近日，兩大樓市熱門城市齊齊對二手房“動手”了：一個是西安，公布了首批102個小區的二手房交易參考價；另一個是成都，公示了第二批286個小區二手房指導價。

今年以來，多地樓市調控的重點放在了二手房市場，而出臺二手房指導價不失為一種調控新方法，甚至被人們稱為“最嚴調控手段”。那么二手房指導價的出臺對樓市降溫效果如何？筆者認為，雖然短期來看想要降房價并沒有那么簡單，但二手房成交量的驟然下降，說明指導價對買賣雙方的心理預期產生了重大影響，市場正在進入價格修正與調整階段。

其實，第一個“吃螃蟹”推出二手房指導價的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局發布消息稱，建立二手住房參考價格發布機制，并發布了全市3595個小區的指導價。隨后，三亞、成都、西安等城市陸續加入陣營。每座城市的二手房指導價都充分參考了二手房網簽成交價格、評估價格等因素，而且都具體到每個小區。其他的調控主要措施還包括中介公司不得以 “學區房”等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄抬房價；各信息發布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源，上海等城市還對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。可以說，二手房價格怎么定、怎么發布房源，都成為了調控的焦點。

不過需要注意的是，指導價并不能在二手房網簽時作出強制規定，實際交易時，雙方仍需根據自愿原則進行價格協商。

二手房指導價發布后市場如何表現？突出的表現就是市場掛牌量與成交量大幅下降，而成交價則相對堅挺。比如深圳市場在政策發布后二手房交易量銳減，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，為2575套，與去年同期的10594套相比，降幅超過70%。成都距離出臺第一批二手房指導價已經1個多月，6月份二手房成交量同樣下降近半，月成交2886套，基本回歸到去年末的水平。但是兩地的二手房價格變化不大，5月深圳二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，而成都6月的二手房價格基本保持平穩。

那么，二手房指導價是如何影響成交的呢？筆者發現，二手房交易量銳減的最重要原因是銀行將以二手房指導價作為放貸依據，大大提高了購房者的購房門檻。

具體來看，一套指導價為800萬元的房子，若售房者堅持1000萬元的市場價，以30%首付款、其余全部貸款為例，銀行以市場價放貸，購房者的首付款是1000萬×30%=300萬元，而以指導價放貸，購房者的首付金額則是 （1000萬-800萬）+800萬×30%=440萬元。如此一來，購房者需要準備的資金要多140萬元，購房者資金壓力增大，相當于變相提高了首付，從而導致成交量大幅下滑。

隨著二手房市場的持續低迷，必然會使得部分售房者的報價出現松動，議價空間逐漸增大。此時，受買賣雙方博弈的影響，一定是橫盤在先，交易量走低，然后售房者才能松口，市場價格才能慢慢回歸。

可以預見，未來在強管控之下，疊加二手房指導價的機制，成交量、價將趨于理性，這個調控利器也會被越來越多的城市使用。

(原標題：二手房指導價“發威”影響幾何）