斑馬消費 楊柘

港資房企正在加碼內地房地產市場。日前，新世界發展拿下上海新世界淮海物業50%股權，去年以來，怡和集團旗下香港置業連續在上海、重慶、武漢拿下重大項目。

正當內地房企們為“三道紅線”焦頭爛額之時，港資房企悄然在內地市場擴張，釋放了什么信號？

大約30年前，港資房企第一代創始人懷揣資金，介入內地轟轟烈烈的房地產開發。隨著他們的謝幕，二代、三代掌門人走上前臺，企業如何在紛繁復雜的內地市場游刃有余？

30年前，北上、北上

1978年，闊別大陸幾十年的霍英東、李嘉誠及馮景禧等人首次踏上北京的土地，三人一同受邀參加國慶觀禮，一身中山裝的李嘉誠在人群中格外醒目。

隨著以經濟建設為中心的思想確立，大陸正孕育著龐大的市場機遇。在此之后，霍英東、李嘉誠等著手投資內地，霍英東捐建了廣州白天鵝飯店，還參與到內地不少橋梁工程建設中。

進入內地前，李嘉誠已是香港知名華商。他已將1950年代創立的長江塑膠廠，培育成為當時世界最大塑膠花生產商。1979年，李嘉誠以6.93億港元從匯豐銀行手中購得香港英資四大洋行之一和記黃埔，由此奠定香港大亨的地位。

塑膠花顯然無法承載李嘉誠的霸業。1972年，他旗下主營地產的長江實業登陸聯交所。同年，郭得勝的新鴻基、李兆基的恒基地產和鄭裕彤的新世界發展前后腳上市。

四大家族在當時還是比較和睦的合作伙伴。上世紀70年代末，他們曾聯手開發香港沙田第一城大賺400億港元；80年代中期，李嘉誠、李兆基遠赴加拿大攜手開發萬博豪園項目，一舉締造該國歷史上最大的房地產項目。

港資地產商大舉介入內地房地產市場，是在南巡講話前后。

1993年，李嘉誠獲準入股深圳鹽田港，共同投資60億元建設集裝箱碼頭，同年在北京開啟東方廣場項目，這是李嘉誠進入內地房地產市場的標志性項目，次年拿下北京譽天下別墅項目。

此后十多年，李嘉誠不斷加碼，成為內地最大的港資投資者。2013年，其在內地投資項目資產已占長江實業的50.9%。

李嘉誠另一個進入內地市場的棋子是長江基建，1996年已在內地已簽訂投資項目32個，投資66億港元。

比李嘉誠更早嗅到機會的是郭得勝，郭在上世紀80年代就在北上廣購置物業。1992年，郭得勝的新鴻基市值已超越長江實業，成為香港市值最大房地產企業。

郭早年從廣東中山到香港開雜貨店起家，靠經營日本YKK拉鏈成就了“洋雜大王”稱號。1980年代，新鴻基已是香港五大地產商之一，香港50多座大型商廈和廣場皆為其所有，香港最高三座建筑——中環廣場、香港國金中心以及香港最高摩天大樓環球貿易廣場，皆為郭氏家族打造，說郭家打造了香港天際線并不為過。

恒隆集團1992年進入內地，在上海拿地接連打造兩座地標性建筑——上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場；次年，鄭裕彤的新世界發展拿下上海盧灣五里橋地塊；1996年，港資房企瑞安房地產，14億元接手上海盧灣區石庫門舊城改造項目；九龍倉進入內地較晚，2000年才在上海開發首個時代廣場。

