編者按：

伍江，亞洲建筑師協會（ARCASIA）副主席、中國城市規劃學會副理事長、上海市城市規劃學會理事長；上海市城市更新及其空間優化技術重點實驗室主任，上海市政府決策咨詢特聘專家、城市發展與管理重點智庫首席專家；曾任上海市規劃與國土資源管理局副局長、同濟大學常務副校長；2015年當選法國建筑科學院院士，2021年被授予法國文化部藝術與文學騎士勛章。

伍江教授長期從事城市與建筑史以及歷史建筑保護利用的研究，有《上海百年建筑史》、《上海弄堂》、《歷史文化風貌區保護規劃編制與管理》、《歷史街道精細化規劃研究》等多部專著，主持完成的《超大城市高密度既有城區有機更新關鍵技術及其應用》獲2020年上海市科技進步獎一等獎。

伍江教授主持在上海創新性地編制歷史文化風貌區保護規劃，在今天依然具有先進性，上海的歷史文化街區的保護體系也堪稱典范。

6月10日，伍江教授在2021澎湃城市更新大會上發表題為《城市有機更新》的主題演講，本文根據演講內容整理，標題為編者加。

6月10日，伍江在2021澎湃城市更新大會上發表主題演講

一、城市發展要科學轉型、守住底線

中國過去四十年城市發展取得了偉大成就，也存在問題，粗放型的發展模式勢必要發生變化。

過去的發展模式被稱作增量模式，現在的發展模式被稱作存量模式。增量型發展是擴張型的，存量型發展是提升型的。城市的生命周期相當漫長，在這個漫長的周期中，增量模式相對暫時，存量模式更為常態。

從增量模式轉型到存量模式，具體體現在從唯經濟論到多元協同、從物質建設到人性關懷、從量的擴張到質的提升、從粗放管理到精細管理、從剛性思維到彈性思維。

這種轉變的必要性就在于在快速增長之后產生的問題，或稱之為“城市病”，如尺度非人化、缺乏公共空間、傳統遺產消失、風貌同質化、社區封閉隔離、環境污染嚴重、能源消耗量大、抗災能力薄弱、土地資源緊張等。

城市發展也是全球城市共同面臨的課題。2016年10月20日聯合國第三次人類居住大會通過《新城市議程》，提出21世紀特別關注的四個問題：城市的包容發展（注重社會公正，尊重文化多元）、城市的綠色發展（保護地球環境，保證可持續）、城市的韌性發展（應對氣候變化，抵抗各種沖擊）、城市的有序發展（應對治理挑戰，實現社會和諧）。

這些問題在快速發展的國家，也就是發展中國家的城市顯得更為突出與嚴峻。而很多發達國家，城市已經進入了一個相對穩定的發展時期。

城市如同一個鮮活的生命體。生命體的代謝更新活動應該是細胞層面的，即小規模漸進式的，而非大規模斷裂式的，手術式的更新改造只能是在極特殊情況下的短期的和暫時的行為。

中國過去幾十年的高速發展在城市發展的全生命周期中是一種非常態化的狀態。這種發展表現為大拆大建，使過去幾十年、幾百年，甚至于上千年的東西徹底改變。這種發展狀態在某一個特殊階段也許是必要的，人生病了要治，大病要大治。但是一個健康的生命體不可能永遠處于手術室，健康、正常的新陳代謝應該是在細胞層面的。

城市更新是城市永恒的主題，是持續不斷的。但在常態下應是小規模漸進式的，這才符合生命體發展規律也就是城市發展規律。只有符合這樣一種發展規律的有機更新，城市才會越來越好。

從客觀規律上說，增量型發展階段是城市的初步建設階段，存量型發展階段是城市的維護和提升階段。中國快速大規模城市改造與建設活動作為一段特殊的歷史必將迅速轉型，城市建設與發展亟需從非常時期逐步轉向更符合生命規律的正常軌道，即從以粗放型增量發展走向精致型存量發展的有機更新軌道。

