中國到底有哪些地方，淪為幾近荒廢的鬼城，大量房屋暫時空置？雖然關(guān)于“鬼城”并沒有一個清晰的定義，比如房屋空置率需要達(dá)到多少才夠格，但這并不妨礙它成為一個經(jīng)久不衰的話題。

眼下人們所見的各種鬼城排行榜，要么尺度過于寬泛，選取城區(qū)人口與建成區(qū)的比值，無法到達(dá)更細(xì)微的層面——人們難以憑此而準(zhǔn)確判斷在城市內(nèi)部發(fā)生了什么；要么基于觀感，用照片列舉各地一個個大量停滯的工程、空置的房屋，這些自然成為媒體上的奇觀，卻不足以說明其性質(zhì)。

到了新型數(shù)據(jù)的時代，關(guān)于空城的判定，或許可以有更精確的線索。

研究方法

近日，百度研究院大數(shù)據(jù)實驗室，運(yùn)用百度定位數(shù)據(jù)，做了一項關(guān)于“空城”的考察。

這項“空城計：基于百度大數(shù)據(jù)的中國住宅空置區(qū)檢測”（http://bdl.baidu.com/ghostcity/），采用了2015年1月到6月的數(shù)據(jù)，根據(jù)這段時間用戶夜間的定位點得到，并排除了別墅干擾。

不過，由于住宅POI點的位置可能在小區(qū)中心，也可能在小區(qū)邊緣，沒法得到小區(qū)的準(zhǔn)確范圍。為了最大程度地由住宅POI位置反推出空置住宅區(qū)，研究者在地圖上畫出100米*100米的格網(wǎng)，在每25個格網(wǎng)中選取人數(shù)最多的6個格網(wǎng)，如果這6個格網(wǎng)的人數(shù)和小于300人，即推斷為住宅空置區(qū)。

需要承認(rèn)的是，任何一項運(yùn)用新型數(shù)據(jù)進(jìn)行的研究，包括百度定位數(shù)據(jù)在內(nèi)，都存在有偏性，并不意味著涵蓋所有人口。但相應(yīng)的結(jié)果仍然可以作為一項重要參考。

可視化

研究者在全國范圍內(nèi)做了這項考察。不過他們并未進(jìn)行排名，而是選取了“空城”程度較為嚴(yán)重的20個區(qū)縣，進(jìn)行了可視化處理，以500米*500米的網(wǎng)格呈現(xiàn)——即每25個100*100格網(wǎng)中，若人數(shù)最多的6個，相加不到300人，則顯示為紅色。

當(dāng)然，僅憑某個城市的紅色部分比例最大，便說這里是鬼城，也并不公平。研究者發(fā)現(xiàn)，1月-6月期間，一些景區(qū)附近的房產(chǎn)，多因淡季而空置。在“空城計”所選取的20個典型區(qū)縣中，就有7個旅游地被標(biāo)出：山東威海乳山、江蘇南通如皋、江蘇泰州興化、海南省文昌市、山東日照東港、浙江紹興諸暨、浙江杭州蕭山、海南省瓊海市。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，每個小方格都是500米*500米，為完整計，以下截圖比例尺不一。若需了解詳情，還是要查看該項目網(wǎng)站。

海景房

威海乳山、海南文昌、日照東港、海南瓊海，都具有海景房空置的要素。

其中尤以威海乳山的問題最為顯著，整個海濱呈現(xiàn)一片紅色。的確，這里以難以消化的巨量海景房著稱，2014年初，“有景色無景氣”成為當(dāng)?shù)孛襟w的新聞標(biāo)題。

這篇《山東商報》的報道提到：二十年來，銀灘開發(fā)的房產(chǎn)面積突破1800萬平方米；近年來銀灘85%的房產(chǎn)出現(xiàn)空置，冬季入住率僅為2%左右；在乳山銀灘二十多公里的海岸線上，200多個海景房項目處于爛尾階段的達(dá)到4個……

