從長(zhǎng)期來(lái)看，人口總撫養(yǎng)比上升對(duì)住房?jī)r(jià)格具有顯著負(fù)向影響。圖為2021年5月31日，湖北武漢一小區(qū)，家長(zhǎng)帶著孩子在社區(qū)廣場(chǎng)玩耍。人民視覺 圖

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展具有巨大影響力。

過(guò)去20年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也為地方財(cái)政收入增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)財(cái)政部提交的中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告，2010年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.9109萬(wàn)億元，到2020年，這筆收入已達(dá)8.4142萬(wàn)億元。以土地出讓金為主的土地財(cái)政已成為地方財(cái)力的主要來(lái)源，許多地方政府對(duì)土地財(cái)政也形成較大的依賴。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景和土地財(cái)政的可持續(xù)性問題也成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系問題

目前，就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和住房?jī)r(jià)格趨勢(shì)，學(xué)術(shù)界存在著兩種截然相反的判斷：一些學(xué)者判斷住房?jī)r(jià)格還將延續(xù)過(guò)去20年的上漲態(tài)勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景仍然樂觀；而另一些學(xué)者認(rèn)為，綜合考慮政府宏觀調(diào)控政策、居民二套房持有比例等因素以及未來(lái)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在不久的將來(lái)迎來(lái)拐點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格在長(zhǎng)期將呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

住房?jī)r(jià)格走勢(shì)與土地財(cái)政的可持續(xù)性緊密相關(guān)。如果住房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地出讓收入會(huì)減少，土地財(cái)政就難以為繼。因此，學(xué)術(shù)界對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系問題進(jìn)行了大量的研究。學(xué)者們普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)和地價(jià)是聯(lián)結(jié)在一起、相互影響的。但房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，似乎成了一個(gè)先有雞還是先有蛋的問題，引來(lái)各方爭(zhēng)論。

一方認(rèn)為是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。我國(guó)地方政府的財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府的土地規(guī)制和出讓方式，推動(dòng)并維持住房?jī)r(jià)格的上漲。一些實(shí)證分析顯示，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度與住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)之間呈正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明土地成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。但另一方卻認(rèn)為，地價(jià)的波動(dòng)主要由房?jī)r(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)是因，地價(jià)是果，并且我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響大于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。住房?jī)r(jià)格處于主導(dǎo)地位，影響土地價(jià)格的波動(dòng)，進(jìn)而影響土地財(cái)政。正如中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授陳斌開所指出的那樣：“土地價(jià)格本身是一種租金，在土地供給給定的前提下，土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格最終只能由住房需求決定。在這種經(jīng)濟(jì)邏輯下，土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格的關(guān)系應(yīng)該是‘房?jī)r(jià)推動(dòng)地價(jià)’”。

是地價(jià)決定了房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)？這個(gè)爭(zhēng)論背后的實(shí)質(zhì)是認(rèn)同供求關(guān)系決定價(jià)格還是成本決定價(jià)格。如果是地價(jià)決定了房?jī)r(jià)，那么政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策重點(diǎn)應(yīng)放在限制土地出讓價(jià)格、降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度、減少住房開發(fā)成本等方面。如果是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，那么政府政策的重點(diǎn)就要放在抑制住房不合理需求（炒房）、平衡供求關(guān)系等方面。

實(shí)際上，房?jī)r(jià)高是成本因素和供求關(guān)系因素共同作用的結(jié)果，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，需要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，既遏制地價(jià)，也要遏制投機(jī)炒房，精準(zhǔn)施策，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

人口是影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素

人口既是影響城市住房需求的重要因素，也是影響財(cái)政支出、進(jìn)而影響財(cái)政可持續(xù)性的重要因素。人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本支撐。判斷一個(gè)地方未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。一個(gè)地方人口是流入的還是流出，是增長(zhǎng)還是下降，會(huì)深刻地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

學(xué)者們?cè)絹?lái)越關(guān)注人口對(duì)住房?jī)r(jià)格和土地財(cái)政可持續(xù)性的影響。一些實(shí)證研究表明，“爭(zhēng)搶”來(lái)的流入人口對(duì)住房?jī)r(jià)格有正向影響。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授陳俊華等人的研究發(fā)現(xiàn)，城市化加快了人口遷移規(guī)模，這正是引起住房需求和價(jià)格上升的重要因素。南京財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與稅務(wù)學(xué)院教授駱永民的研究表明，流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住房需求具有正向作用，越是勞動(dòng)力流入充足的地域，由城市化帶來(lái)的住房需求擴(kuò)張效應(yīng)就越明顯。東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授劉修巖等也認(rèn)為，人口既能通過(guò)房地產(chǎn)需求直接影響房?jī)r(jià)，又能借助為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供人力資源間接影響房?jī)r(jià)。

