富豪車建新以40億元的對價出售了近千億貨值的公司的控制權。7月18日，由職業經理人李明掌舵的遠洋集團（03377.HK）宣布了一宗大額交易，以40億元的代價吞并車建新控制的紅星地產70%的股權。

銷售超400億元的紅星地產估值57億元

公告稱，遠洋集團及旗下資產管理平臺遠洋資本各占50%的股份，成立合資公司天津遠璞企業管理咨詢有限公司（以下簡稱“天津遠璞”）。天津遠璞將從紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍控股”）手中收購重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（以下簡稱“紅星企發”）70%的股權，對價為40億元。以此推算，紅星企發的估值為57.14億元。

車建新最為外界所知悉的生意是，管理家居建材商場相關業務的美凱龍（601828.SH），是紅星美凱龍控股另一個具體經營業務的子公司，該業務還同步在香港上市，為紅星美凱龍（01528.HK）。

紅星企發是車建新和妹妹車建芳控制的紅星美凱龍控股的主營業務的重要部分，主要負責商業地產、住宅項目的開發及商業管理業務，紅星企發擁有兩個地產開發平臺紅星地產和紅星置業，前者由職業經理人管理，后者由車建新的妹夫掌控。

澎湃新聞注意，公告在附注部分提及，收購事項中提及的目標公司紅星企發不包括根據有關收購事項的重組步驟（由紅星美凱龍控股與天津遠璞根據收購框架協議）已出售或將予出售的若干公司（包括但不限于上海紅星美凱龍置業有限公司及上海新華成城資產管理有限公司）的財務數據。

這意味著，車建新將從紅星企發中剝離紅星置業等資產，僅出售紅星地產。

根據收購框架協議，紅星企發連同其附屬公司、合營企業及聯營公司合計持有91個物業項目，住宅建筑面積為2017.1萬平方米，商業建筑面積為625.2萬平方米。紅星企發2020年度稅后利潤為18.11億元，2019年度稅后利潤為15.02億元。

收購的對價并不是直接支付。遠洋集團稱，天津遠璞已完成收購紅星企發18%的股權，并預期分別于7月30日、8月10日及2022年1月10日或前后分階段完成收購目標公司余下的22%、11%及19%股權。

上述提及的已經完成收購的18%的股份，是指今年3月，遠洋資本戰略入股紅星企發，代價為10.3億元，彼時紅星企發的估值約為57.22億元。

遠洋資本彼時稱，雙方將對紅星企發及其下屬的紅星地產板塊展開戰略合作。紅星企發旗下的另一房地產開發平臺紅星置業不在此次合作的范圍。

40億元，車建新賣掉了紅星地產的控制權。遠洋集團在公告中表示，根據收購框架協議，紅星企發的董事局由7名董事組成，其中包括董事會主席在內的5名董事由天津遠璞委任，包括副主席在內的兩名董事由紅星美凱龍控股委任。董事局的任何決議案應由全體董事半數以上批準后方可通過。若干保留事項須由目標公司股東以簡單多數票批準。

對于后續的利潤分配，雙方在框架協議中進行了約定。2020年之前開發的物業，車建新的紅星美凱龍控股仍可以拿走大部分的利潤。

雙方約定，截至2020年12月31日，已售但未結轉的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星美凱龍控股及天津遠璞按85%：15%的比例進行分配；2020年12月31日未售的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星美凱龍控股及天津遠璞按70%：30%的比例進行分配。

遠洋集團：紅星地產貨值千億，凈利15%

買家遠洋集團對外推送的資料顯示，2020年紅星地產銷售額約400億元，低于此前外界知悉的660億元銷售額。按照遠洋集團的計劃，紅星地產在未來兩年每年將貢獻300億-400億元的銷售規模，其中絕大多數銷售額來源于華東、華中和華西區域。

遠洋集團在對外的推送資料中披露，目前，紅星地產待售貨值接近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市；從區域布局上而言，華東、華中、華西占比超過80%；從業態分布來看，可售型住宅產品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現快速去化。

遠洋集團稱，紅星地產項目多通過招拍掛方式，底價獲取項目多，分布城市能級較高，毛利率達到25%至30%；2020年，紅星地產結轉凈利率達到15%。

按照遠洋集團公布的數據，住宅之外，紅星地產資產包內還包括21個商業項目，其中位于上海、天津、福州、蘇州、長沙、西安等一二線城市核心地段的優質資產占整體估值70%以上；同時，超過30%項目位于華東區域。

遠洋集團表示，目前，商業項目已有3個處于開業狀態，預計今明兩年新增開業數量十余個。在運營管理上，為充分發揮其豐富的運營經驗與差異化競爭優勢，紅星地產原則上將繼續委托車建新控制的商業地產管理平臺愛琴海集團對21個商業項目進行運營管理。

此次合作還包括，紅星地產的物業管理平臺。交易將按照賬面凈資產的價格轉讓，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。未來3年內，隨著項目進入交付期，該物業管理平臺在管面積有望突破2000萬平方米。

去化壓力、資產周轉率是車建新的主要風險之一

遠洋集團公布的數據顯示，截至2020年底，紅星地產總資產約1000億元，其中存貨逾600億元，現金90億元，預收賬款近500億元，有息負債168億元，凈資產167億元。

紅星企發的母公司過半資產為非流動資產。紅星美凱龍控股債券發行說明對該公司主要風險之一的描述為：部分商業地產項目存在一定去化壓力，在建及擬建項目尚需投資額規模較大。公司商業地產在建項目規模較大，部分位于三四線城市的項目存在一定的去化壓力；公司家居商場與地產開發業務在建、擬建項目尚需投資規模較大。

說明書顯示：公司其他應收款規模較大，對資金形成一定占用；公司資產受限比例較高；公司現金短期債務比需要得到進一步優化。

數據顯示，從資產結構來看，紅星美凱龍控股資產以非流動資產為主。2017-2019年末和2020 年9月末，非流動資產占比分別為56.93%、54.47%、55.98%和53.47%，非流動資產占比較高的原因是發行人所持物業以公允價值模式計量，公允價值較高，導致發行人非流動資產中投資性房地產規模較大。

非流動資產占比過大拖累了公司周轉率。截至2020年9月底，紅星美凱龍控股的流動比率、凈資產收益率、總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率均出現不同程度的下降。

截至2020年9月底紅星美凱龍的部分數據