【編者按】

        這里是一篇綜述性質的文章，曾發表于中共中央黨校出版社的《中國經濟觀察》，澎湃新聞得到作者授權，刊發于此。

        一個高品質、有魅力的城市，應該如何規劃，又如何為理想的規劃創造條件？

        城市形態的自然演化性規定、功能區、經濟競爭力、空間布局、城鄉關系平等、城市內部的開放性以及城市土地所有權的混合性等等，都指向了城市魅力的根源本身。

        這些宏觀層面的思考，有助于每個市民來理解城市本身。

        城市化是落后國家邁向發達國家的必經歷程。按目前的發展速度，我國的城市化率在2030年前后，有可能達到75%左右。

        過去幾十年內，中國經濟的飛速發展得益于城市化率的提高；中國今后的發展，還將仰賴城市總規模的擴張。但是，當我們的城市化率達到較高程度以后，我們的城市會不會是高品質、有魅力的城市？這是一個值得探究的問題。

        城市建設研究界很難確定關于魅力城市的精確標準。本文提出的關于城市魅力的若干規定，出自筆者自己的閱讀與思考。

        一、城市形態的自然演化性規定

        人類的土地利用方式，容易導致對自然過度掠奪。強力的、大規模的土地利用規劃，會對自然本體形成過度干預。通常，土地利用規劃可能干預河道、動物遷徙路徑、動植物生存條件、土壤品質、空氣品質等自然本體，如果引起自然本體品質惡變，將最終影響人自身的生存品質。因此，土地利用規劃應努力做到對自然本體的干預最小化。

        以人力的土地規劃干預自然本體的一個經典案例，是日本奈良的城市建設史。公元710年，奈良作為日本首都，設想了一個宏偉的造城計劃，新都市被定名為平城京。其建造是模仿隋唐時代的京城長安，東西長約六公里，南北約四公里。據記載，城市網絡格局建設完成80%以上，鼎盛時期由各地遷入的人口約二十萬人之多。然而公元794年，天皇遷都于平安京，這標志“奈良時代”結束，換言之，作為首都傾國力建設80年之后，奈良不再獲得同樣的持續投入維持其格局。在之后漫長的1300年，發生了什么？奈良依然是一個城市，但是，其格局并未延續宏偉的都城模式，尤其讓人印象深刻的是，那些被渠化系統改道的河流，鬼魅一般回到自然的漫流形態。輝煌的朱雀大街曾是最繁華之地，現在完全淹沒在近似田壟的肌理里。細部對比則更令人驚異，凡是對河流走向的干預性建設全部湮滅，河流恢復了舊貌。反過來說，如果奈良繼續作為日本首都，人們為了維護這座城市，要比維護一座自然發展起來的城市，付出更多代價。

        強干涉性的土地利用規劃，總體上是在工業化社會興起后逐步形成的，而此前人類社會發展使某些習慣經受了長期的歷史考驗，具有一定合理性。特別在歐美社會，因為歷史上具有地方自治的傳統，也有保護私有權的法治實踐，這種合理性就更為可靠。基于這種認識，在涉及關于土地規劃的立法理念中，事實上就有一種“存在優先原則”，被一些規劃思想家所遵守。

        原住民生存在狀態優先，是這一原則的體現。一個居民社區可能已經存在很長歷史，后來其周邊地區人口發生變化，成立了新的公權機構，那么，這個公權機構有權用新的土地利用規劃干涉老的社區居民嗎？從歐美法治實踐看，這種可能性很小。

        此理念的堅守，有助于產生城鄉風貌的多樣性。如果動輒用后來的土地利用規劃否定歷史上形成的土地利用現狀，非常容易反復發生大拆大建行為，歷史遺產難以保護，并使城市風貌千篇一律。

