19世紀上半葉，英國發(fā)動侵華戰(zhàn)爭逼迫中國簽訂《南京條約》、迫使上海開埠后，上海逐漸成為全國對外貿(mào)易的中心和最重要的工業(yè)制造中心。

隨著《租地章程》的訂立和修正，洋人以永租形式控制了租界土地，而道契制度為外國人經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造了條件，也為近代房地產(chǎn)業(yè)在上海興起并形成中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)市場鋪平了道路。

在激烈競爭的上海房地產(chǎn)市場中，徐潤被稱為“上海第一位中國本土的房地產(chǎn)巨頭”。他自己開寶源祥房產(chǎn)公司，還與華商、外商合辦業(yè)廣房產(chǎn)公司、先農(nóng)房產(chǎn)公司、地豐公司、廣益房產(chǎn)公司等，把房地產(chǎn)生意做到了天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮(zhèn)江等全國各地，并把招商局的碼頭棧房，由最初的兩處擴展到全國各地及當時的長崎、橫濱、神戶、星加坡（現(xiàn)譯為新加坡）、檳榔嶼、安南、呂宋共21處。

到了晚年，在《徐愚齋自敘年譜》中，他詳細記錄了自己的房地產(chǎn)經(jīng)營從1863年起步到1883年極盛和破產(chǎn)、之后慢慢恢復東山再起的歷程，為后人了解他本人的房地產(chǎn)生涯，以及窺探19世紀中期到20世紀初中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡、行業(yè)運行環(huán)境和經(jīng)營方式等，提供了珍貴的史料。

徐潤（1838—1911）字潤立，號雨之，別號愚齋，廣東省香山縣澳門內(nèi)鄉(xiāng)北嶺村人。他生于買辦世家，伯父徐鈺亭是上海寶順洋行買辦，堂族叔徐關大是上海禮記洋行買辦，季父徐榮村在上海經(jīng)營榮記絲號。1852年，徐潤被送到蘇州書院讀書，后返回上海在寶順洋行學做生意。在這個大洋行里，徐潤留心學習，得到洋人器重，到1861年已成為“總行中華人頭目”。后來洋行生意轉淡，徐潤于1868年離開寶順洋行，結束了長達十余年的洋行經(jīng)歷。

在當買辦的同時，徐潤從1859年起合股開設紹祥字號、敦茂錢莊，辦潤立生茶號，在河口、寧州各處合股開福德泉、永茂、合祥記，和汪乾記合辦茶務，設立寶源絲茶土號和立順興、川漢各貨號，與友人合開協(xié)記錢莊，搭本元昌綢莊、成號布莊等。離開洋行后，徐潤自立寶源祥茶棧，被稱為“近代中國的茶王”“茶出口之王”。

受李鴻章委托，徐潤從1873年起會辦上海輪船招商總局，兼理開平礦務局、漕糧。1875年，徐潤和唐廷樞等人籌辦了中國人最早創(chuàng)辦的保險公司——仁和水險公司和濟和水火險公司。1882年，徐潤集股創(chuàng)辦中國人自辦的第一家近代石印圖書出版機構——同文書局，1885年又合辦廣百宋齋印書局。

離開招商局后，他的經(jīng)營活動側重于工礦企業(yè)，辦理熱河、基隆等處銅、鐵、銀、金、煤礦，在煙臺繅絲局、貴池煤鐵礦、鶴峰銅礦、奉天金州煤礦等附有股份，投資《循環(huán)日報》、上海虹口倫章造紙公司、粵東自來水公司、華興和華安保險公司、電車公司、玻璃公司等。1902年，徐潤與吳氏在上海合創(chuàng)景綸紡織廠。

生意之外，徐潤熱心公益，在家鄉(xiāng)修族譜、修廟、建公所、救濟貧窮、辦義學和西學堂等，任絲業(yè)公所、洋藥局、仁濟醫(yī)院、輔元堂、清節(jié)堂、元濟堂、格致書院的董事，1871年起受曾國藩委托辦理挑選幼童出洋肄業(yè)事務，1878年辦義賑公所，先后辦理唐山饑荒、寧河水災賑務，1904年任上海商務總會第一任協(xié)理、上海萬國紅十字會支會首屆華董。

由上可知，自15歲去書入賈起，徐潤當過洋行買辦、洋務委員和實業(yè)資本家，開設過錢莊以及茶、絲、棉布、煙葉、綢緞等各種貨號，辦過招商局、保險公司、書局，主持航務、礦務、賑務，經(jīng)歷豐富而波折。而在各項事業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是他最鐘情、從事時間最長的產(chǎn)業(yè)，貫穿于其事業(yè)和人生的始終，房地產(chǎn)業(yè)的成敗也成了他一生事業(yè)的晴雨表。

