從90年代到本世紀初，上海經歷了舉世罕見的大動遷。

1991年到2003年，共有95萬戶、約300多萬原本住在市中心的上海市民，遷往郊區動遷房。而在原先的拆遷廢墟上拔地而起的高檔商住樓的買主，又往往是一些跨國公司在上海的高管。在這樣的極端對比下，有一句讖語悄悄傳開：未來的上海，內環講英語，中環講普通話，外環才講上海話。

時至今日，這句預言的背景已經發生了巨大的變化。1995年時，每3個住上新房的上海人，就有1人是動遷。近20年過去，2014年，上海市動遷房面積僅占商品房銷售總面積的3%。本地居民被半強制地遷往郊區，已不再是市內人口流動的主要原因。

只要有能力購房，不管是本地人還是外來人口，都可以自由選擇自己的住所。

那么，上海話是會繼續走向外環，還是回到內環呢？

使用來自同策房產咨詢的新房交易數據，我們恰好可以進行這樣的分析。該數據從2012年9月開始至2015年9月結束，共有15000套新房交易數據，包括每套住房的小區名稱、面積、單價以及購買者的性別、年齡和來源地（根據身份證前兩位判斷）。將無法準確識別的小區、車庫的購買記錄以及購房者信息錯誤的記錄全部刪除后，還剩下11638條數據，來自144個不同的小區。

注意，由于遷移戶口并不會直接改變身份證號碼，本文所提到的所有“本地”和“外地”并非指戶口所在地的區別，更多是指出生地的區別。

首先，我們將所有小區定位經緯度，計算該小區至上海市地理中心（人民廣場）的直線距離，與該小區的住房平均價格。

從距離市中心不到5公里的高檔住宅區，到距離市中心50多公里位于金山區的臨海公寓，房屋的每平方米單價嚴格下降。每離市中心遠1公里，每平米單價下降920元。比起市中心動輒單價6、7萬以上的小區，市郊那一群單價2萬不到的小區看起來真是白菜價呢。

那么，從市中心到上海市邊界的這些房子都給誰買走了？

我們將每個小區的購買者按照其來源地區分開來。每個小區的買主都包括來自上海的本地購買者，和來自外省的外地購買者，使用購買面積加權后，可算出每個小區的“本地人口購買比例”，如下圖：

上圖的縱軸為每個小區的“本地人口購買比例”，橫軸是每個小區到市中心的距離。可以看到，小區每靠近市中心1公里，本地人購買的比例就平均下降0.4%。

按照這個關系，從市郊到市中心，上海本地人口購買的比例從60%下降到40%左右。看起來，上海話仍然沒有回到內環，而是繼續走向了外環。

上海話為什么繼續走向外環？

一種看法是，由于大動遷，上海市中心的大部分人口已經遷往市郊，中心城區外來人口多、郊外本地人口多的現象已經形成。那么，如果大家都喜歡購買自己身邊的房子，自然就能形成市中心的外來人口購買者多，而市郊的本地人口購買者多的現象。

事實是否如此呢？

使用2010年人口普查數據，將上海市213個街道/鎮的本地人口比例與該鎮/街道到市中心的距離繪圖如下：

可以看到，在市中心0至20公里范圍內，越靠近市中心，本地人口越多。而在20公里范圍以外，則是越靠近郊外本地人口越多。與上圖對比，似乎能夠部分解釋“越靠近郊外，本地人口購房比例越高”的現象。

接下來讓我們看一個更加有意義的指標z：

z可以理解為“本地化速度”。

當該比例大于1時，說明該地區的本地人口比例會提高。例如，一個地區常住人口的50%為本地人，而其新房的購買者有80%是本地人，那么該地區的z值大于1，由于遷入人口的本地人比例比平均值更高，我們可以想象，這個地區的本地人口居住比例會逐漸高于50%，并最終升至80%（暫時不考慮買了新房之后直接出租給其他人的情況）。

