雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

近日，北京市住建委發(fā)布了《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，出租住房需按規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，收取超過(guò)3個(gè)月租金必須納入監(jiān)管。

針對(duì)上述第一條，有傳聞“北京鏈家已被禁止在京從事房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)”，對(duì)此北京鏈家和自如均予以否認(rèn)，稱業(yè)務(wù)符合相關(guān)要求。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《意見(jiàn)稿》的真正威力在于，封堵了過(guò)去轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)中的灰色利潤(rùn)點(diǎn)，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，自如這樣的住房租賃企業(yè)沒(méi)有利潤(rùn)可言。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉撰文稱，北京的租賃調(diào)控之下，二房東類(lèi)中介企業(yè)只要不違規(guī)就不可能做大，因?yàn)榭蛷d不準(zhǔn)住人，疊加不允許出現(xiàn)資金池，差價(jià)和資金成本都會(huì)制約企業(yè)發(fā)展。據(jù)張大偉估計(jì)，光客廳不準(zhǔn)住人這一條，按自如的規(guī)模，一年的直接損失就在十億級(jí)別。

自如稱新規(guī)不影響公司做轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)

北京的房屋租賃市場(chǎng)上，除了鏈家、我愛(ài)我家這些中介公司，還存在自如、相遇這樣的住房租賃公司。

《意見(jiàn)稿》第32條明確指出，住房租賃企業(yè)可以提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)。

于是有媒體稱，北京鏈家已被禁止在京從事房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。

針對(duì)這一說(shuō)法，北京鏈家回應(yīng)稱，鏈家作為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)目前提供居間、代理服務(wù)，未從事任何轉(zhuǎn)租服務(wù)，網(wǎng)上所傳“鏈家被禁止轉(zhuǎn)租服務(wù)”消息不實(shí)。

自如也表示，作為長(zhǎng)租領(lǐng)域的重要參與企業(yè)，是獨(dú)立發(fā)展的住房租賃企業(yè)，并非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，工商信息中有明確的“住房租賃經(jīng)營(yíng)”資質(zhì)，符合《北京市住房租賃條例》（征求意見(jiàn)稿）要求，可提供轉(zhuǎn)租服務(wù)。

自如所謂轉(zhuǎn)租服務(wù)，是指承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴雷達(dá)財(cái)經(jīng)，“轉(zhuǎn)租，其實(shí)就是二房東吃差價(jià)，只不過(guò)說(shuō)的比較文明，自如屬于房屋租賃經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，所以它本身的這個(gè)企業(yè)性質(zhì)就決定了他可以做轉(zhuǎn)租，可以做二房東吃差價(jià)。”

張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)議論的長(zhǎng)租公寓，其實(shí)都只是吃差價(jià)的二手房房源。二房東以一定的價(jià)格承租房源，獲得轉(zhuǎn)租權(quán)，之后就成為了這套房的出租管理者，負(fù)責(zé)確定租金水平和租戶選擇，并從中賺取租金差價(jià)。

《意見(jiàn)稿》新規(guī)是否限制二房東賺差價(jià)？根據(jù)其中第43條，第四十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布、展示、推廣住房租賃房源價(jià)格應(yīng)當(dāng)與業(yè)主書(shū)面委托價(jià)格一致。第44條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供居間、代理服務(wù)收取的傭金一般不超過(guò)一個(gè)月租金。第49條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得賺取租金差價(jià)。

并未對(duì)住房租賃企業(yè)，也就是自如這樣的二房東作出限制。

據(jù)胡景暉介紹，大概6、7年前，北京市住建委就有規(guī)定，要將提供居間、代理服務(wù)和做轉(zhuǎn)租服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商區(qū)分開(kāi)來(lái)，雙方只能各干各的，即便穿透后是同一個(gè)實(shí)控人也沒(méi)關(guān)系，業(yè)態(tài)區(qū)分的目的是便于管理，也便于定價(jià)和消費(fèi)者識(shí)別等。

因此胡景暉認(rèn)為，新規(guī)對(duì)自如原來(lái)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)影響不大。

此外，北京鏈家在上述回應(yīng)中還表示，鏈家和自如是獨(dú)立發(fā)展的兩家公司，僅有部分合作關(guān)系。

相關(guān)資料顯示，自如成立于2011年10月，原本是鏈家一個(gè)事業(yè)部，后來(lái)成為獨(dú)立公司，完成數(shù)輪融資，目前穿透實(shí)控人為Ziroom (HK) Limited。

重裝修模式受沖擊

雖然可做轉(zhuǎn)租生意，但新規(guī)仍對(duì)自如影響巨大。

隔斷房、群租房一直是北京近幾年整治租賃亂象的重點(diǎn)領(lǐng)域。

2019年7月，北京市住建委等部門(mén)發(fā)布的新版租賃合同示范文本中，明確提出了“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”，禁止隔斷房出租，已經(jīng)從政策上升至法律層面。

今年2月12日，北京住建委印發(fā)《關(guān)于做好違法群租房整治中疫情防控工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)要將違法群租房整治工作納入社區(qū)防控體系，進(jìn)一步強(qiáng)化住房租賃企業(yè)的主體責(zé)任。

這次北京市住房租賃條例《意見(jiàn)稿》再次明確，出租住房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。

但自如的隔斷房一直存在，并成為賺取更高租金差的手段。

根據(jù)天眼查，北京自如生活企業(yè)管理有限公司多次因“未以該房屋原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位出租”被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)處罰。