對于城市和社會發展而言，應該找到最基礎、最要緊的底線問題，守住底線，才能保證城市發展。

土地資源底線：基于人多地少的客觀國情，緊湊型發展是我國城市發展的不二選擇，建設用地邊界應成為城市建設項目的嚴厲紅線；

生態宜居底線：城市的本質是為人創造生活和生產的理想環境，規劃必須確保生態用地的規模，劃定不容突破的生態用地范圍，同時也需要提高現有生態用地的生態效率和系統效應；

歷史人文底線：歷史文化既是社會共同的精神依托，也是經濟發展的最終競爭力所在，最大限度地保護好城市的歷史文化遺存既是現代化的題中之義，也是對后代的負責；

公平公正底線：社會公正更多地表現為對弱勢群體的照顧和寬容，應保障社會底層最基本而有尊嚴的生存空間；

公共安全底線：失去了安全保障便失去了一切。當面對來自自然、人為的各種災害和安全挑戰之時，城市應該成為庇護所。城市人口的高度集聚，需要極高的管理智慧和管理機制來應對各種各樣的安全挑戰，也需要在空間資源、硬件設施等方面做好充分的相應準備。

二、城市有機更新的價值觀        

作為有機體的城市，遵循其發展規律，以更為常態化的代謝與更新進入持續發展的軌跡，亦即：不斷提升城市經濟能級、激發城市生產力和創造力；不斷完善城市功能，提高城市公共服務能力和空間品質；不斷挖掘與保護城市歷史文化遺產，延續城市文脈，推動文化創新與繁榮；持續保障城市公平正義，創造社會和諧；持續堅持綠色發展，加強城市的安全性、有序性、韌性與可持續性。

關于城市經濟能級與城市功能，所有需求都建立在物質生產基礎之上，所以城市不斷地提升它的經濟能級。激發城市生產力、創造力是城市更新的非常核心的內容，但是它是城市更新的主要路徑，不是城市更新的根本目的，根本目的是什么？是不斷完善城市功能、提高城市服務水平，讓生活在城市里的人有幸福感，只有不斷讓人產生幸福感的城市才是好的城市。

關于綠色發展，要把眼光放長遠，切忌急功近利，不能為了這一代的幸福而毀掉未來人幸福的空間，這就是可持續發展的本質，也是有機更新的價值觀。

政策制定、規劃設計、實施管理——有機更新的全過程應該看作一個閉環，但今天的法律制度、政策設計、政府管理，包括學術的專業分隔，在配合上還有難度。

在快速發展的時期，城市改造或城市建設往往都是強調它的一個階段，比如說規劃、設計、建設，而今天我們更愿意把城市更新的過程看作是一個閉環，它可以前置到政策，比如說什么樣的政策能夠導向這個價值的實現，然后它會要規劃，要設計，要實施，還要監管運維。

除了前期的政策制定，后期的維護同樣重要。過去一旦城市的規劃、設計得到實施了，我們就說已經完成了，現在不是，城市的建設周期遠遠短于它的維護周期。

三、城市有機更新的要旨

城市有機更新旨在不斷提升城市功能，因為創造最適合于人生活和工作的城市空間環境是城市的根本價值。

要創造中國特色的宜居城市模式，以及高品質城市公共服務設施，如教育、文化、藝術、體育、醫療、餐飲、休閑等；突破“公共服務配套”觀念，提高城市公共服務設施冗余度；調控商業設施布局的市場導向偏差，鼓勵以便利市民為導的各種商業服務設施；提倡一定程度的功能混合；通過“修補型再開發”，在城鎮新區中對于近人尺度的空間進行必要的功能性、便利性補缺，使城鎮新區不僅“好看”，更要“好用”；對大量工業區、開發區進行“二次城鎮化”改造，使之成為具有完全城鎮功能特別是城鎮服務功能的真正的城鎮市區……

