“下樓星巴克，銀行五六家，水療理發(fā)店，步行皆方便，公園兩站到，藥店到兩點(diǎn)，酒肆滿街是，超市百米達(dá)，地鐵公交多，道路很整潔。”微博上這句話，簡(jiǎn)直擊中我們內(nèi)心最柔軟而敏感的地方！到哪兒去找這樣的居住地？放眼望去，在北京不太友好的居住環(huán)境下，這樣的小區(qū)不是太貴就是太舊。

不過，這是不是我們信息不夠充分，這樣的地方真的比其他地方貴么？如果這些地方的確很貴，那是否因這些配套抬高了房?jī)r(jià)？在同一片區(qū)域，買破舊小區(qū)中的房子，是否會(huì)比中高檔的小區(qū)更劃得來？為了更清晰地判斷這個(gè)問題，我們利用鏈家房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和北京2014年的POI進(jìn)行分析。

數(shù)據(jù)來源：

鏈家網(wǎng)：http://bj.lianjia.com/xiaoqu/

小區(qū)類型：住宅、別墅、四合院、經(jīng)濟(jì)適用房等

小區(qū)數(shù)量：5704套（2015年8月）、5457套（2015年1月）

數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2015年8月8日

一、漲幅大的小區(qū)都在哪里？

首先，我們將獲取的所有房屋價(jià)格數(shù)據(jù)，進(jìn)行可視化處理。從圖中可以看到每一個(gè)小區(qū)的所在位置與均價(jià)。

最貴的小區(qū)集中在西城二環(huán)以內(nèi)和西城北部2-3環(huán)之間，而海淀、朝陽(yáng)4環(huán)以內(nèi)、朝陽(yáng)北4環(huán)片區(qū)、望京片區(qū)、通州片區(qū)的房?jī)r(jià)都顯示出高房?jī)r(jià)較為聚集的形態(tài)。其中，把小區(qū)均價(jià)平均到街道尺度來看（圖2），西長(zhǎng)安街街道、安定門街道、清華園街道分別以81248.18元/平、80708.03元/平、76237.37元/平位列前三。

好了，在對(duì)房?jī)r(jià)有了大致認(rèn)識(shí)過后，我們來看看具體的漲幅情況（2015年8月比1月）。

很明顯，在空間上，房屋價(jià)格漲幅基本按照圈層分布。漲幅較高的密集區(qū)主要集中在西城區(qū)的各個(gè)街道，以及東城區(qū)的和平里街道、東華門街道，朝陽(yáng)區(qū)的亞運(yùn)村街道，安貞街道，通州的玉橋街道、潞城，房山的西潞街道等。

值得注意的是，在中心城區(qū)的正東，即通州區(qū)北部，房?jī)r(jià)有較高漲幅。1月到8月，通州區(qū)房?jī)r(jià)漲幅一度達(dá)到15.103%，居各區(qū)縣之首。當(dāng)然，這在很大程度上是政策原因所致（成為北京行政副中心）。各區(qū)、各環(huán)、各街道漲幅詳見文末附表1。

二、各環(huán)中，哪些因素的影響體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上

現(xiàn)在，我們要分析的是：周邊配套與小區(qū)房?jī)r(jià)的關(guān)系。

由于房?jī)r(jià)變化同時(shí)受到多個(gè)因素影響，為便于分析，主要選擇建筑年齡、容積率、綠化率、地鐵站、公交站點(diǎn)、大型商場(chǎng)（北京各類商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)）、學(xué)區(qū)、生活與服務(wù)設(shè)施（超市、便利店、菜市場(chǎng)）、文化娛樂設(shè)施（體育場(chǎng)館、廣場(chǎng)、公園、文化場(chǎng)館或設(shè)施）、醫(yī)院（門診部、衛(wèi)生服務(wù)站、各大醫(yī)院）十個(gè)因素對(duì)8月均價(jià)進(jìn)行分析。