在自如租房App上，兩位管家告訴雷達(dá)財(cái)經(jīng)，兩所房子其中一個(gè)臥室是隔斷間。另一位管家透露，目前的隔斷間都是之前遺留的。

張大偉認(rèn)為，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，不允許客廳住人，自如等企業(yè)的房源，基本全部違規(guī)。他估計(jì)，光客廳不準(zhǔn)住人這一條，按自如的規(guī)模，一年的直接損失就在十億級(jí)別。

“如果是集中式的整幢樓要改一些結(jié)構(gòu)，需要報(bào)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，有了規(guī)劃部門(mén)的改建許可，應(yīng)該可以打隔斷。”胡景暉也表示，分散式的隔斷應(yīng)該會(huì)被禁止，因?yàn)檫@個(gè)也沒(méi)有說(shuō)審批不審批的事兒。

因此新規(guī)對(duì)自如分散式的打隔斷，應(yīng)該有很大影響。

此外，在自如的重裝修模式下，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量是影響租客健康的關(guān)鍵指標(biāo)。《意見(jiàn)稿》要求，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的住房不得用于出租用于居住。

對(duì)于空氣質(zhì)量必須合格的要求，胡景暉分析，這算是一個(gè)重申，自如自2018年“甲醛房”事件之后，應(yīng)該對(duì)空氣質(zhì)量的問(wèn)題引起了重視，但這次寫(xiě)到法律里邊，對(duì)于自如來(lái)講，肯定會(huì)面臨更嚴(yán)格的這個(gè)空氣質(zhì)量檢測(cè)。

“實(shí)際上來(lái)講就是對(duì)于空氣污染的處理就要加大力度，說(shuō)白了就從裝修完到入住，這個(gè)中間的間隔時(shí)間應(yīng)該會(huì)加長(zhǎng)，加長(zhǎng)的話收益就會(huì)減少。”

公開(kāi)信息顯示，2018年，阿里P7員工住自如甲醛房后，得白血病身故引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。

然而數(shù)年時(shí)間過(guò)去，自如“甲醛房”事件仍時(shí)有發(fā)生，無(wú)論是媒體報(bào)道，還是黑貓投訴和社交平臺(tái)，相關(guān)投訴均不少。

張大偉進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，不允許打隔斷+空氣質(zhì)量必須合格，就代表了以后客廳不允許單獨(dú)出租，這對(duì)于自如類(lèi)的租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，基本就代表了重裝修模式將不可能再存在，“當(dāng)然這個(gè)前提是政策嚴(yán)格執(zhí)行。”

資金監(jiān)管新政壓縮盈利空間

對(duì)二房東而言，更隱秘的盈利來(lái)源是占用租客資金帶來(lái)的收益。

據(jù)了解，目前自如鼓勵(lì)租客季付或者年付，一次性付款越多，優(yōu)惠越大，按月計(jì)算的房租就約便宜。

有證券業(yè)人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業(yè)主付租，就可以形成至少11個(gè)月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務(wù)費(fèi)，自如平臺(tái)上就形成了一個(gè)資金池。

所以，住房租賃條例提出，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過(guò)3個(gè)月租金總和；超過(guò)的，收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。同時(shí)，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金，并按規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管。

張大偉表示，3個(gè)月以上監(jiān)管，意味著企業(yè)只能挪用2個(gè)月的租金，這基本就代表了租賃企業(yè)必須要用自有資金開(kāi)始裝修等，這將帶來(lái)巨大的成本占?jí)骸?/p>

“實(shí)際上給企業(yè)還是留了一些空間，如果要是這個(gè)非常嚴(yán)格，那就是要求租金收付同步，那就基本上徹底涼涼了。”胡景暉對(duì)雷達(dá)財(cái)經(jīng)分析，3個(gè)月以內(nèi)不用進(jìn)監(jiān)管賬戶，運(yùn)營(yíng)商的資金沉淀量很有限，風(fēng)險(xiǎn)也比較小，所以就沒(méi)必要管那么嚴(yán)了。

“增益租”模式能否破解困局？

經(jīng)過(guò)了前兩年長(zhǎng)租公寓的暴雷潮，自如也在尋找新的運(yùn)營(yíng)模式，今年初推出嘗試輕托管模式。

自如COO梁占華介紹，該模式以“無(wú)差價(jià)、80%保底收益、收益分成”的形式實(shí)現(xiàn)業(yè)主收益的全面透明并保障長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，自如不再吃房東與租客之間的價(jià)差，以實(shí)際租金與房東分成。房子租出去后，如果市場(chǎng)預(yù)期走低，自如會(huì)給業(yè)主提供8成左右的保底收益；市場(chǎng)情況向好，年底會(huì)向業(yè)主進(jìn)行收益分成。

據(jù)胡景暉觀察，包括自如在內(nèi)，現(xiàn)在很多住房租賃企業(yè)在向輕托管轉(zhuǎn)型，是為了應(yīng)對(duì)監(jiān)管做出的靈活調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士指出，新模式的利潤(rùn)點(diǎn)在于，業(yè)主要出錢(qián)請(qǐng)自如設(shè)計(jì)和裝修，自如“吃掉業(yè)主的裝修費(fèi)”。

“以前自如裝修的時(shí)候，裝修費(fèi)不用房東出，但租金壓的特低，現(xiàn)在房東自己轉(zhuǎn)型，自如不壓租金了，但轉(zhuǎn)型成本算下來(lái)其實(shí)和以前一樣。”家住北京大興的業(yè)主文剛（化名）如此評(píng)價(jià)。

實(shí)際上，自如的輕模式看似減輕了自身負(fù)擔(dān)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)也由房東共同承擔(dān)，但短板也明顯，房東在收益不確定的情況下，前期裝修投入過(guò)高，接受程度還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。

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