區政策所賦予房產的投資、保值等金融屬性，雖然吸引了很多人的購買，但其風險也比較大。學區房價的變化與學區的階段性調整、教育改革等因素密切相關，有可能讓消費者的投入受到損失。

其實，就像央視說的，2016年1月26日，教育部辦公廳下發了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個小區對應多個學校，讓買了學區房的家庭不確定到底能上哪個學校。與此同時，教育部還“欽點”了24個城市的名，要求這些城市所有縣市區100%的公辦小學、90%的公辦初中要實現劃片入學。這都將促進教育公平，推動教育資源均衡發展。

所以結合現實情況，建議大家還是以剛需為主，說不定哪天就全部就近入學了呢。

*央視經濟半小時學區房調查視頻：http://tv.cctv.com/2016/03/24/VIDEhvXi7glIb5L6bJKQ7aJq160324.shtml?from=timeline&isappinstalled=0