8月10日，住房和城鄉建設部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）。

《通知》共計十一條，內容包括堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣，要求在嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷的同時，也要確保住房租賃市場供需平穩。同時，堅持應留盡留，全力保持城市記憶，包括保留利用既有建筑、延續城市特色風貌等。

《通知》提到，實施城市更新行動，要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。但近期，各地積極推動實施城市更新行動過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波指出，實施城市更新行動是提升居民居住環境的重要舉措，也在國內房地產建設發展中發揮了重要作用。但部分城市和區域的城市更新過于粗放化，已經明顯不適合當下城市建設的需求，甚至還出現過度房地產化的開發建設方式，同時也不利于環境和文物保護，產生了各類新的城市問題。

不大拆

此次《通知》明確，嚴格控制大規模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應以保留修繕加固為主，改善設施設備和提高節能水平，充分利用存量資源。

張波認為，嚴格限定拆除的比例，明確老城區更新的建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，采取鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造的方式，這種方式不但可以做到最大限度保障原有建筑風貌，同時可以滿足居住提升的要求。

不大建

不大拆的同時，《通知》還提到，嚴格控制大規模增建。

按照要求，除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元（片區）或項目內拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。

《通知》還提到，鼓勵探索區域規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

“過去，大拆大建之所以有市場、能推進，在于商品房發展和房價上漲為舊改買單，比如高容積率代替低容積率，就導致舊改肆無忌憚，短期內推高租金和房價。同時，改造過程中，必要的公共服務設施短板沒補上，反而新增的地標建筑給后續維護帶來了巨大的成本，高密度、高容積率也導致城區運營風險增加。城市告別大拆大建的本質上，也是告別房地產依賴，夯實房住不炒。告別大拆大建后，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規劃概念和表面繁榮炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不大規模拆遷

嚴格控制大規模搬遷也是此次《通知》的一大重點。《通知》提到，不大規模、強制性搬遷居民，改變社會人口結構，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

同時《通知》明確，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

按照要求，鼓勵穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

“城市更新需兼顧新市民、低收入群體的租住問題。”。貝殼研究院高級分析師黃卉認為，老城區、城中村占據交通、教育、醫療等資源的優勢，并且城中村租金價格較低，因而租住著大量的新市民、低收入困難群體。而短期內大規模拆建會帶來租賃房源的下降，城中村的租客也會轉移到其他類型的租賃房源中，導致整個市場的房源供給承壓，增加租客的租住成本。《通知》要求“不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設”，并明確住房租金年度漲幅不超過5%，有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價格水平，著力保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。

推動由“開發方式”向“經營模式”轉變

此外，《通知》還強調，探索可持續的更新模式。不沿用過度房地產化的開發建設方式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。

諸葛找房數據研究中心分析稱，由于傳統的舊改模式延續房地產開發模式，開發商為追求短期的經濟效益而忽略區域建設的協調性，從而引發更多的城市問題。《通知》的提出，首先有利于開發商在城市的綜合規劃下，結合實際，有計劃、漸進式地有機改造，為后續城市更新行動提供良好的基礎，同時，有效遏制房企在舊改項目中變相抬高房價等現象；其次，在政府、市場、公眾聯合參與下，有效整合各種資源，盤活存量資產，增強城市活力。諸葛找房數據研究中心認為，隨著《通知》的出臺，將有效消除舊改市場陳疾，推動城市更新行動，促進城市高質量發展。