        這樣的土地規劃理念，不僅不會限制一個國家的經濟發展，還會使經濟發展更加健康，城市更加美麗。越是尊重有價值的歷史存在，城市就越有多樣性，越有可能避免“千城一面”。

        建立土地所有者“保持現狀優先權”，并不是現狀絕對不能改變。通常，如果確實需要改變現狀，有可能在土地主人過世之后，發生遺產繼承時，才會依法改變現狀，例如拆除現有的地面建筑設施。

        二、城市功能區的多樣性規定

        深厚的歷史文化積淀，是一個城市是否有魅力的關鍵要素，而文化積淀與城市的多層次的多樣性有關。我們要說明的是，歷史不是某一個時間段落的輝煌，空間歷史的真正價值，在于其連續演進，充滿了故事感和吸引力，目前盛行的城市“美化”和“紳士化”改造思路，正是抹殺了時間痕跡，以美麗的名義洗白了魅力所在。因一個地方因氣候、材料、人口、歷史事件形成的文化差異性，有利于增強居民的凝聚力和自豪感，并為商業往來增添信任感，形成城市經濟繁榮的社會資本。

        中國近期建設中的兩個運動，一是建設“美麗鄉村”，一是建設“魅力城市”。可見，在命名之初我們就潛在意識到：城市，比照鄉村，最主要的價值特征是——更加富于多樣性。簡．雅各布斯在她那本著名的《美國大城市的死與生》中，很明確地呼吁：多樣性是城市的天性。遺憾的是，我們所看到的魅力城市工程幾乎都是按照美麗這個單一標準打造的，并形成強大的范式，通過參觀學習一再拷貝，以建設之名迅速瓦解了城市特有的多樣可能，將豐富多彩的體驗統一成單一的視覺沖擊，并通過規劃管制固化某個美麗瞬間，這個過程類似把活體制作成標本。

        這些年來，我們似乎意識到多元化的重要性，但在安置多元功能的實際規劃舉措中，我們往往只想要大城市復雜豐富的城市結構，而不想要與之共生的問題、壓力和多變性，我們奉行嚴格的土地功能分區規劃，這導致事實上的城市效率和魅力雙重喪失。

        混合歷史與各種利益博弈的城市區劃格局是城市魅力的內在決定因素。“時間”是最優秀的規劃師；越是有“大手筆”的規劃師，越可能毀滅城市的魅力；市民喜歡有一定混合度的城市功能區，而城市領袖喜歡城市由邊界清晰的不同功能區構成，城市便毀在城市領袖手里。這些都是城市規劃研究者經過反思以后形成的新認識。舉一個例子，浦東是按照我們理解的理想城市模型打造的，而上海人自己則更喜歡浦西，似乎我們規范內高度強調的日照保障、設施升級等并不比多元混合的歷史街區更有吸引力。

        保護城市多樣性的一個重要舉措，是重視城市構造中的某種彈性元素，以適應不可預期的變化。彈性元素是指功能上的多個可能，比如臨時用地，可以在已明確的功能地塊里實驗性地混合不同功能，這些功能，很可能昭示了未來的趨勢，或是豐富了現有功能的厚度。

        景觀豐富所構成的城市多樣性，也為城市增添魅力。環境優美不意味著高比例的大廣場、大綠地、寬馬路。這幾個要素很重要：第一，城市不應是整齊劃一的建筑景觀。要容忍“釘子戶”存在，允許業主保留個性化建筑設施。標志性公共建筑設計要論證，防止異形設計，避免對公共審美意識的誤導和大量非標產品帶來維護費畸高的問題。但私人使用的建筑物應允許“奇奇怪怪”的形體。第二，應最大限度地推倒圍墻，提高城市的通透水平。第三，應鼓勵低密度住宅區的私人綠地向公眾開放。第四，應建立現代化的垃圾排放、處理理念與硬件系統，使城市整潔衛生。