城市有機更新旨在使城市更具人性，具體體現為可達性、便利性、選擇性、生態化、尺度感、文化認同感、城市街道生活等。應當重新評價“單位”與“新村”，再塑城市“活體細胞”；城市綠地和其他公共空間應是市民的公共活動場所而非城市裝飾；正視城市空間的公平正義問題，加快中低收入階層住宅供應體制改革，為城市弱勢群體提供有尊嚴且可接受的生活空間；正視老齡化時代到來，加大力度推進城市適老性改造等。

城市有機更新旨在使城市更具活力，包括防止城市規劃中一味追求平面構圖、盲目求大之風；加強城市公共開放空間的規劃建設，重視城市的步行和慢行空間建設；重新認識“城市美化”，適度寬容城市“非正式空間”，增強中心城區活力；重新評價“單位”與“新村”，再塑城市“活體細胞”；提高城市道路網密度標準，提倡小尺度街坊；重視人行與非機動交通和城市非主要道路的非交通功能，珍惜城市的“煙火氣”等。

城市有機更新旨在使城市更具韌性，生命安全與生活安全是城市幸福指數首要指標，提高城市安全度是城市美好的前提。具體包括：優化提升規劃建設標準，健全城市防災設施體系，提高城市抗擊各類災害的能力；加強城市應對各類環境變化特別是氣候變化的適應性規劃和建設；建立健全城市緊急狀態應對機制，完善各類緊急狀態預案及其相關設施；建立健全城市避難系統，減少各類災害來臨時的傷亡損失等。

城市有機更新旨在使城市更具可持續性。包括：加強土地的保水性與透水性，恢復城市生態水系；加強城市生態空間的系統性和網絡性，兼顧城市生態空間的集中與均布；城市周邊需要森林和生態綠地，城市中心地區需要足夠且便利的公共綠地；提升城市濱水空間的公共效應和生態效應；提倡綠色出行，建設與完善城市慢行交通系統等。

城市有機更新旨在延續和傳承城市歷史文化，城市與建筑的生命在于使用，建成遺產保護的根本出路在于適度利用并得到活化。應當注意：使用中的建筑的保護不同于其他文物的保護，常常需要重新植入新的功能；城市更新中的歷史保護需要精細規劃，更需要政策的配套；商業化利用和旅游開發不是歷史保護的對立面，關鍵是要守住底線。適度改造與合理再利用底線取決于歷史文化價值；城市空間肌理的延續比單體建筑的保護更重要。

四、創造中國特色的宜居城市模式

當下城市有機更新的重點是提升城市創新能力與經濟能級，提供高品質城市公共服務設施，創造中國特色的宜居城市模式。

首先，通過“修補型再開發”，在城鎮新區、工業區、開發區中對于近人尺度的空間進行必要的功能性、便利性補缺，使城鎮建設不僅“好看”，更要“好用”。通過“微更新”，不斷提升城市的日常生活空間品質?？焖侔l展留下了很多后遺癥，近幾十年來新建的新區、開發區功能也需要修補。

其次，突破“公共服務配套”觀念，提高城市公共服務設施冗余度，提倡一定程度的功能混合。調控商業設施布局的市場導向偏差，鼓勵以便利市民為導向的各種商業服務設施。

我們過去經常會講公共服務配套，每多少人要配多少東西，這是在整個城市生活經濟水平比較低下的時候必須采用的方式，最低建筑保障。但是一旦我們社會進入小康就不能配套了，必須要冗余，一個人在一個配套環境下得到的所有服務都不可能產生真正的幸福感，幸福生活就是給你選擇，選擇就意味著要冗余。我個人以為，如果通過市場可以解決那一部分，你盡可以不要去管。當市場不能觸及的地方，市場獲得不了足夠利益的時候，要有公共投入來替代，通過公共投入來保證市場所不能保證的地方。

最后，當下城市有機更新的要點還包括：加強城市公共開放空間、步行和慢行空間的規劃建設；提高城市道路網密度標準，提倡小尺度街坊；防止一味追求平面構圖、盲目求大之風；重視非機動交通和城市非主要道路的非交通功能；重新認識“城市美化”，適度寬容城市“非正式空間”，增強中心城區活力；加快中低收入階層住宅供應體制改革，為城市弱勢群體提供有尊嚴且可接受的生活空間；正視老齡化時代到來，加大力度推進城市適老性改造；建立健全城市防災設施體系，提高城市抗擊各類災害的能力；建立健全城市避難系統，減少各類災害來臨時的傷亡損失健全城市緊急狀態應對機制，完善各類緊急狀態預案及其相關設施等。

