政策東風(fēng)

柳佳的轉(zhuǎn)型，伴著長(zhǎng)租公寓行業(yè)的興起。

“這是一個(gè)風(fēng)口上的行業(yè)，一進(jìn)來(lái)就遇到了一陣‘大風(fēng)’。”柳佳回憶起彼時(shí)轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)時(shí)的情形時(shí)如是說(shuō)。

品牌長(zhǎng)租公寓的起點(diǎn)可追溯至2010年前后，魔方公寓、YOU+公寓、自如公寓等在那時(shí)均處于萌芽階段。彼時(shí)，魔方公寓于2009年在南京開出第一家門店。

隨后的四年間，長(zhǎng)租公寓賽道上，入局者寥寥，而魔方公寓在資本的注入下，開始進(jìn)入擴(kuò)張階段。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年魔方獲得德同資本和美國(guó)華平投資集團(tuán)6000萬(wàn)美元的投資，2015年5月20日，華平投資又追加投資1.4億美元。在資本的加持下，魔方公寓的擴(kuò)張之路一路平坦。

直到2015年“租購(gòu)并舉”政策風(fēng)起，乘著資本和政策的東風(fēng)，大型房企、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)公司才開始大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

2015年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，首次把公寓業(yè)納入生活服務(wù)業(yè)，明確提出積極發(fā)展長(zhǎng)租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，并將長(zhǎng)租公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)。

同年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，首次提出“租購(gòu)并舉”，隨后發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)行動(dòng)方案》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中亦指出：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)......

一系列政策的落地加快了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的速度，行業(yè)也迎來(lái)了風(fēng)口。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，僅2015年，全國(guó)長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)年注冊(cè)量首次突破100家。此后幾年長(zhǎng)租公寓也一直保持快速增長(zhǎng)。 

蒙眼狂奔

一時(shí)間，無(wú)論是房企、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)還是創(chuàng)業(yè)公司均進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，試圖在長(zhǎng)租公寓這片藍(lán)海中分食一杯羹。

而從市場(chǎng)上的公寓形式來(lái)看，可大體分為集中式長(zhǎng)租公寓和分散式長(zhǎng)租公寓。

集中式長(zhǎng)租公寓通俗來(lái)說(shuō)，就是公寓品牌拿下整棟樓或一棟樓的幾層，統(tǒng)一進(jìn)行裝修并配備統(tǒng)一的服務(wù)的租房形式。分散式公寓即運(yùn)營(yíng)商從個(gè)人手中獲得閑散房源。

相較于分散式公寓，集中式公寓投資金額大、租賃運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)。

但，無(wú)論是集中式公寓還是分散式公寓的運(yùn)營(yíng)商，均在政策東風(fēng)下“蒙眼狂奔”。

其中，不少房企在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的思考下也開始將集中式長(zhǎng)租公寓作為業(yè)務(wù)探索的方向之一。

這也讓曾經(jīng)放言“房源總量是二到十名總和”的魔方，面臨前所未有的競(jìng)爭(zhēng)。彼時(shí)，起步較早的魔方在2016年4月已完成C輪3億美元的融資，一直到2017年，魔方公寓的房源總量仍位列集中式公寓第一。

柳佳提到，“2017年左右，各大地產(chǎn)商瘋狂進(jìn)入長(zhǎng)租行業(yè)的時(shí)候，我們也很糾結(jié)，我們也在想如何去保持自己第一的的優(yōu)勢(shì)。”

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年初，魔方公寓的房源量近4萬(wàn)間，并已進(jìn)入20個(gè)城市。

但根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年，TOP30的房企當(dāng)中，有近三分之二通過(guò)不同方式涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，并且絕大多數(shù)都形成了自有品牌，比如旭輝的領(lǐng)寓，碧桂園的g+碧家國(guó)際社區(qū)，萬(wàn)科的泊寓，龍湖的冠寓等。

而在分散式長(zhǎng)租領(lǐng)域，賽道上的選手更是數(shù)不勝數(shù)，蛋殼公寓，青客公寓、自如等均是當(dāng)時(shí)賽道上的一梯隊(duì)成員。

