從長期來看，人口總撫養(yǎng)比上升對住房價格具有顯著負(fù)向影響。圖為2021年5月31日，湖北武漢一小區(qū)，家長帶著孩子在社區(qū)廣場玩耍。人民視覺 圖

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對整個經(jīng)濟和社會的發(fā)展具有巨大影響力。

過去20年，我國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)繁榮，在拉動經(jīng)濟增長的同時，也為地方財政收入增長做出了貢獻。根據(jù)財政部提交的中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況報告，2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入2.9109萬億元，到2020年，這筆收入已達8.4142萬億元。以土地出讓金為主的土地財政已成為地方財力的主要來源，許多地方政府對土地財政也形成較大的依賴。房地產(chǎn)市場發(fā)展前景和土地財政的可持續(xù)性問題也成為各界關(guān)注的熱點問題。

房價與地價的關(guān)系問題

目前，就我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和住房價格趨勢，學(xué)術(shù)界存在著兩種截然相反的判斷：一些學(xué)者判斷住房價格還將延續(xù)過去20年的上漲態(tài)勢，認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍然樂觀；而另一些學(xué)者認(rèn)為，綜合考慮政府宏觀調(diào)控政策、居民二套房持有比例等因素以及未來人口增長趨勢，我國房地產(chǎn)市場會在不久的將來迎來拐點，住房價格在長期將呈現(xiàn)下降的趨勢。

住房價格走勢與土地財政的可持續(xù)性緊密相關(guān)。如果住房價格持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場不景氣，土地出讓收入會減少，土地財政就難以為繼。因此，學(xué)術(shù)界對房價和地價的關(guān)系問題進行了大量的研究。學(xué)者們普遍認(rèn)為房價和地價是聯(lián)結(jié)在一起、相互影響的。但房價與地價的關(guān)系，似乎成了一個先有雞還是先有蛋的問題，引來各方爭論。

一方認(rèn)為是地價決定房價。我國地方政府的財政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府的土地規(guī)制和出讓方式，推動并維持住房價格的上漲。一些實證分析顯示，地方政府對土地財政的依賴程度與住房價格的變動之間呈正相關(guān)關(guān)系，說明土地成本導(dǎo)致房價的上漲。但另一方卻認(rèn)為，地價的波動主要由房價推動，房價是因，地價是果，并且我國房價對地價的影響大于地價對房價的影響。住房價格處于主導(dǎo)地位，影響土地價格的波動，進而影響土地財政。正如中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授陳斌開所指出的那樣：“土地價格本身是一種租金，在土地供給給定的前提下，土地價格和住房價格最終只能由住房需求決定。在這種經(jīng)濟邏輯下，土地價格和住房價格的關(guān)系應(yīng)該是‘房價推動地價’”。

是地價決定了房價還是房價決定了地價？這個爭論背后的實質(zhì)是認(rèn)同供求關(guān)系決定價格還是成本決定價格。如果是地價決定了房價，那么政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策重點應(yīng)放在限制土地出讓價格、降低地方政府對土地財政的依賴程度、減少住房開發(fā)成本等方面。如果是房價決定了地價，那么政府政策的重點就要放在抑制住房不合理需求（炒房）、平衡供求關(guān)系等方面。

實際上，房價高是成本因素和供求關(guān)系因素共同作用的結(jié)果，抑制房價過快上漲，需要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，既遏制地價，也要遏制投機炒房，精準(zhǔn)施策，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

人口是影響房價的長期因素

人口既是影響城市住房需求的重要因素，也是影響財政支出、進而影響財政可持續(xù)性的重要因素。人口是房地產(chǎn)市場的基本支撐。判斷一個地方未來房價是漲還是跌，“短期看政策，中期看土地，長期看人口”。一個地方人口是流入的還是流出，是增長還是下降，會深刻地影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期趨勢。

學(xué)者們越來越關(guān)注人口對住房價格和土地財政可持續(xù)性的影響。一些實證研究表明，“爭搶”來的流入人口對住房價格有正向影響。中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授陳俊華等人的研究發(fā)現(xiàn)，城市化加快了人口遷移規(guī)模，這正是引起住房需求和價格上升的重要因素。南京財經(jīng)大學(xué)財政與稅務(wù)學(xué)院教授駱永民的研究表明，流動人口增長對住房需求具有正向作用，越是勞動力流入充足的地域，由城市化帶來的住房需求擴張效應(yīng)就越明顯。東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授劉修巖等也認(rèn)為，人口既能通過房地產(chǎn)需求直接影響房價，又能借助為房地產(chǎn)市場提供人力資源間接影響房價。