        三、城市經濟的競爭力規定

        一般認為，城市的競爭力與城市的規模有關，但這種關聯比較復雜，很難找到明確的線性規律。城市總體規模要多大才適度？城市是否應該有發展的邊界？對這類的討論，人們似乎各執己見，但能達成共識的是：城市應該有小尺度的相對獨立和功能自洽的發展單元。這能有效減少通勤距離，降低基礎設施維護成本，同時可能形成功能和風格特異的產業或文化圈。此外，城市越大，越易于顯示多樣性，因而會增添城市魅力。現行功能分區的規劃模式，大多類似將一個單一中心的小城市直接放大，不但忽略了復雜多樣的生活需求，更因為分區造成遠程通勤，從而造成擁堵和污染。

        城市經濟的競爭力關鍵要素是城市所屬企業構成的專業化水準。企業構成越是專業化，越有活力。支撐城市專業化的，是在國際大市場上具有競爭力的主導產業。一個城市即使是幾萬人，只要它有一個規模足夠大、競爭力強的企業，這個城市就有了活力。

        有競爭力的企業是保障充分就業的基本條件。將失業率壓在3%左右，是一個城市健康有活力的重要條件。在勞動市場較充分競爭的條件下，勞動者的收入取決于勞動時間。充分就業不僅保障勞動者的收入，也為社會保障資金提供源泉。充分就業是降低城市犯罪率的基礎條件。而各種原生的和傳統的小型服務業正是增加充分就業的海綿，應該在實現城市管理的基礎上扶持和愛護，而不是清理和打壓。

        城市企業構成的專業化會是城市的橫向社會交往關系發生有益變化，使現代城市“熟人圈”替代傳統的以宗法關系或權力關系為紐帶的“熟人圈”。這是承載城市魅力的重要基礎。

        傳統熟人社會成功轉型的最根本條件，是實現物質利益關系與宗法關系或其變形之間的切割，將物質利益關系交由市場支配。熟人社會中成員所依賴的小市場必須是更高大市場的一部分，使成員的物質利益訴求得以獨立實現。

        這種經由市場關系所整合的社會，必然具有某種專業化的形態。人們開始依從專業技術解決基礎生活需求問題。這種分工的出現，是一次對人的重大解放。人們的交際需求不再和物質利益的滿足直接捆綁，使人們有了對交際的自由選擇權。由這里，開始了私權與公權的分離。私權用于滿足物質生活的需要，只跟人的技能關聯。公權可能只用來處理公共事務，對公共事務有偏好的人們會更多地進入交際領域。公權行使中的自由，可能只體現于對公權代表（政務官員）的選擇，而公共決策一旦形成，少數派也不得不執行。但少數派的權利犧牲僅限于某些公共領域，他們的物質利益需求仍在私權范圍里，其基本自由不受影響。這樣一個社會大抵是和諧的。

        在經濟發達的社會，只要是稍有規模的人口聚集點，哪怕是幾萬人的小城市，其勞動者必然縱深進入國際分工體系。一些數萬人的小城市，往往由一兩個大型企業支撐，或由類似大學這樣的公共機構支撐；一些更小的聚集點，如村莊，也會存在，但同樣具有專業化水準，或是度假旅游點，或是特種農產品集散地。在這樣的居民點，熟人社會不再和基本經濟利益直接關聯，人們的超經濟往來不會約束基本自由。至于專業農民，由于高度分散居住，傳統村莊的那種綜合性熟人圈子的壓力自然蕩然無存；他們的每一斤農產品都可能遠銷他處，近距離的交往圈不必與物質利益扭在一起。

        城市經濟的競爭力的重要表現之一，是城市較低的市民生活成本。低成本的生活有利于提高市民的滿足感，改善市民與政府的關系，提高市民公共參與的積極性。合理布局商貿設施，給社區小型商店提供經營場所，豐富流通業態，有利于降低城市物價水平。經驗觀察表明，盡可能增加城市的混合度，模糊功能區界限，可以使服務業態與服務需求更好適應，同時增加步行機會，有效降低機動車出行。生活成本還包括出行的時間成本。交通過于擁擠會增加出行時間。嚴格的數據分析表明，在一定范圍里，在道路占地總面積不變的情況下，增加路網密度，會增加車輛的通過能力，提高交通的便捷程度。