五、城市有機更新需要政策配套      

現有城市規劃建設管理的相關法規制度、標準規范等亟需根據新的形勢進行更新完善，比如：

鼓勵用地混合和復合。給予住宅用地和公共設施用地之間、商業用地和辦公用地之間的兼容和相互轉換；

對于保護歷史建筑、提供公共空間和增加公共功能的行為下給予可開發空間的容積率獎勵，如對保留的歷史建筑可不計入規劃容積率；     

探索開發權轉移機制；       

探索自上而下和自下而上相結合的更新機制，鼓勵民間資本投入，建立多元化的保護和更新基金及其投資回報環境；

探索建立“政府-市場-市民-社會”四位一體協同機制和“規劃者-建設者-運行者-管理者和需求者”五位一體協同機制；

鼓勵所有權或使用權所有者按照規劃要求參與更新改造，探索城市更新區域內房屋產權盤活機制，允許使用權轉產權、產權抵押和交易；

建立適用于城市保護和更新區域特殊的規劃技術規定和建設標準，如涉及間距、日照、退界、消防、抗震等方面……

我們越是考慮的面面俱到，可能成本代價越大，于是經濟上在市場層面就很難來平衡，怎么辦？為什么不可以拿能賺到錢的地方來補貼不能賺錢的地方？這是可以的，只是缺少制度設計，比如說市場的激勵機制都是需要去探索的。

對于城市歷史街區而言，城市更新活動更應該堅持“最小干預原則”和“最大隱蔽原則”，在保護延續城市歷史風貌的前提下，進行必要的小尺度提升性改造或小規?！搬樉氖健备脑欤貏e是針對提升基礎設施服務水平的“隱蔽性改造”。通過有機更新不斷提升城市歷史街區的功能和優化城市空間品質。在歷史街區改造更新活動中，堅決反對大規模拆除重建，堅決反對以“經濟平衡”為名進行逐利導向的開發活動；堅決反對過度旅游開發、過度商業化。

將保護要求納入法定規劃特別是法定詳細規劃體系，通過精細化管控落實保護要求，體現有機更新原則。歷史街區的保護規劃不僅須對各種建設行為進行有效管控，也應對非建設行為，亦即對城市的日常維護實行有效管控。事實上，城市歷史街區的空間環境品質的改善和常態化的有機更新，不僅取決于對于建設行為的管控，在很大程度上更取決于對各城市空間要素的日常管理與維護。因此需在保護規劃基礎上進一步針對我國現有管理規則，對于歷史街區各物質空間要素提出一套統一、全面、可行的、可用于日常管理的控制規則，從而形成從規劃建設到日常管理導則的完整管控體系。

六、建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市

實施城市更新行動寫入《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，為“十四五”乃至今后一個時期做好城市工作指明了方向，明確了目標任務。

實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對于全面提升城市發展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。

與此同時，“上海2035規劃”也明確要將上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城。       

實施城市更新行動總體目標是建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發展道路。

城市是一個鮮活的生命體，城市的生命在于其不斷迸發的活力。城市歷史的保護和歷史文化的延續，最重要地在于如何激發歷史空間的當代活力。城市的歷史文化遺產要得到保護，城市的歷史空間要得到延續，城市的歷史文化更應具有當代活力。城市的歷史文化不僅屬于昨天，也屬于今天，更屬于明天。

城市更新是城市永恒的主題。更新是持續不斷的，但也應是小規模漸進式的，是符合生命體發展規律的有機更新。城市不要破舊立新，而要推陳出新，城市的歷史文化在持續的城市更新中得以延續并不斷獲得新的生命，城市的不斷更新又讓城市得到持續不斷的生命活力，人類的城市文明從而得到不斷發展與升華。