房?jī)r(jià)熱點(diǎn)地區(qū)價(jià)格均超過其配套水平

首先，通過對(duì)比分析房屋價(jià)格與各個(gè)因素的熱點(diǎn)分布，也就是：

房?jī)r(jià)的核密度圖（分級(jí)）- IOP核密度圖（分級(jí)）

我們可以看出各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否與各IOP因素密度成正比，即圖4中，越紫表示房?jī)r(jià)超出周邊配套水平越高，黃色則相反。

可以看到，四環(huán)以內(nèi)白色區(qū)域，其房?jī)r(jià)和配套水平相當(dāng)。靠近4環(huán)的地區(qū)因?yàn)檩^為便捷的通勤地點(diǎn)和較為完善的配套，吸引了較多的人群購(gòu)買與居住。圖中紅圈部分，顯紫色的3-4環(huán)之間和4環(huán)以外的：定慧橋、五棵松以西地區(qū)，十里堡至青年路片區(qū)，望京片區(qū)，和學(xué)院路片區(qū)房?jī)r(jià)高出周邊配套水平。

而圖中綠圈部分，顯淡黃色的回龍觀、北七家、天通北苑、東壩、和四惠橋以東片區(qū)房?jī)r(jià)則略低于周邊配套水平。它們多為新興的、離市區(qū)較遠(yuǎn)的居住片區(qū)，在房?jī)r(jià)上略有優(yōu)勢(shì)，是人群居住倒逼配套服務(wù)發(fā)展的較為典型的情況。因地理位置較遠(yuǎn)，所以房?jī)r(jià)低于周邊的配套水平。也可以說，在周邊配套升級(jí)過后，這些片區(qū)的房?jī)r(jià)還有上升的可能。

然后，分別對(duì)十個(gè)因素取一個(gè)分界點(diǎn)，對(duì)比各環(huán)在這分界點(diǎn)上下的房?jī)r(jià)差異，分界點(diǎn)劃分如下：

建筑年齡：1990年

大型商場(chǎng)：1km

容積率：2.0

學(xué)區(qū)：是否學(xué)區(qū)

綠化率：30%  

生活與服務(wù)設(shè)施：200m

地鐵站點(diǎn)：1km范圍        

文化娛樂設(shè)施：1km

公交站點(diǎn)：500m        

醫(yī)療：500m

各環(huán)分析結(jié)果總結(jié)如下：

可以看到，各環(huán)在地鐵站和公交站覆蓋范圍內(nèi)的小區(qū)均價(jià)，都比覆蓋范圍外的小區(qū)均價(jià)要高。差價(jià)由2環(huán)到外，從10418元/平逐步減小到846.25米/平，而公交站的覆蓋范圍內(nèi)外也有相似趨勢(shì)，但3-4環(huán)之間差別較大（5650元/平）。

所以，有趣的是，雖然大家比較重視住區(qū)周邊的交通便捷性，但是，城里到城外，地鐵的影響因素在不斷減小，內(nèi)城由于配套成熟，交通影響比較大。而越往外，居民對(duì)其他因素的需求就越高，地鐵的影響因素在減小。而3-4環(huán)差價(jià)的突起，則可能反映居民對(duì)公交的需求比較大，深入分析的話，可以深究一下3-4環(huán)之間公交線路的優(yōu)化問題。

4環(huán)以內(nèi)，文化娛樂設(shè)施有略大影響，隨著外擴(kuò)，影響下降。

4環(huán)以內(nèi)，娛樂設(shè)施的1km覆蓋范圍內(nèi)外的差價(jià)較大。最大達(dá)到9787元/平。而4環(huán)以外，娛樂設(shè)施的影響減少。而圖8中則顯示了文化娛樂設(shè)置覆蓋小區(qū)由內(nèi)到外城的逐級(jí)減少。可以看到，一方面4環(huán)以外的房?jī)r(jià)受其他因素影響較大，另一方面，4環(huán)外大型的娛樂設(shè)施較多（奧林匹克公園、頤和園、歡樂谷、石景山游樂園等），這類娛樂設(shè)施吸引的人流較大，會(huì)給周邊居民帶來生活上的不便，例如噪音、人流、車流等。這可能是導(dǎo)致價(jià)格跳水的原因。