        四、城市空間布局的人性化規定

        居住方式決定一個城市對中產以上階層的吸引力。環境心理學揭示，居住密度過高或居住于高層樓房，對居民的心理有明顯的負面影響。歐美發達國家的中產階層多居住于獨棟房屋，很多單元分布人口密度比我們高的國家，也是如此。一個城市如果不能吸引到中產階層，投資環境就有了根本缺陷，城市也很難保持活力。

        再過30年，中國城市化率也許會達到85%左右，但按目前的趨勢看，中國城市的居住品質將與歐美國家有重大區別。那時，也許中國城市的主體居民仍然擠在樓房里，而歐美國家的城市中產階層現在多居于獨棟房屋里。如果30年后，這真的成為實實在在的事實，我們認為，這將是嚴重問題。我們希望，國務院的有關領導，及眾多的城市市長，對此高度警覺，從現在開始，高度重視中國城市化的居住品質提升戰略。

        居住方式是指人作為社會成員及人的社會組織居于自然及人工環境中所形成的空間形態，包括房屋形體及構造，人口密度，以及人與周邊環境之間的空間關系。

        在土地利用規劃的理論研究中，事實上涉及多學科的知識，包括經濟學、社會學、心理學乃至政治學等。國際規劃學界比較重視居住方式對人的生存品質的影響，特別是重視一定區域的人口密度對生存品質的影響。一般認為，在較大尺度的區域里，人口過密或過稀，都對人的生存品質會產生負面影響（當然也不排除其他因素的影響）；同樣人口密度下，人口布局也有不同方式，也會對人的生存品質產生影響。

        據Serge Salat所做的國際比較研究，我們可以肯定，中國城市的土地利用規劃有諸多不合理性。一是不同層級的街道網格比較大，街區大，單位面積的道路交叉口大約是歐美大城市的十分之一，容易引起交通堵塞；二是城市的建筑物平均高度高，例如上海浦東的樓高大約是巴黎的3倍以上，約是東京的10倍以上，而建設總密度卻基本相當。這種規劃格局給居民的居住品質帶來了負面影響，特別使城市的熟人社會難以發育，進一步使城市的自組織機制難以建立。

        我國大城市最突出、但卻最被忽視的問題，是城市建成區平均人口密度不算高，但居民區的人口密度高；平均約為歐洲居民區的2—3倍。

        中國大城市一般把老百姓的居住區擠壓在占城市面積的25%以下，讓多數老百姓住在高層住宅內，同時，城市建設了許多大綠地、大廣場。甚至一些小型的城鎮與小城市也是如此。這樣的情形下，各類熟人社會的成員就會采取“廣場行動”。中國城市的社區居民喜歡在廣場上跳舞、在街邊大排檔吃飯、在馬路邊議事、聚集在意外事件發生地看熱鬧，等等，均與城市的結構有密切關系。“廣場行動”往往與無序政治行動有關；政府用它做政治動員容易，反政府的力量用它更加容易。

        相反，歐美的城市較多體現了對個人的尊重。有資料表明，歐美城市的居住區一般占城市面積的45%左右。動態來看，國外的很多國際大都市的住宅用地占建設用地的比重往往都是不斷提高的。以芝加哥大都市區為例，20世紀70年代居住用地所占比重為24.1%，而在1990年這一比重則上升到43.27%。但是，即便從動態情況看，我國居住用地占比多年來的占比也非常緩慢。在城市中心一般沒有大廣場、大綠地。他們的道路“面密度”小于我們，而“線密度”大于我們，使民間的溝通更加容易，并為人們提供了更豐富的感知和交往界面。那里的各種熟人圈子，常組織在某家人的院落里聚會，廣場聚會少。院落、露臺作為私人空間半開放的灰色空間，提供了私人聚會的場所，且因為圈子和興趣不同，有利于形成多樣的文化斑塊。因為專業化使然，歐美城市的熟人圈子常常以宗教、興趣為紐帶，遠離了物質利益，自由氛圍就強了許多。