反過來，如果z小于1，則該地區的本地人口居住比例會逐漸降低——去本地化。z距離1越遠，說明該地區的“本地化”或“去本地化”的速度越快。

我們計算每一個小區的本地人口購買比例，并將該小區五公里范圍內的街道/鎮的本地人口居住比例對應到該小區，繪制了不同區位的“本地化速度”：

可以看到，上海市的本地化呈現出非常明顯的外熱內冷趨勢。

在距離市中心20公里之外的郊區，盡管本地人口比例已經比較高，但本地人口的購買比例還要更高，導致這些地區會變得越發“本地化”。而越往市中心，則是“去本地化”的趨勢越顯著。

從這點看，上海話從內環離開，逐步走向外環的趨勢還會繼續。

既然原本的人口分布無法解釋，那么上海話走向外環的情況到底為何會出現呢？

不同年齡的購房行為可能是另一個分析入口。我們根據上海市分年齡的本地人口和外來人口總數，可以計算出各年齡本地人口和外地人口的購房概率，再計算兩者的比值，公式如下：

j表示每個年齡的上海人口比起外來人口來說買房的概率高多少。

下圖顯示了不同年齡的上海人相比外來人口的購房強度。

在18到25歲，上海市人口的購房概率要大于外來人口。尤其是對一個正在大學就讀或者剛剛本科畢業的上海學生來說，他購房的概率要比同年齡的外來人口高出3至4倍。

這樣的概率在26歲發生了逆轉。從26歲開始，每個年齡的外來人口購房概率都要大于本地人口了。這也許是因為上海青年的父母往往早就為自己的孩子準備好了房子，而外來人口購房需要數年的積累，在外來人口開始購房時，上海本地人口由于早已有房，購房的概率反而下降了。

上海人口和外來人口不同的購房模式其實反映出的是兩種行為模式。

對于上海人口來說，早些為子女備下婚房是一件很重要的事，提前買好，也可以避免許多結婚時可能的麻煩。

而對外來人口來說，如果沒有改善性的換房，白手起家為自己購買婚房幾乎完全不可能。

在這種背景下，一個很容易想到的猜測是：上海人口的買房可能會更加考慮家庭生活，要求婚房一步到位；而外來人口購房更多地會考慮工作——先買一套小房子，住起來再說，反正是不可能一步到位的。（再次強調，本文的本地與外地的區別是指出生地而非戶籍所在地。）

根據以上假設，畫出分年齡的上海人口和外來人口的購房面積情況。從下圖顯示，無論在哪個年齡，上海市人口的購房面積總是要大于外來人口，體現出上海人口購房時的“一步到位”意愿。

另一方面，我們又能畫出分年齡的上海人口和外來人口的購房地段情況。可以看到，不管哪個年齡，上海人口購房總是要比外來人口購房距離市中心更遠一些。

將以上兩幅圖聯系在一起，我們可以得到一個很直接的結論：

由于對“一步到位”的要求，上海人口購房更加注重房屋的面積，因而在預算有限的情況下犧牲了地段，購買了距離市中心更遠的房子。

而外來人口沒有可能一步到位，只好選擇首先購買面積較小的單身公寓，但這也使他們有機會選擇更加靠近市中心的房子。

這兩個趨勢的結合，便使得市中心的普通話越來越流行，上海話漸漸地向外繼續遷移了。

有人可能要感到奇怪，上海人口明明具有更好的先天家庭條件，而且更容易“啃老”，為什么就逐漸遠離市中心了呢？

要記住的是，前往市郊，并不一定是壞事。

對于外來人口來說，他們選擇了離公司更近，方便打拼，放棄的是像上海人口那樣早早買好大戶型婚房的機會。根據2010年的CFPS數據，一個在上海念完大學的外地學生，比起同等狀態的上海本地學生來說，結婚年齡平均要晚2.7歲。

這近2.7年的時間，大概就是外來人口在上海扎根，向市中心遷移所付出的代價。

（數據支持：同策房產咨詢、城市數據團）