4環(huán)外的大型商場(chǎng)，5環(huán)外的生活服務(wù)設(shè)施，對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響更大

4環(huán)以內(nèi)，由于配套比較完善，生活較方便，而大商場(chǎng)附近人流車流混雜，出行容易受到影響，居民反而不太愿意住在其附近。反映在價(jià)格上，是大商場(chǎng)覆蓋范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)，比范圍外要低。而4環(huán)外由于配套沒有內(nèi)城完善，大型商場(chǎng)成了聚集人流、形成居住片區(qū)的重要因素，所以成為人們購(gòu)房的重要因素之一。同時(shí)，與人們生活息息相關(guān)的生活服務(wù)設(shè)施，在5環(huán)外地區(qū)的影響因素比較突出。

教育是亙古不變的重要考慮因素

對(duì)于在北京生活的人來說，對(duì)學(xué)區(qū)房的熱捧似乎從來沒有減少過。所有區(qū)域?qū)W區(qū)的均價(jià)均比非學(xué)區(qū)的均價(jià)要高。而4環(huán)以內(nèi)，優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源比較集中，導(dǎo)致了其巨大差距。4環(huán)以外，差價(jià)減小。推測(cè)是由于次優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源對(duì)房?jī)r(jià)的影響下降的緣故。（要想了解更多北京學(xué)區(qū)房的秘密，請(qǐng)點(diǎn)擊之前的數(shù)據(jù)研究：《北京學(xué)區(qū)房的秘密》http://www.kxwhcb.com/newsDetail_forward_1371238）

三、各環(huán)中，哪些因素對(duì)漲幅影響較大？

看完了房?jī)r(jià)與各因素的關(guān)系，我們來看看漲幅與各因素的關(guān)系，我們使用2015年8月比1月的房?jī)r(jià)漲幅和各因素到小區(qū)的距離來分析。先利用全局Moran’s I指數(shù)法進(jìn)行空間相關(guān)性效應(yīng)檢驗(yàn)。結(jié)果為存在較強(qiáng)空間相關(guān)性效應(yīng)，然后，進(jìn)一步構(gòu)建空間滯后模型來得到各因素對(duì)漲幅的影響，挑選各環(huán)中，各因素對(duì)房?jī)r(jià)漲幅影響的顯著性在5%以下的因素，制圖如下：

從結(jié)果來看，學(xué)區(qū)房對(duì)小區(qū)的漲幅，影響力巨大。2環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)雖然貴，但對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響力不如2環(huán)之外學(xué)區(qū)房對(duì)所在區(qū)域的影響力大。有個(gè)解釋是，房?jī)r(jià)高到頭了。

2-3環(huán)之間，小區(qū)的建筑年代越老、距離文化娛樂設(shè)施越近，小區(qū)的漲幅越大。結(jié)合房?jī)r(jià)的分析看，2-3環(huán)之間離文化娛樂設(shè)施近的房子雖然貴，但漲幅也很有潛力。

4-5環(huán)之間，離醫(yī)院越遠(yuǎn)、離文化娛樂設(shè)施越遠(yuǎn)，小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅越大。在這里，有趣的點(diǎn)在于，離文化娛樂設(shè)施越遠(yuǎn)，漲幅越大。究其原因，可能與文化娛樂設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響力一樣，4-5環(huán)之間的文化娛樂設(shè)施尺度較大，較差的可達(dá)性與較多的人流和車流為周圍小區(qū)帶來了不好的影響。

而5-6環(huán)之間則是綠化率越高的學(xué)區(qū)，漲幅越大。因5-6環(huán)之間聚集了大量別墅、洋房等低密度小區(qū)，綠化越好的小區(qū)越受歡迎。