營城并非簡單造房。據(jù)報道，“中等規(guī)模城市”的規(guī)劃并未實現(xiàn)，前來度假的游客很難消化這里的大量空房，原先的旅游度假區(qū)定位，已改為按城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，并引入專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增設(shè)老人無障礙設(shè)施、返租空置房等，謀求進(jìn)一步轉(zhuǎn)型。

不過，這里可能還需要重視提供優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源。

相比之下，日照東港的狀況要好很多。

東港是日照市政府所在地，也包含老城區(qū)與新市區(qū)。這里顯示的空置住宅區(qū)，主要以點狀分布。其中有山海路北海路、燈塔風(fēng)景區(qū)等濱海地帶，或?qū)⒃谕居糜诙燃伲灿谐侵兄摹盃€尾樓”。如媒體曾在去年報道，北京北路上的舒斯貝爾“西班牙公館”，在當(dāng)?shù)厥歉邫n樓盤的模板，但由于資金鏈斷裂，2010年開工建設(shè)，一度停止施工，四年未交房，直到2014年底還荒無人煙。

日照2014年的人口增速為0.7%，雖略微高于山東平均水平0.58%，但從圖上來看，相關(guān)的建設(shè)還是超前了不少，或也體現(xiàn)出更具吸引力的大城市對日照這樣的小城市的虹吸作用。

再看南邊的海南。

我們能看到，文昌市對旅游產(chǎn)業(yè)更加依賴，清瀾開發(fā)區(qū)一片海景房皆具備空置特征；其文城老城區(qū)的文航路周邊，也出現(xiàn)了空城現(xiàn)象，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)正選址于此。

清瀾開發(fā)區(qū)的房子沒有人，但并不意味著沒有主，只不過主人并非本地人。據(jù)2013年底媒體報道，文昌是“侯鳥城”，海景房長期閑置，業(yè)主只在每年冬季過來小住兩三個月。人不多，意味著產(chǎn)業(yè)蕭條，市政、公共設(shè)施亦無法配套。

文昌的保障房建設(shè)，新聞中用的措辭是“超額完成任務(wù)”，只不知入住率是否會迅速提高，以及提高到多少。

博鰲亞洲論壇的會址正在海南瓊海的博鰲鎮(zhèn)，我們可以看到，一大塊空置房正來自那里。而市中心亦有空城的情況，這大概與整座城市的旅游氛圍有關(guān)，瓊海也是一座“侯鳥城”。

總之，一方面是整體的供大于求，另一方面則是季節(jié)性因素影響。

江南旅游小城

之所以在南通如皋、泰州興化、紹興諸暨、杭州蕭山這類江南小城，也出現(xiàn)空城現(xiàn)象，除上述因素外，還顯示出正在開發(fā)生態(tài)旅游資源的跡象。同時，也包含保障房的因素，而此前為引導(dǎo)農(nóng)民向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移而設(shè)置的規(guī)劃，如今也顯示為空城。

比如，對南通如皋而言，圖中顯示，其空置住宅區(qū)分別集中位于下原鎮(zhèn)玫瑰園小區(qū)和景泰苑小區(qū)、石莊鎮(zhèn)西板橋南路沿線、白蒲鎮(zhèn)蒲郊村和姜家莊之間、林梓鎮(zhèn)林梓大橋兩岸、磨頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域等。另外一塊“空置住宅區(qū)”集中地區(qū)位于如皋市水繪園風(fēng)景區(qū)和東方大壽園周圍，周邊旅游資源豐富。

這里的生態(tài)旅游資源，也吸引到開發(fā)商來做項目。比如磨頭鎮(zhèn)就以“精致宜居小城”之名得以開發(fā)。去年5月的新聞顯示，磨頭鎮(zhèn)“堅持以精致宜居小城為目標(biāo)，重點進(jìn)行“西延北擴(kuò)”，對鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)性、綜合性、前瞻性的規(guī)劃設(shè)計……打造濱水道路、濱水文化、濱水商業(yè)和濱水居住。”目前看來，這里還未建設(shè)和發(fā)育完畢。