但在行業(yè)混戰(zhàn)、不斷拼規(guī)模的時(shí)候，魔方卻選擇不跟風(fēng)。

“現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)，還是很慶幸當(dāng)時(shí)整個(gè)團(tuán)隊(duì)，包括我們的投資人和股東都非常冷靜，我們看到了這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中有一群不太理智的友商們?cè)诏偪竦靥Ц咦饨鸪杀荆瑢?dǎo)致很多項(xiàng)目面粉貴過(guò)面包，而魔方?jīng)]有因?yàn)閷?duì)規(guī)模的要求去參與這種競(jìng)爭(zhēng)。”

這也讓魔方在近幾年的發(fā)展中失掉了一部分規(guī)模。

根據(jù)克而瑞租售公布的《2021年上半年集中式長(zhǎng)租公寓規(guī)模排行榜》，截至今年上半年，開業(yè)規(guī)模TOP3分別是萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓，其中，排名第一的萬(wàn)科泊寓以14.7萬(wàn)間的開業(yè)規(guī)模位居榜首，龍湖冠寓9.3萬(wàn)間排名第二；魔方公寓7.7萬(wàn)間，排名第三。

在柳佳看來(lái)，雖然魔方擴(kuò)張的速度放慢了，但做到了沒有一個(gè)項(xiàng)目虧損。

“我們看重的是長(zhǎng)期發(fā)展，我們的項(xiàng)目都有一個(gè)長(zhǎng)期的租賃成本，一旦虧損是永遠(yuǎn)翻不了身的，我們看到有很多爆雷企業(yè)的項(xiàng)目其實(shí)是資不抵債的。”柳佳說(shuō)道。

不看規(guī)模的魔方，靠什么存活？

柳佳毫不諱言，“規(guī)模最大這件事情，我們想的很明白，我們要做的是最盈利的企業(yè)，在盈利的基礎(chǔ)上我們?cè)偃プ分鹨?guī)模，而不會(huì)單純地去追求規(guī)模最大。”

柳佳提到，魔方在過(guò)去十二年可以穩(wěn)定發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，例如魔方的投資決策模型，其中有一個(gè)硬指標(biāo)是保證單店必須盈利。具體包括在租賃物業(yè)之前，會(huì)基于核心參數(shù)：如底租，售價(jià)（房客租賃），房間建設(shè)成本以及運(yùn)營(yíng)成本等等測(cè)算出投資回報(bào)率，并且經(jīng)營(yíng)部門和銷售部門都要簽字，并作為整體的精經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)完成。在整體改造設(shè)計(jì)上，魔方的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品造價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)/間，中高端產(chǎn)品約10萬(wàn)—15萬(wàn)/間，這些成本在模型檢測(cè)和具體定價(jià)上都必須涵蓋；而在定價(jià)方面，交通位置、淡旺季、成熟門店、新開門店、房間的朝向、面積、樓層都將影響定價(jià)，形成魔方的一房一價(jià)體系；此外，魔方還設(shè)有成本管控體系，成本拆分為8大項(xiàng)，30小項(xiàng)，對(duì)每一個(gè)小項(xiàng)都有管控和分析。

柳佳稱，綜合這些指標(biāo)，魔方單個(gè)項(xiàng)目IRR（內(nèi)部收益率）在18%左右，回收期約4-5年。在2017年前開出的部分門店已經(jīng)完成資金回收。

風(fēng)口消退

然而，僅僅過(guò)去四年時(shí)間，盈利難、監(jiān)管施壓以及不斷曝出的租賃亂象讓這個(gè)曾經(jīng)的“風(fēng)口”熱度逐漸消退。

2018年，長(zhǎng)租公寓問題頻發(fā)，上海寓見、杭州鼎家多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌爆雷，引發(fā)大規(guī)模的租客、房東維權(quán)事件。甲醛超標(biāo)、黑中介、捆綁租金貸等新聞接連曝出，負(fù)面纏身的長(zhǎng)租公寓陷入信任危機(jī)。