對于上海的巨變和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機會，躬逢其盛的徐潤寫道，“橫覽十里洋場，以寂寞荒冢之地，竟成繁華富庶之鄉(xiāng)，其經(jīng)濟之宏，力量之大，豈不偉歟”，“上海自泰西互市，百業(yè)振興，萬商咸集，富庶甲于東南，地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍”。而他早在洋行當買辦時便表現(xiàn)出“于地產(chǎn)上頗有大志”。

1863年寶順洋行行主韋伯職滿回國，臨別對徐潤說，“上海市面此后必大，汝于地產(chǎn)上頗有大志，再貢數(shù)語：如揚子江路至十六鋪地場最妙，此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北門直北至美租界各段路基，爾盡可有一文置一文”。接替韋伯的寶順洋行新行主希厘甸，也對徐潤表達了類似的意思。

《年譜》里有關徐潤房地產(chǎn)經(jīng)營的記錄，始于1863年。當時，徐潤與伯父徐鈺亭一起擁有盆湯衖永記屋、余慶里寶源房產(chǎn)和西城門內(nèi)九畝地小房子一段。春間，徐鈺亭賣出永記屋，得價近兩萬。夏間徐鈺亭又要賣寶源房產(chǎn)，徐潤勸他“不賣留存，收租過日”。該房產(chǎn)“卒未沽去”，使徐家后人得益不少。可以看出，此時徐家已有房產(chǎn)出租，而徐潤置產(chǎn)收租的觀念已經(jīng)形成。

在新、老洋行主的建議下，已有置產(chǎn)經(jīng)驗且“于地產(chǎn)上頗有大志”的徐潤開始擴大房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，在上海等地購置土地、建造房屋。1867年，“有業(yè)董張寶楚先生來商，將余茶土棧房契約值六七萬借給轉動”，由此可推測徐潤離開洋行前便已購入不少地產(chǎn)作為商號的營業(yè)場所。這可能是徐潤最初涉足房地產(chǎn)業(yè)的主要形式。

1872年，徐潤與葉顧之、潘爵臣合買二擺渡地方吳宅1所，計地基10畝，價銀31000兩。到1881年，徐潤手中的房地產(chǎn)膨脹到了“地二千九百六十余畝，造屋二千零六十四間”，1882年又迅速增長到了“地三千四百六十余畝，造屋三千零六十四間”。1883年，徐潤又在漢口購買善昌升茶棧，連碼頭計價銀45000兩。

據(jù)徐潤后來對1883年地產(chǎn)失意的記載，1883年他“所購之地，未建筑者達二千九百余畝，已建筑者計三百二十余畝。共造洋房五十一所，又二百二十二間，住宅二所，當房三所，樓平房街房一千八百九十余間，每年可收租金十二萬二千九百八十余兩”。

此時，徐潤的房地產(chǎn)生意達到了一個頂峰，共擁有地3000余畝、中外市房5888間，“地畝房產(chǎn)名下共合成本二百二十三萬六千九百四十兩”，占其所有資產(chǎn)的57.9%。這一時期徐潤醉心于房地產(chǎn)擴張的狀況，可從馬良奉命調(diào)查輪船招商局后在《改革招商局建議》中批評“徐道終年買地”以及李鴻章致沈葆楨信中提到的“招商局用費浮濫，由徐雨之精神不能貫注”中看出。

同時，徐潤還替招商局購置和打理碼頭、棧房等不動產(chǎn)。在1897年《上合肥相國遵諭陳明前辦商局各事節(jié)略》中，徐潤總結了自己對招商局的八項“似不能謂為無功者”，包括“三曰碼頭棧房”和“六曰造法國租界金利源碼頭及三層樓棧房”，指的是經(jīng)過他的逐年營造，招商局的碼頭棧房由最初只有兩處擴展到全國各地及日本、東南亞共21處，并建成了法租界金利源碼頭及三層樓棧房，獲取了大量租息。

對于自己的地畝房產(chǎn)生意，徐潤“初意招股合辦，每股本銀十兩，集四百萬兩之大公司，先收股本二百萬兩，以成公益之舉”。這里說的“四百萬兩之大公司”即寶源祥房產(chǎn)公司。為了籌措資金，徐潤派和記洋人顧林回英國辦借款，“詎料顧林回國后，初聞患腦病，繼聞成癲癇，竟至去同黃鶴”。