近年來，各地掀起“搶人大戰(zhàn)”，各大中城市紛紛出臺優(yōu)惠政策，吸引應(yīng)屆高校畢業(yè)生、專業(yè)技術(shù)人才和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等，增加住房需求，以支撐土地財政。一些學(xué)者指出，土地財政依賴度相較于房地產(chǎn)投資完成額，更能作為內(nèi)生動力，正向影響城市出臺“人才新政”的意愿。

以往，學(xué)者們在分析人口對房價的影響時，主要分析城市人口流入和增長數(shù)量對房價帶來的影響。近年來，越來越多的學(xué)者意識到人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響不容小覷。一些學(xué)者認(rèn)為，隨著老年人占比的提高，人口的收入和購買力下降，對住房消費的需求會降低，會導(dǎo)致住房價格也隨之下降。而另一部分學(xué)者則認(rèn)為，老齡人口比重的增加會拉動住房消費，從而拉動住房價格隨之上升。理由是代際間生活習(xí)慣的不同，促使老年人越來越喜歡和子女分開居住，在老年人“利他心理”和儲蓄效應(yīng)作用下，有能力的老人會幫子女購房。

而經(jīng)濟學(xué)家魏尚進等人的研究表明，如果把房屋視為身份商品，男女性別比例失衡造成的婚姻市場激烈競爭和丈母娘效應(yīng)將推高城市的真實房價。

由于研究者視角差異，人口年齡結(jié)構(gòu)對住房價格的影響是促進還是抑制尚未得到統(tǒng)一結(jié)論。本研究將人口年齡結(jié)構(gòu)變化與住房價格、土地財政可持續(xù)性問題聯(lián)系起來，從一個新的視角看待地方政府土地財政的可持續(xù)性問題，并為地方政府提供有針對性的對策建議。

人口年齡結(jié)構(gòu)改變與土地財政的可持續(xù)

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，我國居民的生育觀發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，內(nèi)生性、自發(fā)性抑制生育的機制的作用不斷增強。我國人口出生率下降，預(yù)期壽命不斷延長，正在進入人口快速老齡化的階段。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口達2.6億人，占總?cè)丝诘谋戎剡_到18.70%，65歲及以上人口1.9億人，占總?cè)丝诘谋戎貫?3.50%。2010至2020年，我國60歲及以上人口比重上升了5.44個百分點，65歲及以上人口上升了4.63個百分點。

從理論上講，人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，主要通過兩條路徑影響土地財政的可持續(xù)性：一是人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，會導(dǎo)致人口撫養(yǎng)比的變化，進而影響地方財政支出，從而直接影響土地財政的可持續(xù)性；二是人口年齡結(jié)構(gòu)變化，會直接影響房地產(chǎn)市場需求和房價，而房價又會影響土地價格，進而影響土地財政的可持續(xù)性（見圖1）。

圖1. 人口年齡結(jié)構(gòu)影響土地財政的分析框架

首先，人口年齡結(jié)構(gòu)變化從支出角度直接影響土地財政。

人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，直接引起人口撫養(yǎng)比的變化。人口撫養(yǎng)比分為老年撫養(yǎng)比、少兒撫養(yǎng)比和總撫養(yǎng)比。老年撫養(yǎng)比是65歲及以上人口數(shù)量與15至64歲人口數(shù)量的比值，少兒撫養(yǎng)比是0至14歲人口數(shù)量與15至64歲人口數(shù)量的比值，總撫養(yǎng)比是老年撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比之和。

人口撫養(yǎng)比的增加意味著納稅人口比例的減少，將直接導(dǎo)致財政稅收的減少。此外，人口撫養(yǎng)比的上升意味著全社會需要“撫養(yǎng)”的少兒和老年人等非適齡勞動人口比例上升，社會撫養(yǎng)成本增加，從而給地方政府帶來相應(yīng)的財政支出壓力，擴大財政赤字，進而影響到土地財政的可持續(xù)性。

