2月2日，中國(guó)人民銀行發(fā)出4點(diǎn)通知，其中最核心的是，在不“限購(gòu)”城市，首套普通住房的商業(yè)按揭貸款首付比可允許從目前最低的25%由各地自行下浮，再降低5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)貸款未結(jié)清的二套房貸首付比也從40%下降到30%。

房貸首付比下調(diào)，尤其對(duì)首套房、普通住房的房貸首付比下調(diào)，完全是必要的，有利于保護(hù)合理住房需求，并且還有下降和調(diào)整空間。

房貸首付25%乃至20%，對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范已留有較大余地。中國(guó)購(gòu)房者違約率很低，城市房?jī)r(jià)驟跌20%以上的概率很小。即使房?jī)r(jià)跌出20%，因中國(guó)沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，所以縱然房屋價(jià)值低于銀行債務(wù)，購(gòu)房者也無(wú)法棄房，仍需還清貸款。

房貸還應(yīng)該更加差別化。比如，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，因這類(lèi)家庭已經(jīng)有住房資產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更大，他們的首付比可以進(jìn)一步調(diào)低。

對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相同的住房，房貸首付比應(yīng)一視同仁。非普通住房房貸首付比也應(yīng)調(diào)低，縮小乃至取消與普通住房的差別。政府若調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)中小戶(hù)型和低價(jià)位住房的供給和壓縮大戶(hù)型豪宅的供給，也應(yīng)在稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行差別化課稅，而且前提是普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)要足夠合理。

更進(jìn)一步講，房貸首付比制定和調(diào)整的權(quán)力應(yīng)盡量交給銀行。要讓銀行按照市場(chǎng)規(guī)律，充分自主經(jīng)營(yíng)、自主制定房貸政策并自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)住房市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)，政府大都不宜干預(yù)過(guò)多，應(yīng)盡量讓市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制充分起到作用，核心是做好托底低收入家庭的住房保障。

實(shí)際上，當(dāng)前銀行對(duì)購(gòu)房者房貸需求的服務(wù)能力還不足，應(yīng)該加快按揭貸款證券化，加速資金流動(dòng)性，降低按揭貸款資金的融資成本，讓銀行有更好激勵(lì)和能力來(lái)主動(dòng)降低房貸利率。

這次房貸首付比降低，與去年12月末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求的房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)有直接的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。但應(yīng)當(dāng)注意，目前這個(gè)幅度的房貸首付比降低，還不足以產(chǎn)生大局影響。房地產(chǎn)高庫(kù)存問(wèn)題的根子不出在需求側(cè)，而是供給側(cè)；不是中國(guó)人住房需求不足，而是住房供給太多了、住房產(chǎn)能過(guò)大。房地產(chǎn)高庫(kù)存對(duì)中國(guó)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)主要不是來(lái)自購(gòu)房方，而是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款。

因此，要高度關(guān)注開(kāi)發(fā)商資金鏈，但最終要讓市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制起決定作用，倒逼開(kāi)發(fā)商找到市場(chǎng)出清價(jià)格，自己為自己的投資失誤買(mǎi)單，銀行也要付出代價(jià)才能成長(zhǎng)成熟。