顧林一去不返，為成立的“四百萬兩之大公司”，徐潤多方舉債——“計公司錢莊二十二家，共銀一百零五萬二千五百兩，又股票抵款四十一萬九千九百二十兩，又洋行房產(chǎn)找頭抵款七十二萬一百十八兩，又各存戶三十二萬九千七百零九兩，共計該款二百五十二萬二千二百四十七兩”，籌到了空缺的銀兩，辦起了寶源祥房產(chǎn)公司。因此，徐潤名下共值二百二十余萬兩的3000余畝土地和5888間中外市房，以及這些房地產(chǎn)所屬的寶源祥房產(chǎn)公司，是在他自有房地產(chǎn)的基礎上，通過大量舉債撐起來的。而寶源祥房產(chǎn)公司沒有實現(xiàn)“招股合辦”的初意，徐潤是公司唯一的老板，也是公司債務的唯一債主。

1883年，由于華北連年災荒、中法戰(zhàn)爭和上海金融業(yè)不穩(wěn)定因素積累等原因，加上秋冬之交外國銀行突然收回對上海錢莊的全部短期信貸，上海爆發(fā)金融風潮，與寶源祥房產(chǎn)公司往來的22家錢莊紛紛向徐潤催討債款，各存戶也要提款。然而，徐潤名下資產(chǎn)多為房地產(chǎn)和股票，便出現(xiàn)“運轉不靈，各賬傾軋”的情況。

經(jīng)商討，徐潤把名下的房地產(chǎn)、股票等三百多萬兩財產(chǎn)作價賣出，用來償還對錢莊、存戶的二百多萬兩現(xiàn)金負債。而這時候上海房市慘淡，房屋、地畝價格殺跌，徐潤“不能不以賤價脫手”、“將昔置地產(chǎn)及股票棄去”，“以三百數(shù)十萬成本之產(chǎn)業(yè)，只攤作二百余萬之款清償完結，受虧至八九十萬兩”。

禍不單行，這時徐潤被發(fā)現(xiàn)挪動招商局款十六萬二千余兩用于寶源祥房產(chǎn)公司。經(jīng)調(diào)查核實，李鴻章奏請將徐潤革職，并嚴追欠款。徐潤只好以股票、房產(chǎn)抵交欠招商局的款項。

至此，徐潤從零開始、一手開創(chuàng)的房地產(chǎn)事業(yè)由頂峰跌至谷底。對此，趙叔雍在1944年上海《古今半月刊》上的《人往風微錄》專欄里評論說，徐潤“以維時滬市，百業(yè)闐興，遠謀洞矚，地產(chǎn)值必日昂，因即經(jīng)營地產(chǎn)，糾設公司，并以所已購者三千畝推之公有，乃以眾意不堅，功敗垂成”。

革職、破產(chǎn)之后，徐潤陷入了困頓，靠親友幫助和一些尚未賣出的零星地產(chǎn)維持。其困頓的情，形可以由某次他的母舅問他“你到底有飯吃否”看出。在“旁觀咸以為不了之局”前，徐潤“主一定字，立意終不負人”，自書“放寬肚皮袋氣，咬緊牙根吃虧”聯(lián)句以自警，將精力投放在工礦業(yè)上，努力還債，并時刻關注房地產(chǎn)市場的走勢，謀劃著東山再起。

1888年，徐潤與滬上西商設業(yè)廣房產(chǎn)公司。1889年，徐潤與唐景星等人將開平礦局分設到廣州，購得城南沿河坦地，合建商場，兼作棧房碼頭，組建了廣州城南地基公司。公司共計股本三萬兩，開平局認股一萬兩，其余由徐潤、李玉衡、唐景星、鄭觀應各認股五千兩。

1890年，徐潤發(fā)現(xiàn)“天津地產(chǎn)業(yè)大可發(fā)達，擬為籌辦，但非有真實巨本未易舉行”。抱著“求人不如求己”的原則，他“將自己衣服佩戴、古董玩器、字畫書籍變賣，約得價一萬五六千金，又擬將先母楊太夫人遺飾及亡室吳夫人所遺金珠各物約略計之，亦值六七萬”，籌到了八萬余兩。根據(jù)多年的經(jīng)營經(jīng)驗，他采取先穩(wěn)住上海、后進天津的策略，翻造了上海的一些房屋，結果“一經(jīng)改造，收租七千余兩，遞年更增，得益不少”。之后，他才進軍天津，“置地產(chǎn)，造房屋”，在塘沽、法界先農(nóng)壇、灤州等處置買不少，“統(tǒng)共一千八九百畝”。