        一般來說，人們擁有或使用獨棟房屋這類財富形態時，會更愿意彼此交流。中國民間的說法是，獨棟房屋“更接地氣”。但當代科學對此類問題做了更嚴謹的嚴謹。通過對高密度居住環境與人的心理和生理惡變之間關系研究，環境心理學已經有明確結論。住在多層或高層住宅中的孩子，在一些生活技巧的學習上發展較遲鈍，且容易感染呼吸道疾病，較富于侵略性，容易失眠，神經系統病變發作的機率較高，社交能力較差。研究者還指出，樓層越多的住宅對居住者負面影響越大，對于只有“父母、子女”的核心家庭來說，負面影響更大。住在高密度住宅區內，會導致更強烈的擁擠感，并且出現其它負面態度，如知覺到的控制、安全、隱私與滿足感降低，與其他居民的關系品質惡化。還有，中低密度住宅區(尤其是獨立式住宅區)內，鄰里間的互助明顯大于人口密度較高的高層及多層公寓。

        環境心理學家的研究還顯示，在小層次測得的密度(如房間內人口密度)和社會病態之間的相關程度，高于大層次測得的密度(如城市、社區密度)和病態現象的相關程度。這是因為經濟弱勢人群普遍住在室內密度高的住所，而中上階層處于高密度社區中室內密度低的住所。此外，高密度居住環境會對身體健康形成損害，產生“擁擠綜合癥”。

        一般認為，中低層住宅會極大地減少居住人口，從而降低土地效率，但是在擴大建筑覆蓋率的基礎上，中低層建筑的居住密度絕不亞于高層建筑，正如有統計指出，民國時期的前門地區居住密度達到每平方公里三萬人。中低層建筑還有更多的功能轉變適應性，從而豐富城市功能和多樣性，而高層建筑因大量復制的統一單元，將人的個性平均化，很難產生城市文化。在這個層面上，應該檢討的是我們嚴格的日照管理規定和建筑覆蓋率管理規定，這套規定的執行實際帶來土地勻質化，大大降低城市魅力。

        那么，能不能讓中國人的居住品質達到歐洲人的水平？例如，讓中國70%的城市家庭擁有或使用獨棟房屋或者帶有露臺的低層建筑？這個意見乍看不切合實際。大家以為中國缺地，其實，中國多的是山地、荒地、丘陵、灘涂等農業利用價值低的土地。從動態看，新建城市以及對舊城區實施改造，只要壓縮公共部門占地，給居民建設增加用地比例，就可解決問題，根本不用擔心多占農地。

        現行制度及土地利用規劃把大量農業利用價值低的土地排除在住宅用地之外，居民住宅建設用地的供應受到極大抑制，這導致地價高昂（實際上是住宅建設用地的價格高昂，工業用地價格很低），使我國只有極少數富豪明星在市區擁有世界上最昂貴的獨棟房屋。一邊是高地價，一邊是閑置的非農用地，現有土地政策制造這種局面，好像就是以自己人為敵。

        五、城鄉關系的平等性規定

        城鄉關系和諧是魅力城市的必要條件。和諧的城鄉關系要確保鄉村地區是中產階層的生活工作領域。農民必須是專業農戶，他們的平均收入應該達到城鄉平均收入水平。一部分“逆城市化”人口更應系收入較高的人群。低收入人群應該生活在城市。為此，一個城市所在的大的區域，城市化率應該達到75%以上。

        城鄉關系的平等，主要指城鄉居民之間的權利平等，而不是建設投資在城鄉間等量齊觀。

        把無農事或農事少的“村莊”當城市來建設，邏輯上是對的。但是，平均不到2000人的60萬個行政村，怎么按城市標準建設？如果按自然村說，一個居民點平均人口400人左右，又怎么給它們提供現代基礎設施？若真要按現代城市的標準去建設，那是瞎糟蹋財力，根本做不到。如果就地建設，就會有一大批沒有吸引力的假“城市”，脫離農業，年輕人不會喜歡，最終會被他們遺棄。現在一些地方的“遷村并居”已經發生了這樣的問題。

