住房維修資金使用要占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主通過，還要占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過才行……這種規(guī)定，讓住房維修資金的使用過程中，動(dòng)用維修資金成為難題。10月23日，住建部和財(cái)政部發(fā)出通知，推出多項(xiàng)舉措，鼓勵(lì)業(yè)主使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯更新改造，破解維修資金使用中的諸多難題。

針對老舊小區(qū)和電梯亟待更新改造但面臨資金不足的問題，《通知》鼓勵(lì)業(yè)主使用維修資金對長期失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造，主要包括房屋本體和配套設(shè)施兩大方面。業(yè)主也可以將維修資金用于維修、更換運(yùn)行時(shí)間超過15年的老舊電梯，在未配備電梯的老舊住宅加裝電梯以及助老設(shè)施等?？紤]到各地實(shí)際情況的不同，對于老舊小區(qū)及電梯更新改造的具體標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，《通知》授權(quán)地方根據(jù)實(shí)際情況確定。

針對維修資金使用事項(xiàng)業(yè)主“雙三分之二”表決難的問題，《通知》提出了四種解決方式：

在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定以下表決方式：

（一）委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；

（二）集合表決：業(yè)主大會(huì)對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

（三）默認(rèn)表決：業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票；

（四）異議表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

針對緊急情況下維修資金無法及時(shí)撥付使用的問題，《通知》明確，當(dāng)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、二次供水水泵運(yùn)行中斷、排水設(shè)施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)等危及房屋使用及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。沒有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等維修資金申請主體的小區(qū)，可以由社區(qū)居委會(huì)提出申請，住建（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織代修，代修費(fèi)用從維修資金賬戶中列支?！锻ㄖ愤€要求，審核部門必須在收到申請后3個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定，組織維修單位應(yīng)當(dāng)將維修資金使用情況在小區(qū)顯著位置公示。

針對維修資金信息不夠公開透明的問題，《通知》要求各地充分利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計(jì)算機(jī)和手機(jī)等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策。《通知》還要求各地維修資金管理部門建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站、報(bào)刊等媒體上進(jìn)行公告。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)的維修資金基本情況在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。

針對維修資金管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，《通知》要求各地在加大維修資金對老舊小區(qū)和電梯更新改造支持力度的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以問題為導(dǎo)向，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本地的實(shí)際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險(xiǎn)、在專戶銀行選擇中引入市場競爭機(jī)制等制度創(chuàng)新，進(jìn)一步發(fā)揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。