其次，人口年齡結(jié)構(gòu)變化影響到住房價格，進而間接影響土地財政。

人口年齡結(jié)構(gòu)可從正反兩方面影響住房價格。按照美國經(jīng)濟學(xué)家莫迪利安尼（Franco Modigliani，1918—2003）提出的生命周期消費理論，整個社會不同年齡段人口將產(chǎn)生不同的住房需求，該差異性的結(jié)構(gòu)將對住房價格產(chǎn)生重大影響。

盡管人口撫養(yǎng)比上升會增加對醫(yī)療或教育等方面支出，從而產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致對住房需求減少。但受傳統(tǒng)文化影響，我國老年人往往有很強烈的利他行為，會為子女購房，以實現(xiàn)財富的代際轉(zhuǎn)移，而其一生積累的財富若想投資，房產(chǎn)是國內(nèi)目前主要的投資品之一。此外，父母對子女教育往往十分重視，在我國進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施后，少兒撫養(yǎng)比的增加會帶來學(xué)區(qū)房等改善性需求的增加，從而刺激住房價格上行。

住房價格上行將影響到土地財政的可持續(xù)性。其中理據(jù)在于，隨著需要撫養(yǎng)的少年及老年人口的增加，地方政府用于教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的公共支出增加，這會迫使地方政府通過提高地價，從土地財政渠道獲得更多收入，以緩解資金壓力。然后，住房價格上行使得銀行等金融機構(gòu)有更大信心接受以土地為抵押的融資模式，加上房地產(chǎn)市場興起可增加地方政府的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等稅收收入，地方政府更加有動機依靠土地財政增加其可支配收入。在人口撫養(yǎng)比上升的背景下，地方政府會加強對土地供給進行動態(tài)管理，完善房地產(chǎn)配套設(shè)施，導(dǎo)致房價的上漲，而房價的上漲會直接傳導(dǎo)至土地市場，引起土地價格的提高，進而增加土地財政收入，緩解人口撫養(yǎng)比上升后教育、醫(yī)療等公共支出的壓力。

據(jù)上述理論，本研究提出三個假設(shè)。假設(shè)1：人口撫養(yǎng)比提高擴大了財政赤字；假設(shè)2：人口撫養(yǎng)比與住房價格存在顯著正相關(guān)關(guān)系；假設(shè)3：人口撫養(yǎng)比可以通過房價這個中介變量間接影響財政赤字。

研究結(jié)論與政策建議

本研究利用2000至2018年我國31個省市的住房價格數(shù)據(jù)、人口撫養(yǎng)比數(shù)據(jù)和財政赤字?jǐn)?shù)據(jù)，檢驗人口年齡結(jié)構(gòu)與財政赤字之間的關(guān)系。

本研究發(fā)現(xiàn)：

首先，人口總撫養(yǎng)比與財政赤字形成顯著正相關(guān)關(guān)系，即人口總撫養(yǎng)比提高會加劇財政赤字，給土地財政可持續(xù)帶來壓力。而且，少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比均對財政赤字有顯著正向影響。具體來講，對253個觀察樣本的分析顯示，人口總撫養(yǎng)比每提高1%，財政赤字提高3.795%。假設(shè)1得到了驗證。

其次，老年撫養(yǎng)比對住房價格具有顯著正向效應(yīng)，少兒撫養(yǎng)比對住房價格有顯著負(fù)向影響，并且影響較總撫養(yǎng)比更大。從長期來看，人口總撫養(yǎng)比上升對住房價格具有顯著負(fù)向影響。具體來講，對589個觀察樣本的分析顯示，人口總撫養(yǎng)比每提高1%，住房價格降低2.137%。假設(shè)2不成立。

第三，人口撫養(yǎng)比可以通過房價這個中介變量對財政收支產(chǎn)生間接影響。假設(shè)3得到了驗證。

以上研究發(fā)現(xiàn)意味著，隨著我國人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老齡化進一步加劇，人口撫養(yǎng)比上升，房價會受到抑制，房價受到抑制后，土地財政可持續(xù)壓力會進一步加大。為此，地方政府要采取措施吸引年輕人口的流入，同時要未雨綢繆，在人口紅利還未消失之時，降低對土地財政的依賴，建立起城市可持續(xù)的融資模式。

（本文原題“人口年齡結(jié)構(gòu)、住房價格與土地財政的可持續(xù)性”，原載《經(jīng)濟問題探索》2021年第7 期。由作者進行改寫，具體技術(shù)細(xì)節(jié)請參考原文。）