近年來(lái)，各地掀起“搶人大戰(zhàn)”，各大中城市紛紛出臺(tái)優(yōu)惠政策，吸引應(yīng)屆高校畢業(yè)生、專業(yè)技術(shù)人才和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等，增加住房需求，以支撐土地財(cái)政。一些學(xué)者指出，土地財(cái)政依賴度相較于房地產(chǎn)投資完成額，更能作為內(nèi)生動(dòng)力，正向影響城市出臺(tái)“人才新政”的意愿。

以往，學(xué)者們?cè)诜治鋈丝趯?duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)，主要分析城市人口流入和增長(zhǎng)數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。近年來(lái)，越來(lái)越多的學(xué)者意識(shí)到人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小覷。一些學(xué)者認(rèn)為，隨著老年人占比的提高，人口的收入和購(gòu)買力下降，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)降低，會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格也隨之下降。而另一部分學(xué)者則認(rèn)為，老齡人口比重的增加會(huì)拉動(dòng)住房消費(fèi)，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格隨之上升。理由是代際間生活習(xí)慣的不同，促使老年人越來(lái)越喜歡和子女分開居住，在老年人“利他心理”和儲(chǔ)蓄效應(yīng)作用下，有能力的老人會(huì)幫子女購(gòu)房。

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏尚進(jìn)等人的研究表明，如果把房屋視為身份商品，男女性別比例失衡造成的婚姻市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和丈母娘效應(yīng)將推高城市的真實(shí)房?jī)r(jià)。

由于研究者視角差異，人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響是促進(jìn)還是抑制尚未得到統(tǒng)一結(jié)論。本研究將人口年齡結(jié)構(gòu)變化與住房?jī)r(jià)格、土地財(cái)政可持續(xù)性問題聯(lián)系起來(lái)，從一個(gè)新的視角看待地方政府土地財(cái)政的可持續(xù)性問題，并為地方政府提供有針對(duì)性的對(duì)策建議。

人口年齡結(jié)構(gòu)改變與土地財(cái)政的可持續(xù)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)居民的生育觀發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，內(nèi)生性、自發(fā)性抑制生育的機(jī)制的作用不斷增強(qiáng)。我國(guó)人口出生率下降，預(yù)期壽命不斷延長(zhǎng)，正在進(jìn)入人口快速老齡化的階段。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)60歲及以上人口達(dá)2.6億人，占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到18.70%，65歲及以上人口1.9億人，占總?cè)丝诘谋戎貫?3.50%。2010至2020年，我國(guó)60歲及以上人口比重上升了5.44個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口上升了4.63個(gè)百分點(diǎn)。

從理論上講，人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，主要通過(guò)兩條路徑影響土地財(cái)政的可持續(xù)性：一是人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，會(huì)導(dǎo)致人口撫養(yǎng)比的變化，進(jìn)而影響地方財(cái)政支出，從而直接影響土地財(cái)政的可持續(xù)性；二是人口年齡結(jié)構(gòu)變化，會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)又會(huì)影響土地價(jià)格，進(jìn)而影響土地財(cái)政的可持續(xù)性（見圖1）。

圖1. 人口年齡結(jié)構(gòu)影響土地財(cái)政的分析框架

首先，人口年齡結(jié)構(gòu)變化從支出角度直接影響土地財(cái)政。

人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，直接引起人口撫養(yǎng)比的變化。人口撫養(yǎng)比分為老年撫養(yǎng)比、少兒撫養(yǎng)比和總撫養(yǎng)比。老年撫養(yǎng)比是65歲及以上人口數(shù)量與15至64歲人口數(shù)量的比值，少兒撫養(yǎng)比是0至14歲人口數(shù)量與15至64歲人口數(shù)量的比值，總撫養(yǎng)比是老年撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比之和。

人口撫養(yǎng)比的增加意味著納稅人口比例的減少，將直接導(dǎo)致財(cái)政稅收的減少。此外，人口撫養(yǎng)比的上升意味著全社會(huì)需要“撫養(yǎng)”的少兒和老年人等非適齡勞動(dòng)人口比例上升，社會(huì)撫養(yǎng)成本增加，從而給地方政府帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)政支出壓力，擴(kuò)大財(cái)政赤字，進(jìn)而影響到土地財(cái)政的可持續(xù)性。

其次，人口年齡結(jié)構(gòu)變化影響到住房?jī)r(jià)格，進(jìn)而間接影響土地財(cái)政。

人口年齡結(jié)構(gòu)可從正反兩方面影響住房?jī)r(jià)格。按照美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利安尼（Franco Modigliani，1918—2003）提出的生命周期消費(fèi)理論，整個(gè)社會(huì)不同年齡段人口將產(chǎn)生不同的住房需求，該差異性的結(jié)構(gòu)將對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生重大影響。