可推想的是，整個江南，休閑旅游資源豐富，未來此類競爭會相當(dāng)激烈。

另外，安置房工程也對磨頭鎮(zhèn)的空置產(chǎn)生了影響。同時，金石莊園和臨江東苑的安置房建設(shè)，也在圖中顯示了出來，即石莊鎮(zhèn)附近。

在泰州興化，張郭鎮(zhèn)的農(nóng)民公寓一帶顯示為空城。在2003年的報道中，這里是為引導(dǎo)農(nóng)民由農(nóng)村直接向小城鎮(zhèn)大規(guī)模轉(zhuǎn)移而建，當(dāng)時“累計投資6億元，先后建成農(nóng)民公寓30多幢、居民別墅1500多幢和功能完備、設(shè)施配套的城鎮(zhèn)小區(qū)12個。”周莊鎮(zhèn)的狀況與之類似。當(dāng)?shù)夭簧偃藶榱俗优l(fā)展，會到市區(qū)等地買房，房產(chǎn)開發(fā)顯得過多。

在紹興諸暨，城西高鐵站到陶朱街道一帶，即高鐵周邊的提前建設(shè)，在圖上清晰顯示。而此前集中動遷農(nóng)居房，也令供大于求的狀況產(chǎn)生。

杭州蕭山的空城區(qū)域，呈點狀分布。如錢江世紀(jì)城，開發(fā)建設(shè)多年，其發(fā)展卻并不樂觀。這或許與杭州本地的寫字樓同質(zhì)化有關(guān)。

新城與市中心

鄂爾多斯曾以“鬼城”之名被媒體報道，媒體多指其新城的過快建設(shè)。但從“空城計：基于百度大數(shù)據(jù)的中國住宅空置區(qū)檢測”看，鄂爾多斯舊城區(qū)的人口流失反而更明顯。相比之下，靠近康巴什一帶的伊金霍洛旗的空置程度，雖也令人難以樂觀，但似乎還可以理解。

與此類似的情況還出現(xiàn)在天津。天津濱海新區(qū)存在一些空置的情況，這本不奇怪。但并不偏僻、擁有學(xué)區(qū)房與地鐵站等的津南區(qū)，其空置地區(qū)也并不少，據(jù)《中國經(jīng)營報》今年5月的報道，這里新增項目過多，配套設(shè)施缺乏。

考察者還比較了沈陽市的兩個區(qū)。在東陵區(qū)，2013年全運(yùn)會所在的奧體中心附近，出現(xiàn)相當(dāng)多的空置，無疑與當(dāng)時的大量建設(shè)有關(guān)。當(dāng)時全運(yùn)村的概念吸引了國內(nèi)大批房企。但媒體報道，幾年過去，在全運(yùn)村寬闊的馬路上，除住在附近白塔地區(qū)回遷房里的人，幾乎看不到任何行人。不過，值得注意的是，今年開始，渾南區(qū)樓盤有回暖跡象。而在另一邊的于洪區(qū)，看起來還有大量的物業(yè)等待消化。

三線轉(zhuǎn)型城市

作為轉(zhuǎn)型中的資源性城市，山東東營的空置情況極為普遍，就連市中心也不例外。

通遼科爾沁的情況，也與東營相似。

相比資源型城市，呼和浩特則更多地是一個服務(wù)型的城市，但在賽罕區(qū)，環(huán)城河道兩岸，仍然顯現(xiàn)出大片空置區(qū)。這里有內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古師范大學(xué)等，并且沿岸有敕勒川公園等綠化，還有內(nèi)蒙古博物館、呼和浩特樹木園等建筑。這與前期的盲目開發(fā)有關(guān)。

長春市南關(guān)區(qū)及周邊，也有若干空置現(xiàn)象。

這些讓人又一次體會到大城市對小城市人口的拉力。“收縮城市”可能是未來中國需要面對的一項課題。

過渡中的暫時狀態(tài)？

蘇州常熟和成都雙流，可能屬于過渡時期。一些地段的房價過高，形成了暫時性的擠壓因素。