政策東風(fēng)

柳佳的轉(zhuǎn)型，伴著長租公寓行業(yè)的興起。

“這是一個風(fēng)口上的行業(yè)，一進來就遇到了一陣‘大風(fēng)’。”柳佳回憶起彼時轉(zhuǎn)型長租公寓市場時的情形時如是說。

品牌長租公寓的起點可追溯至2010年前后，魔方公寓、YOU+公寓、自如公寓等在那時均處于萌芽階段。彼時，魔方公寓于2009年在南京開出第一家門店。

隨后的四年間，長租公寓賽道上，入局者寥寥，而魔方公寓在資本的注入下，開始進入擴張階段。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年魔方獲得德同資本和美國華平投資集團6000萬美元的投資，2015年5月20日，華平投資又追加投資1.4億美元。在資本的加持下，魔方公寓的擴張之路一路平坦。

直到2015年“租購并舉”政策風(fēng)起，乘著資本和政策的東風(fēng)，大型房企、中介機構(gòu)、酒店集團、創(chuàng)業(yè)公司才開始大舉進軍長租公寓市場。

2015年11月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，首次把公寓業(yè)納入生活服務(wù)業(yè)，明確提出積極發(fā)展長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，并將長租公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)。

同年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議中，首次提出“租購并舉”，隨后發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進消費帶動轉(zhuǎn)型升級行動方案》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中亦指出：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)......

一系列政策的落地加快了長租公寓市場發(fā)展的速度，行業(yè)也迎來了風(fēng)口。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，僅2015年，全國長租公寓相關(guān)企業(yè)年注冊量首次突破100家。此后幾年長租公寓也一直保持快速增長。 

蒙眼狂奔

一時間，無論是房企、中介機構(gòu)、酒店集團還是創(chuàng)業(yè)公司均進軍長租公寓市場，試圖在長租公寓這片藍(lán)海中分食一杯羹。

而從市場上的公寓形式來看，可大體分為集中式長租公寓和分散式長租公寓。

集中式長租公寓通俗來說，就是公寓品牌拿下整棟樓或一棟樓的幾層，統(tǒng)一進行裝修并配備統(tǒng)一的服務(wù)的租房形式。分散式公寓即運營商從個人手中獲得閑散房源。

相較于分散式公寓，集中式公寓投資金額大、租賃運營周期長。

但，無論是集中式公寓還是分散式公寓的運營商，均在政策東風(fēng)下“蒙眼狂奔”。

其中，不少房企在房地產(chǎn)“白銀時代”的思考下也開始將集中式長租公寓作為業(yè)務(wù)探索的方向之一。

這也讓曾經(jīng)放言“房源總量是二到十名總和”的魔方，面臨前所未有的競爭。彼時，起步較早的魔方在2016年4月已完成C輪3億美元的融資，一直到2017年，魔方公寓的房源總量仍位列集中式公寓第一。

柳佳提到，“2017年左右，各大地產(chǎn)商瘋狂進入長租行業(yè)的時候，我們也很糾結(jié)，我們也在想如何去保持自己第一的的優(yōu)勢。”

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年初，魔方公寓的房源量近4萬間，并已進入20個城市。

但根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年，TOP30的房企當(dāng)中，有近三分之二通過不同方式涉足長租公寓領(lǐng)域，并且絕大多數(shù)都形成了自有品牌，比如旭輝的領(lǐng)寓，碧桂園的g+碧家國際社區(qū)，萬科的泊寓，龍湖的冠寓等。

而在分散式長租領(lǐng)域，賽道上的選手更是數(shù)不勝數(shù)，蛋殼公寓，青客公寓、自如等均是當(dāng)時賽道上的一梯隊成員。

但在行業(yè)混戰(zhàn)、不斷拼規(guī)模的時候，魔方卻選擇不跟風(fēng)。

“現(xiàn)在回過頭來，還是很慶幸當(dāng)時整個團隊，包括我們的投資人和股東都非常冷靜，我們看到了這個市場當(dāng)中有一群不太理智的友商們在瘋狂地抬高租金成本，導(dǎo)致很多項目面粉貴過面包，而魔方?jīng)]有因為對規(guī)模的要求去參與這種競爭。”

這也讓魔方在近幾年的發(fā)展中失掉了一部分規(guī)模。

根據(jù)克而瑞租售公布的《2021年上半年集中式長租公寓規(guī)模排行榜》，截至今年上半年，開業(yè)規(guī)模TOP3分別是萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓，其中，排名第一的萬科泊寓以14.7萬間的開業(yè)規(guī)模位居榜首，龍湖冠寓9.3萬間排名第二；魔方公寓7.7萬間，排名第三。

在柳佳看來，雖然魔方擴張的速度放慢了，但做到了沒有一個項目虧損。

“我們看重的是長期發(fā)展，我們的項目都有一個長期的租賃成本，一旦虧損是永遠(yuǎn)翻不了身的，我們看到有很多爆雷企業(yè)的項目其實是資不抵債的。”柳佳說道。

不看規(guī)模的魔方，靠什么存活？

柳佳毫不諱言，“規(guī)模最大這件事情，我們想的很明白，我們要做的是最盈利的企業(yè)，在盈利的基礎(chǔ)上我們再去追逐規(guī)模，而不會單純地去追求規(guī)模最大。”