集體征戰內地

上世紀90年代后期，內地進行住房貨幣化改革，房子由單位分發到貨幣購買，住房逐漸商品化，內地房地產市場開啟繁榮局面。

蟄伏已久的港資房企獲得了發展良機，它們帶來的樓花概念、按揭住房模式，深刻影響了后來內地房地產市場的發展。

在內地房地產市場長達20年的高速增長時代，港資企業除了住宅業務，逐漸向商業地產、酒店以及其他領域滲透。

一二線城市的商業廣場、國金中心等商業及寫字樓物業市場和地標性建筑，港資占據頭籌。

以李嘉誠為例，在大陸的業務除了房地產，還有屈臣氏、天然氣等業務，介入到生活的方方面面。李兆基旗下港華燃氣在內地25個省份獲得212個項目。

港資地產商資產迅速膨脹。

1996年到2014年，長江實業凈資產從709億港元飆升至4060億港元，增速5.7倍。同期，新鴻基、新世界發展以及恒基地產凈資產增速分別為4.95倍、5.72倍和5.82倍。這一時期的香港GDP增長不到2倍。

北上淘金的港資地產商越來越多，路勁基建、九龍倉、瑞安房地產等紛紛在內地落子。

內地市場蓬勃發展，堅定了港資房企的投資信心。

1990年，郭得勝去世之前，曾強調了除內地投資之外，新鴻基不會考慮將資金調往海外。

經過內地房地產市場加持，香港四大家族財富劇增。1997年，四大家族財富合計440億美元，折合3600億元人民幣以上。彼時，中國第一大省廣東的年財政收入才500億元。

當年，在福布斯全球富豪榜單上，李嘉誠、鄭裕彤位列第15名、24位，李兆基、郭炳湘（郭得勝之子）家族位列前十。而內地首富劉永行，在這份榜單上只排在第249位。后來榮登首富之位的馬云、許家印、王健林等，這時才開始創業。

1998年、2008年兩次經濟危機之后，四大家族依然活躍在財富榜單上。2018年福布斯全球富豪榜單公布，李嘉誠、李兆基分列第23位、24位，財富分別為349億美元和303億美元。

撤退和優化

隨著多年政策紅利的釋放，內地房企逐漸崛起，他們快速擴張，對港資房企形成追逐之勢。

港資房企偏愛的囤地慢開發模式不再吃香。路勁基建收購順馳次年，公司在行業排名第17位，之后年年下降。公司創始人單偉豹曾對外表示，如果再不改變經營方式，就站不住腳跟了。

就拿地來說，港資房企不僅注重資金安全邊際，更在意高利潤率，往往是先囤地再慢開發；內地房企拿地則是為了做大規模，哪怕項目不賺錢也要拿下。在狼性法則主導的內地市場里，港資房企愈發感受到了壓力。

2013年，李嘉誠將旗下廣州西城都薈項目和上海東方匯經中心出售套現121億元，此后開啟了賣賣賣模式。

長江實業曾披露，截至2019年，公司在內地連同香港出售約20宗資產，累計套現超過1700億元，同時，李嘉誠轉身歐洲，購買能源、基建等項目，甚至430億港元買下英國最大酒吧Greene King。

這讓李嘉誠旋即陷入“別讓離李嘉誠跑了”的輿論風暴之中。

長江實業曾在2019年一份聲明中稱內地仍有大量投資業務，包括3700家屈臣氏門店、56個地產項目以及投資400億元的荔灣天然氣項目等，并未馬上平息輿論。

李嘉誠帶了一個不好的頭。新世界發展、新鴻基、恒基地產、瑞安房地產以及劉鑾雄的華人置業等紛紛效仿，陸續出售旗下房地產項目。

2015年12月，新世界發展將北京、上海等9個項目以339億元對價打包出售給中國恒大，這9個項目總建筑面積超過1200萬平方米，幾乎是當時新世界發展的一半土儲。

新世界發展董事局主席鄭家純曾對外解釋，項目出售主要為了優化內地資產。而外界的理解，則是港資房企在集體避險。

伴隨著出售資產，港資房企在內地的銷售額和土地儲備進一步減少。

以新世界發展為列，2016財年-2021財年（截至2020年12月），公司內地市場銷售額從229億元降至112億元，土地儲備從1100萬平方米降至614萬平方米。若參考第三方銷售榜單，公司2020年銷售額位列百名之外。

