6月28日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）獲悉，新加坡房地產(chǎn)開發(fā)商凱德集團(tuán)與中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)簽署合作協(xié)議，向后者出售中國(guó)6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。

本次合作涉及項(xiàng)目包括上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)以及杭州來(lái)福士中心，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，平安收購(gòu)其中部分股權(quán)。據(jù)悉，平安人壽總投資金額不超過330億元。

在一系列交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。此交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成，將為凱德實(shí)現(xiàn)資本回收超過20億新元（約合96.15億元）。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示：“凱德將繼續(xù)持有這6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目的股權(quán)，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。我們有能力推動(dòng)并參與項(xiàng)目的未來(lái)增長(zhǎng)。凱德進(jìn)入中國(guó)27年來(lái)，已構(gòu)建的投資物業(yè)儲(chǔ)備超過244億新加坡元。”

來(lái)福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，源自新加坡，該品牌自2004年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，發(fā)展至今在中國(guó)有9座綜合體，包括上述提到的上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、杭州來(lái)福士中心，以及重慶來(lái)福士、深圳來(lái)福士廣場(chǎng)、北外灘來(lái)福士。

凱德集團(tuán)（中國(guó)）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示：“來(lái)福士投資組合位于門戶城市、與主要交通樞紐緊密連結(jié)，2008至2020年間，交易涉及的6個(gè)來(lái)福士投資組合所取得的基金管理費(fèi)率平均約為62個(gè)基點(diǎn)，是能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)。”

據(jù)悉，凱德的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式主要是“地產(chǎn)+基金”模式，項(xiàng)目初期由私募基金負(fù)責(zé)開發(fā)和孵化，通過高效運(yùn)營(yíng)，不斷提升資產(chǎn)價(jià)值和回報(bào)率。待項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，再通過集團(tuán)旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出，將所得資金用于再投資。

對(duì)于此次交易回收的資金，潘子翔表示，“此次交易回收的部分資金，將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。未來(lái)幾年，我們計(jì)劃在中國(guó)將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新加坡元擴(kuò)大到50億新加坡元。投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。”

而對(duì)于平安人壽來(lái)說，購(gòu)入6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目部分股權(quán)以實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金保值增值。平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次平安人壽投資的凱德來(lái)福士項(xiàng)目主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中上海來(lái)福士廣場(chǎng)等6個(gè)項(xiàng)目，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。本次投資非追加投資，不涉及首次投資日期。作為投資主體，以直接持有各項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)。

平安人壽表示，成為6個(gè)項(xiàng)目公司的股東后，將與6家項(xiàng)目公司構(gòu)成以股權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)的關(guān)聯(lián)方。平安人壽擬向其中5家項(xiàng)目公司提供股東借款共計(jì)約41億元（最終金額視底層項(xiàng)目用款需求，以實(shí)際出資情況為準(zhǔn)）。

凱德集團(tuán)官網(wǎng)顯示，凱德是一家大型多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，總部設(shè)在新加坡并在新加坡上市。其投資組合包括辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓、酒店、長(zhǎng)租公寓及住宅。凱德于1994年進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)是該集團(tuán)的兩大核心市場(chǎng)之一。目前，凱德在中國(guó)42座城市擁有或管理200多個(gè)項(xiàng)目。凱德集團(tuán)的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)規(guī)模也在全球領(lǐng)先，旗下共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金，是具有開發(fā)能力的房地產(chǎn)資產(chǎn)與基金管理者。截至今年一季度末，凱德集團(tuán)的基金管理規(guī)模為792億新加坡元（約合3809.7億元人民幣）。

對(duì)于平安人壽來(lái)說，參照監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，平安在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置中，匹配了?定?例的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，原因在于，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)在久期和收益??更好匹配保險(xiǎn)負(fù)債的特征，即使在經(jīng)濟(jì)下?期也具有較?的安全投資邊際。

根據(jù)平安人壽的相關(guān)公告，該筆投資完成后，平安?壽標(biāo)的項(xiàng)?投資余額占公司?季度末總資產(chǎn)的?例約為1.0%。截?2021年?季度，平安?壽綜合償付能?充?率為239.18%，核?償付能?充?率為234.30%，符合監(jiān)管要求。