問題出在哪？“大部分企業(yè)在擴(kuò)張的過(guò)程中沒有把握好度，也有一些企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中，過(guò)度運(yùn)用了杠桿。”柳佳給出了自己的看法。

面對(duì)一系列負(fù)面事件，柳佳稱，“這對(duì)魔方本身的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)沒有任何影響，但對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)肯定是有負(fù)面影響。比如資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)也更加強(qiáng)調(diào)規(guī)范市場(chǎng)。但反過(guò)來(lái)，我們覺得冷靜期對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的，這些負(fù)面的消息也給大家敲響了警鐘。讓大家知道這不是可以進(jìn)來(lái)賺快錢的市場(chǎng)。”

彼時(shí)，入局長(zhǎng)租公寓賽道的房企也開始顯得力不從心。他們發(fā)現(xiàn)相比房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，要在長(zhǎng)租領(lǐng)域賺錢并非易事。

一時(shí)間，剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)、暫緩擴(kuò)張速度，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇。

2019年5月，朗詩(shī)綠色集團(tuán)首先宣布將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)等五項(xiàng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。同年6月，另一家房企遠(yuǎn)洋也宣布在年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

世聯(lián)行打造的紅璞公寓也在2021年年初選擇剝離該長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

分散式公寓賽道上，曾經(jīng)的頭部企業(yè)蛋殼公寓則在2020年經(jīng)歷上市高光后于今年4月遭紐交所“除牌令”。

在柳佳看來(lái)，大浪淘沙后，真正留下來(lái)的還是那些堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，看好或者是聚焦在租賃服務(wù)這個(gè)賽道上的企業(yè)，未來(lái)這些企業(yè)也會(huì)形成良性競(jìng)爭(zhēng)。

并購(gòu)開啟

從資本搶灘、群雄并起，再到行業(yè)洗牌、監(jiān)管收緊，過(guò)去幾年，長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)新興市場(chǎng)，經(jīng)歷了“過(guò)山車”式的發(fā)展。

但在柳佳看來(lái)，能夠活下來(lái)的都是自身免疫力、抵抗力都很不錯(cuò)的企業(yè)。

與此同時(shí)，爆雷潮下，行業(yè)的集中度也在不斷提升，企業(yè)間的兼并購(gòu)也在暗潮涌動(dòng)。

“有些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善退出了市場(chǎng)，因此我們有機(jī)會(huì)遇到非常多的收購(gòu)標(biāo)的，后續(xù)我們也會(huì)有很多和友商合作及收購(gòu)的機(jī)會(huì)。”柳佳說(shuō)。

2020年底，世聯(lián)紅璞宣布易主，而背后的接盤方正是魔方，據(jù)柳佳透露，目前多個(gè)收購(gòu)事項(xiàng)正在進(jìn)行中，有望年內(nèi)陸續(xù)公布；同時(shí)間，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如則宣布并購(gòu)貝客青年精品公寓，發(fā)力集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)......

值得一提的是，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了十余年的發(fā)展已逐漸成熟，但企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中仍面臨實(shí)操中的困境。

柳佳提到，多地政府相繼推出相關(guān)政策，為“非改居”打開綠色通道，讓非住宅物業(yè)改造為租賃住房走向合法合規(guī)。但企業(yè)在申請(qǐng)納管入市的實(shí)際工作中，仍面臨一些落地的困難。

對(duì)此，柳佳提出了“明確標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)化標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一審批、限時(shí)審批”的倡議，希望能夠進(jìn)一步提升行業(yè)效率，增加更多房源供給，平抑租金價(jià)格。

當(dāng)前集中式公寓隊(duì)列中尚未有上市企業(yè)，如今已完成D輪融資的魔方也正在為上市做努力。柳佳回應(yīng)稱，“打算肯定有，但還沒有一個(gè)非常明確的時(shí)間表，我覺得上市并非目的或結(jié)果，上市是一個(gè)過(guò)程，或者說(shuō)是一個(gè)幫助我們?nèi)ヌ嵘放朴绊懥Α⑷U(kuò)大融資、降低融資成本的一個(gè)手段，我們會(huì)積極準(zhǔn)備。”