不過，它們并未徹底退出內地市場。就算是出售資產最狠的長江實業，截至2021年上半年，在內地土地儲備仍有7000萬平方尺（約777.78萬平方米），占公司總土地儲備的8成以上。

逆勢加碼

2019年以來，中國樓市調控持續升級，房企放緩拿地或只拿優質土地成為主流。國家統計局數據顯示，當年前11個月，房企拿地面積同比下降14.2%，成交總價同比降幅13%。這一趨勢在2020年“三道紅線”頒布之后更甚。

人們回過頭來恍然發現，以往保守謹慎的港資房企逆勢而上，甚至不懼狂攬地王。

2019年1月，新鴻基一連拿下上海、廣州及杭州三個地塊，耗資總額191.5億元；新世界發展在杭州97.92億元拿下一宗地塊；恒基地產也在北京、安徽兩地拿地耗資63.4億元。還有瑞安房地產、嘉里建設、九龍倉等連續加倉。

2020年，港資房企加倉動作頻繁，當年，香港置地聯合體就以310.5億元拿下上海濱江綜合體，成為當時的土地總價地王。

港資房企在今年持續拿地，2月，嘉里建設聯合GIC以60.14億元拿下上海浦東超大綜合體地塊；4月廣州集中供地中，新鴻基以70.82億元獲得廣州番禺南站TOD地塊；9月初，新世界發展擬以33.75億元收購上海新世界淮海物業余下50%股權……

今年核心城市推行的集中土拍，成為房企們展示自身實力的舞臺。很多人發現，往年兇猛異常的狼性內房股們溫和了不少，反倒是一向低調的香港置地，在各大城市頻頻出手。今年5月，香港置地在南京溧水7.47億元拿下G10地塊；6月，香港置地僅在武漢就拿下硚口、東湖開發區兩宗土地，合計耗資近55億元。

作為香港置地母公司的怡和集團，已決定在上海建設中國總部怡和大廈、旗艦商業置地廣場以及奢華酒店品牌文華東方酒店，預計在上海黃埔西岸打造一座比肩陸家嘴的金融城。

在此之前，怡和集團已在北京、南京及杭州打造王府中環等知名建筑。同時它也是永輝超市間接股東，旗下產業還有必勝客、7-11、萬寧藥房等知名品牌。

怡和集團曾是香港四大洋行之首，幾乎經歷了中國每一個重要的歷史階段，也逃過了無數次危機。它對內地市場加倉，實際上向外界透露出看好中長期的信號。

高周轉時代遠去，在業務上精耕細作，注重現金流和利潤，已成為內地房企轉型的重要共識。

港資房企操盤高周轉項目從來不是內地房企的對手，在精細化管理以及低資金成本方面有著天然的優勢。

另一方面，港資房企在內地押注多為商業地產，顯示出港資房企對內地存量市場時代下，對收租型商業地產項目的長期看好。

恒隆集團旗下的恒隆廣場項目上世紀90年代就進入上海，并深入在沈陽、濟南、無錫、大連等二線城市，還在武漢和昆明擁有兩個在建項目。上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場仍是公司最賺錢的項目，2020年，分別實現收入20.30億元、13.54億元，同比分別增長20%和10%。

陳啟宗接手恒隆集團30年，逐漸將恒隆廣場打造成內地高端奢侈品商場品牌。

與陳啟宗一樣，新世界發展同樣在押注內地商業地產項目。公司CEO、周大福珠寶執行董事鄭志剛在2008年創立K11品牌，迄今已涉足天津、武漢、沈陽和廣州市場。去年，公司以41.11億元拿下黃浦區淮海中路地塊，打造長三角第四家K11，未來5年全國K11數量有望達到40家。

截至去年12月，新世界發展在內地總土地儲備為614萬平方米，遠超香港總土地儲備86.8萬平方米。

從鄭裕彤到鄭家純再到鄭志剛，新世界發展成為一家三代執著內地市場的港資企業。鄭志剛曾公開表示，“最差的時間已經過去”。