這樣看來，根據(jù)各環(huán)不同的特點(diǎn)，各因素對(duì)漲幅的影響也不盡相同。

四、買低端小區(qū)比中高端更劃得來？

首先要弄清，怎么定義小區(qū)本身的檔次？這里我們有點(diǎn)偷懶，粗略以價(jià)格來衡量小區(qū)的高中低檔。選擇朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村片區(qū)為例：大屯里小區(qū)為原住民的安置小區(qū)，是低檔小區(qū)，而金泉家園是2008年的小區(qū)，為中檔，亞運(yùn)新新家園為低密度聯(lián)排，為高檔。其價(jià)格比大約在3:5:6。

所以，我們選擇11個(gè)區(qū)縣中的價(jià)格中位數(shù)為基準(zhǔn)，認(rèn)為小區(qū)價(jià)格在價(jià)格中位數(shù)80%以下的，為低檔小區(qū)；在中位數(shù)120%以上的，為高檔小區(qū)，其余為中檔小區(qū)。他們的價(jià)格比為4:5:7，那么各區(qū)縣的各檔小區(qū)所占比例如下：

可以看到，各區(qū)縣的中檔小區(qū)均超過各所有小區(qū)的60%，高檔小區(qū)都比低檔小區(qū)要少。

然后，我們對(duì)各區(qū)縣漲幅10%以上的各檔小區(qū)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

?各區(qū)縣中，漲幅10%以上的高檔小區(qū)數(shù)量均比中、低檔小區(qū)要多。

?通州的中、高端小區(qū)集體大幅上漲。

?在東城，漲幅10%以上的中檔小區(qū)數(shù)量超過了低檔、高檔小區(qū)。

?在豐臺(tái)區(qū)與石景山區(qū)，中檔小區(qū)比高檔小區(qū)，漲幅大的較少。

在西城和東城，由于老舊小區(qū)過多，且市場(chǎng)對(duì)住宅的需求不減，使得東、西城的低端小區(qū)的漲幅比其他區(qū)縣多。同時(shí)也驗(yàn)證了“越市中心的房子越受歡迎”。而在郊區(qū)區(qū)縣，對(duì)高端小區(qū)的需求更明顯。這也驗(yàn)證了寧愿住在配套好交通方便的市中心“破屋子”，也不愿住在配套不好的“新區(qū)”的傾向。而通州的房?jī)r(jià)集體上漲，似乎表明通州“限購(gòu)”政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

綜合看來，中檔、高檔的小區(qū)的漲幅力度比低檔小區(qū)大，所以出來東西城，在其他區(qū)縣買低端小區(qū)并不是一個(gè)好的選擇。

四、所以看來

各環(huán)之間發(fā)展情況不同，各因素的影響力也不一樣，但學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)漲幅的影響力都是巨大的。再者，通常我們認(rèn)為影響力較大的地鐵，其影響因素由城內(nèi)到城外，卻在不斷減小。四環(huán)外的文化娛樂設(shè)施，由于其人流大、周邊交通差等原因，對(duì)周邊房?jī)r(jià)呈負(fù)面影響。大型商場(chǎng)與生活服務(wù)設(shè)施，在四環(huán)以外對(duì)房?jī)r(jià)的正面影響較大。最后，低檔小區(qū)雖然便宜，但后續(xù)上漲力度并不及中高檔小區(qū)。

這樣看來，要想在北京住在開頭所述的理想小區(qū)，在4環(huán)以內(nèi)比較容易實(shí)現(xiàn)。3環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)和配套水平相當(dāng)，3環(huán)外一些熱點(diǎn)居住區(qū)域房?jī)r(jià)超出配套水平太多。而遠(yuǎn)郊的熱點(diǎn)居住區(qū)房?jī)r(jià)跟3環(huán)里，同樣的配套比，會(huì)顯得性價(jià)比”比較高“。

最后，不論如何，希望在帝都拼搏的你我，能夠找到自己滿意的小窩。

附表1