        因此，我們面對的所謂“農村公共服務”問題，本質主要是一個城市問題。具體說，就是國家沒有給脫離農業的大量的“農村人口”提供城市生活條件。這主要不是城鄉的不平等，而是“市民”之間的不平等。換句話說，我們給一部分人戴上了“鐵帽子”，盡管他們不再是農民，他們的家鄉不再是農業區，但我們非要把他們看做農民，把他們的家鄉看做農村，還說要幫他們建設“新農村”，而我們實際上做不到。

        當然，農民總是要有的，農村也是消滅不了的。那么，他們的公共服務水平不需要提高么？回答是肯定的。但我們千萬要腦子清醒，我們不是要為9億多人和60萬個行政村提供“農村公共服務”。我們需要換一種思路，僅僅給真正務農的農民提供“農村公共服務”，而這些人口的規模最終應該占國民的10%左右，乃至更少，因為他們生產的GDP占我國經濟總量的比重終會降到10%以下。這些人口也用不著居住在五、六十萬個行政村中，只需要將現在大部分自然村（約200多萬個）轉變為小型居民點就可以了，每個居民點平均也就十來戶人家。這些小型居民點不必建村委會，不必搞文化中心，更不必修幾縱幾橫的街道，也就是說這些居民點上的專業農戶在離家幾公里到幾十公里不等的各類城市去滿足他們的某些公共需求，而他們的社會保障的收支往來，也通過現代金融網絡得以實現。概言之，農民變成了“城外市民”；農村只意味著田野，而不是某種人口部落的領地，所謂農村公共服務不過是城市公共服務的一部分。這個目標實現了，我們的農民的名片上就會寫類似這樣的話：張好農，圓夢農場主，廣州市米香路18號。由這張名片，他不怕收不到郵件，因為這條路上興許就18戶人家，盡管它可能有18公里長。這是我的假想。

        六、城市內部區域的開放性規定

        城市內部區域的足夠的開放性，是城市魅力形成的重要條件。城市不應是由一個個“土圍子”構成。變化，是城市的重要特征，而促成變化的要素包括人的階層流動、城鄉風景和物資流動，以及人在街道的活動，還有生活場景轉換的可能等等。而流動性增加的前提，是足夠的開放度。在此，我們不得不對各種“大盤”表示質疑，即便是竭力完善配套的情況下，那也肯定不是真實的城市生活。

        我們不希望中國是一個“圍墻社會”。把建筑物，把社區，甚至把村莊用大墻圍起來，是中國的“特色”，但這不美好。在倫敦，從唐寧街5號首相府到白金漢宮之間有一片園林地帶，大約與北京的中南海+北海公園一般大小。這片地方沒有圍墻，唐寧街5號也沒有圍墻。白金漢宮是有圍墻的；圍墻大概是一種舊時代王權的象征。但白金漢宮的圍墻局限在王室建筑的四周，范圍并不很大，且有一些金屬欄桿，不妨礙游人觀賞里邊的大體景觀。王宮的儀仗隊在宮外也有活動，可滿足游人的觀賞需要。因為王宮的包圍和守護并不是戒備森嚴，所以不時有竊賊或好事之徒溜進王宮的消息見諸報端。對英國王宮的很顯自律精神的圍墻，英國人似乎很滿意，沒有聽說什么人或什么團體要求拆除這圍墻。但我相信，如果唐寧街5號也給自己添加一堵圍墻，十有八九不會成功。這里有英國人很微妙的“建筑政治”：那片園林不能圈起來，首相府也不能圈起來，因為那涉及公共利益。但王宮可以圈起來，因為它大體象征了人們對舊時代的回憶。允許王室成員們在圍墻里生活，還因為，王室成員們的行為受到英國法律的約束，他們也大體有比較強的自律精神。唐寧街5號拿什么做交換，讓英國人同意他們圈起一堵圍墻？好像拿不出什么來。