盡管人口撫養(yǎng)比上升會(huì)增加對(duì)醫(yī)療或教育等方面支出，從而產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致對(duì)住房需求減少。但受傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)老年人往往有很強(qiáng)烈的利他行為，會(huì)為子女購(gòu)房，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的代際轉(zhuǎn)移，而其一生積累的財(cái)富若想投資，房產(chǎn)是國(guó)內(nèi)目前主要的投資品之一。此外，父母對(duì)子女教育往往十分重視，在我國(guó)進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施后，少兒撫養(yǎng)比的增加會(huì)帶來(lái)學(xué)區(qū)房等改善性需求的增加，從而刺激住房?jī)r(jià)格上行。

住房?jī)r(jià)格上行將影響到土地財(cái)政的可持續(xù)性。其中理?yè)?jù)在于，隨著需要撫養(yǎng)的少年及老年人口的增加，地方政府用于教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的公共支出增加，這會(huì)迫使地方政府通過(guò)提高地價(jià)，從土地財(cái)政渠道獲得更多收入，以緩解資金壓力。然后，住房?jī)r(jià)格上行使得銀行等金融機(jī)構(gòu)有更大信心接受以土地為抵押的融資模式，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)興起可增加地方政府的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等稅收收入，地方政府更加有動(dòng)機(jī)依靠土地財(cái)政增加其可支配收入。在人口撫養(yǎng)比上升的背景下，地方政府會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地供給進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，完善房地產(chǎn)配套設(shè)施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)的上漲會(huì)直接傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，引起土地價(jià)格的提高，進(jìn)而增加土地財(cái)政收入，緩解人口撫養(yǎng)比上升后教育、醫(yī)療等公共支出的壓力。

據(jù)上述理論，本研究提出三個(gè)假設(shè)。假設(shè)1：人口撫養(yǎng)比提高擴(kuò)大了財(cái)政赤字；假設(shè)2：人口撫養(yǎng)比與住房?jī)r(jià)格存在顯著正相關(guān)關(guān)系；假設(shè)3：人口撫養(yǎng)比可以通過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)中介變量間接影響財(cái)政赤字。

研究結(jié)論與政策建議

本研究利用2000至2018年我國(guó)31個(gè)省市的住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)、人口撫養(yǎng)比數(shù)據(jù)和財(cái)政赤字?jǐn)?shù)據(jù)，檢驗(yàn)人口年齡結(jié)構(gòu)與財(cái)政赤字之間的關(guān)系。

本研究發(fā)現(xiàn)：

首先，人口總撫養(yǎng)比與財(cái)政赤字形成顯著正相關(guān)關(guān)系，即人口總撫養(yǎng)比提高會(huì)加劇財(cái)政赤字，給土地財(cái)政可持續(xù)帶來(lái)壓力。而且，少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比均對(duì)財(cái)政赤字有顯著正向影響。具體來(lái)講，對(duì)253個(gè)觀察樣本的分析顯示，人口總撫養(yǎng)比每提高1%，財(cái)政赤字提高3.795%。假設(shè)1得到了驗(yàn)證。

其次，老年撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格具有顯著正向效應(yīng)，少兒撫養(yǎng)比對(duì)住房?jī)r(jià)格有顯著負(fù)向影響，并且影響較總撫養(yǎng)比更大。從長(zhǎng)期來(lái)看，人口總撫養(yǎng)比上升對(duì)住房?jī)r(jià)格具有顯著負(fù)向影響。具體來(lái)講，對(duì)589個(gè)觀察樣本的分析顯示，人口總撫養(yǎng)比每提高1%，住房?jī)r(jià)格降低2.137%。假設(shè)2不成立。

第三，人口撫養(yǎng)比可以通過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)中介變量對(duì)財(cái)政收支產(chǎn)生間接影響。假設(shè)3得到了驗(yàn)證。

以上研究發(fā)現(xiàn)意味著，隨著我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老齡化進(jìn)一步加劇，人口撫養(yǎng)比上升，房?jī)r(jià)會(huì)受到抑制，房?jī)r(jià)受到抑制后，土地財(cái)政可持續(xù)壓力會(huì)進(jìn)一步加大。為此，地方政府要采取措施吸引年輕人口的流入，同時(shí)要未雨綢繆，在人口紅利還未消失之時(shí)，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴，建立起城市可持續(xù)的融資模式。

（本文原題“人口年齡結(jié)構(gòu)、住房?jī)r(jià)格與土地財(cái)政的可持續(xù)性”，原載《經(jīng)濟(jì)問題探索》2021年第7 期。由作者進(jìn)行改寫，具體技術(shù)細(xì)節(jié)請(qǐng)參考原文。）