他還涉足農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營。1881年，徐潤與唐廷樞、鄭觀應等人及開平礦務局集資13萬兩（唐、徐認股65000兩），在今塘沽火車站一帶，以“普惠堂”名義購買荒地4000頃，成立了近代中國第一家股份制農(nóng)場——天津沽塘耕植畜牧公司。1891年，徐潤出塞察勘建平金礦，途經(jīng)錦州大凌河牧場，發(fā)現(xiàn)該牧場“曠渺無垠，土衇膏沃，水陸相通，且地上積有歷年牛馬鳥糞數(shù)尺，就地種植，可省肥料，獲繁孳而得大利，蓋操左券必矣”，便附股五千兩，合辦錦州大凌河天一墾務公司。

到了1898年，徐潤的房地產(chǎn)生意又達到了一個頂峰。這一年，他贖回了金融風潮后抵給招商局的永業(yè)里和源芳衖地塊。同年，鄭觀應《贈徐雨之觀察》一詩寫道，“治產(chǎn)居時習計然，地連阡陌屋添廛。……羨君晚境尤亨豫，感慨炎涼倦著鞭”，說明徐潤的房地產(chǎn)事業(yè)一定程度上得到了恢復。1901年，徐潤分析天津一帶“百廢具舉”，而“當務之急，莫急興商”，便和西商開設先農(nóng)房產(chǎn)公司、廣益房產(chǎn)公司。1904年，他又在上海與人合設地豐公司。

1911年3月9日，徐潤病逝于上海靜安寺路寓所，他起起落落的房地產(chǎn)生涯也畫上了句號。

從二十出頭就表現(xiàn)出“于地產(chǎn)上頗有大志”起，徐潤從事房地產(chǎn)生意的時間長達近半個世紀，房地產(chǎn)業(yè)是他終生從事的行業(yè)。從空間范圍看，其房地產(chǎn)生意布局于上海、天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮(zhèn)江等地。從物業(yè)類型看，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅、農(nóng)業(yè)不動產(chǎn)等多種。他最主要的經(jīng)營形式是“買地造屋收租”，其他方式還有抵押、購地收漲等。在組織形式上，早期他主要以自然人的形式支撐，后籌設寶源祥房產(chǎn)公司，希望能夠“招股合辦”“推之公有”“成公益之舉”，卻未能成功。1883年之后，他更多地是以合辦公司的形態(tài)經(jīng)營房地產(chǎn)。

綜觀徐潤的房地產(chǎn)生涯，筆者印象比較深的有四個方面：

第一個是學習。近代中國的房地產(chǎn)業(yè)因外人入侵而起，也因外人的率先經(jīng)營而興盛，徐潤在洋行時耳濡目染，慢慢學會了房地產(chǎn)經(jīng)營的門路，逐漸壯大之后便與洋爭利，同時實現(xiàn)了商業(yè)營利的目的。

第二個是堅持。徐潤終生從事房地產(chǎn)經(jīng)營，在1883年因金融風潮導致房地產(chǎn)生意一敗涂地后，仍關注各地房地產(chǎn)市場的走勢，想方設法籌措資金，一步一步努力，最終東山再起。

第三個是競爭。除了商業(yè)營利目的外，徐潤的房地產(chǎn)經(jīng)營還有與洋人競爭的因素。在上李鴻章書中，他解釋說，“職道前因上海租界房屋基地盡為洋商產(chǎn)業(yè)，頗思由華商擇要買回，故糾合公司陸續(xù)收買多處”。考慮到徐潤一生“凡所規(guī)劃，皆為中國所未見，而事事足與歐美競爭”的行事風格，和所為“皆所以振實業(yè)而挽回利權者也”“分洋商獨擅之利，而收回中國自有之利也”，這種解釋當有可信之處。

第四個是風險。宏觀環(huán)境的變動對房地產(chǎn)生意的影響很大。1883年金融風潮給徐潤的房地產(chǎn)事業(yè)造成了致命打擊，而后來主持招商局的盛宣懷的“強硬手段”、八國聯(lián)軍侵華后強占天津租界范圍的房地產(chǎn)等，也造成了較大的沖擊。

（作者張清勇為中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員、農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院副教授，本文源自張清勇、杜輝在《天津商業(yè)大學學報》上的論文，“中國近代前期的房地產(chǎn)經(jīng)營：以徐潤（1838-1911）的房地產(chǎn)生涯為例，天津商業(yè)大學學報，2018”，澎湃新聞刊登的這一版本，論文作者之一張清勇作了一定的改寫，感興趣的讀者不妨參閱原文。）