        中國人骨子里喜歡圍墻么？似乎也不盡然。古代的圍墻與戰爭防御有關，區別是歐洲人多把墻和墻與建筑主體統一起來，形成城堡，而中國人把墻的功能推到極端，使墻成為“長城”。墻沒有觀賞價值，除非它變成長城；但城堡如果建造得好就有了觀賞性。現代社會的圍墻不再具有軍事功能，可中國人為什么還喜歡圈墻？這似乎是令人費解的事情。仔細想想，也不奇怪。中國的墻有了另一種功能，就是圈占公地。公地不見得都有值得侵占的價值，例如國家所有的沙漠荒原，但如果公地一旦有了創造財富的價值，便受人覬覦。在公地上把墻圈起來，其實是建立一種排他性權利，想把公地變為準私有土地。這種心理放大后，一個社區的人們也會有集體圈墻意識，用大墻把自己圍起來。因為普遍圈墻，中國城市的“街區”（block）便很大，于是，城市發生“毛細血管不通”的交通問題，于是就堵車，就有了霧霾，就把一個中國搞到灰蒙蒙的程度。

        如果限制公地的范圍，人們反倒不必圈墻。在現代和平時期，人們有足夠的技術劃定私有土地邊界，用圈墻的辦法維護產權實在是“負和”行為，于是，大家便不去圈墻。歐美的哪一個大學圈了圍墻？但我們的北大、清華卻是圈了圍墻的；我們的武漢大學干脆在櫻花盛開的時節賣起了門票。這樣的文明高地尚且如此，其他地方還有不圈圍墻的理由么？

        所以，我們要通過土地制度的改革讓中國大地盡量少些圍墻，多些敞地。大家都在美的創造中展開競爭，并讓美變得通透，成為中國人免費欣賞和擁有的共同財富。

        七、城市土地所有權的混合性規定

        合理配置土地產權，有利于降低城市設施建設與維護的費用，提高城市公共設施使用的便捷程度。對于城市中心區，一個很重要的關于混合的理念是公共設施和“私家領地”之間的融通。歐美很多城市中心區的衰落是因為私有制，使得中心區的公共服務不能升級和保障，從而影響活力。目前的改良措施就是重新系統性植入公共設施，例如連續的可穿越所有獨立產權物業（包括政府機關和宗教建筑）的人行步道，香港、波士頓都有這方面成功的嘗試。這種新的理念及其在實踐中的操作，實際上更新了所有權理論，應該使人們對“土地私有制”有不同于過去的看法。

        土地使用合理平等和具有可變的靈活性，可以增加城市魅力。應限制公共部門占據過多土地。公共部門的建筑設施可以向空中發展，盡可能擴大居民建筑用地的比例。無論在城市區域還是郊區，都必須要求占據過大面積的私人宅地向公眾開放，否則要將封閉區域計入房產稅的計征范圍。這方面要修訂或制定相關法律。公共部門的庭院除過由軍隊特殊保護的特殊區域之外，其余所有公共部門占據的院落必須向社會開放，不能有封閉獨享特權。移民這個話題在大中城市甚至小城市會越來越熱門，人的流動性增加，相應要增加空間功能的可變性，比如一層破墻開店，比如車庫里開辦公司，比如廠房轉變使用功能，這些都是城市產業、文化升級的重要跡象，應做對應性研究而不是板起面孔的規控管理。有學者專門研究深圳的城中村，自發有機生成的社區商業類型是模范城市開發區的三倍以上，高便利性加之低廉的生活成本，成為年輕學子駐足之所。

        （作者黨國英系中國社會科學院農村發展研究所研究員，吳文媛系深圳雅克蘭德設計有限公司首席規劃師）