柳佳提到，魔方在過去十二年可以穩(wěn)定發(fā)展的核心競爭力在于精細(xì)化運營，例如魔方的投資決策模型，其中有一個硬指標(biāo)是保證單店必須盈利。具體包括在租賃物業(yè)之前，會基于核心參數(shù)：如底租，售價（房客租賃），房間建設(shè)成本以及運營成本等等測算出投資回報率，并且經(jīng)營部門和銷售部門都要簽字，并作為整體的精經(jīng)營指標(biāo)來完成。在整體改造設(shè)計上，魔方的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品造價在5萬-6萬/間，中高端產(chǎn)品約10萬—15萬/間，這些成本在模型檢測和具體定價上都必須涵蓋；而在定價方面，交通位置、淡旺季、成熟門店、新開門店、房間的朝向、面積、樓層都將影響定價，形成魔方的一房一價體系；此外，魔方還設(shè)有成本管控體系，成本拆分為8大項，30小項，對每一個小項都有管控和分析。

柳佳稱，綜合這些指標(biāo)，魔方單個項目IRR（內(nèi)部收益率）在18%左右，回收期約4-5年。在2017年前開出的部分門店已經(jīng)完成資金回收。

風(fēng)口消退

然而，僅僅過去四年時間，盈利難、監(jiān)管施壓以及不斷曝出的租賃亂象讓這個曾經(jīng)的“風(fēng)口”熱度逐漸消退。

2018年，長租公寓問題頻發(fā)，上海寓見、杭州鼎家多個長租公寓品牌爆雷，引發(fā)大規(guī)模的租客、房東維權(quán)事件。甲醛超標(biāo)、黑中介、捆綁租金貸等新聞接連曝出，負(fù)面纏身的長租公寓陷入信任危機。

問題出在哪？“大部分企業(yè)在擴張的過程中沒有把握好度，也有一些企業(yè)在擴張過程中，過度運用了杠桿。”柳佳給出了自己的看法。

面對一系列負(fù)面事件，柳佳稱，“這對魔方本身的經(jīng)營管理來說沒有任何影響，但對行業(yè)來說肯定是有負(fù)面影響。比如資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時也更加強調(diào)規(guī)范市場。但反過來，我們覺得冷靜期對行業(yè)的長期發(fā)展是有利的，這些負(fù)面的消息也給大家敲響了警鐘。讓大家知道這不是可以進來賺快錢的市場。”

彼時，入局長租公寓賽道的房企也開始顯得力不從心。他們發(fā)現(xiàn)相比房地產(chǎn)銷售市場，要在長租領(lǐng)域賺錢并非易事。

一時間，剝離長租公寓業(yè)務(wù)、暫緩擴張速度，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇。

2019年5月，朗詩綠色集團首先宣布將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)等五項非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股集團。同年6月，另一家房企遠(yuǎn)洋也宣布在年內(nèi)剝離長租公寓業(yè)務(wù)。

世聯(lián)行打造的紅璞公寓也在2021年年初選擇剝離該長租公寓業(yè)務(wù)。

分散式公寓賽道上，曾經(jīng)的頭部企業(yè)蛋殼公寓則在2020年經(jīng)歷上市高光后于今年4月遭紐交所“除牌令”。

在柳佳看來，大浪淘沙后，真正留下來的還是那些堅持長期主義，看好或者是聚焦在租賃服務(wù)這個賽道上的企業(yè)，未來這些企業(yè)也會形成良性競爭。

并購開啟

從資本搶灘、群雄并起，再到行業(yè)洗牌、監(jiān)管收緊，過去幾年，長租公寓作為一個新興市場，經(jīng)歷了“過山車”式的發(fā)展。

但在柳佳看來，能夠活下來的都是自身免疫力、抵抗力都很不錯的企業(yè)。

與此同時，爆雷潮下，行業(yè)的集中度也在不斷提升，企業(yè)間的兼并購也在暗潮涌動。

“有些企業(yè)經(jīng)營不善退出了市場，因此我們有機會遇到非常多的收購標(biāo)的，后續(xù)我們也會有很多和友商合作及收購的機會。”柳佳說。

2020年底，世聯(lián)紅璞宣布易主，而背后的接盤方正是魔方，據(jù)柳佳透露，目前多個收購事項正在進行中，有望年內(nèi)陸續(xù)公布；同時間，長租公寓運營商自如則宣布并購貝客青年精品公寓，發(fā)力集中式長租公寓市場......

值得一提的是，長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了十余年的發(fā)展已逐漸成熟，但企業(yè)在發(fā)展過程中仍面臨實操中的困境。

柳佳提到，多地政府相繼推出相關(guān)政策，為“非改居”打開綠色通道，讓非住宅物業(yè)改造為租賃住房走向合法合規(guī)。但企業(yè)在申請納管入市的實際工作中，仍面臨一些落地的困難。

對此，柳佳提出了“明確標(biāo)準(zhǔn)、簡化標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一審批、限時審批”的倡議，希望能夠進一步提升行業(yè)效率，增加更多房源供給，平抑租金價格。

當(dāng)前集中式公寓隊列中尚未有上市企業(yè)，如今已完成D輪融資的魔方也正在為上市做努力。柳佳回應(yīng)稱，“打算肯定有，但還沒有一個非常明確的時間表，我覺得上市并非目的或結(jié)果，上市是一個過程，或者說是一個幫助我們?nèi)ヌ嵘放朴绊懥Α⑷U大融資、降低融資成本的一個手段，我們會積極準(zhǔn)備。”