首批上市的9只公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“公募REITs”）集體實現“開門紅”。

截至6月21日收盤，9只公募REITs產品全部實現收漲，蛇口產園（180101）漲幅更是超過10%達14.72%。同時，成交額方面，9只產品首日成交額均突破1億元，合計成交額高達18.6億元。

“從首批上市公募REITs的首日表現看，市場總體表現平穩，既顯示出二級投資者對REITs產品的認可，也呈現出理性成熟的一面，為REITs市場發展開了一個好頭。”北京大學光華管理學院副院長、北大光華中國REITs研究中心執行主任張崢說。

對于公募REITs上市首日的全線飄紅，在行業專家看來，整體上主要是兩方面因素所致：一是REITs本身的價值可觀，二是首批公募REITs在一級市場發行時認購情緒高漲，這種情緒會傳導至二級市場。

不過，值得投資者關注的是，雖然9只公募REITs首日均實現溢價，但業內人士強調，公募REITs產品特性為整體收益率相對穩定，因此前期一定要注意炒作風險。

兩方面因素致行情可觀

Wind數據顯示，6月21日，首批上市的公募REITs全部實現收漲。其中，5只產品的漲幅均在4%以上。

具體來看，漲幅方面，蛇口產園以14.72%的漲幅排名首位。首鋼綠能（180810）緊隨其后，漲9.95%排名第二。N張江REI（508000）、N浙杭徽（508001）、N首創（508006）漲幅均超過4%，分別為5.89%、4.97%、4.95%。

此外，鹽港REIT（180301）和N普洛斯（508056）均漲超2%，分別上漲2.91%和2.11%。N蘇園（508027）漲0.70%，廣州廣河（180201）漲0.68%.

值得一提的是，公募REITs的火爆行情，在成交方面同樣表現突出。Wind數據顯示，9只公募REITs產品首日成交額均突破1億元，合計成交額更是高達18.6億元。

具體來看，N普洛斯首日成交額超過3億元達3.05億元，排名第一。蛇口產園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI成交額均超過2億元，分別實現2.76億元、2.39億元、2.28億元、2.04億元。

首鋼綠能、N蘇園、N首創、鹽港REIT成交額均超過1億元，分別為1.82億元、1.67億元、1.38億元、1.21億元。

“總體來看，上市首日9只公募REITs產品平均漲幅為5.21%，呈現溫和上漲走勢，顯示出了二級投資者對REITs產品的認可。”張崢表示。

對于公募REITs上市首日的火爆表現，在平安基金公募REITs投資中心執行總經理王名倫看來，主要是兩方面因素所致：一是REITs本身的價值，二是市場情緒的影響。

王名倫指出，首先，公募REITs底層資產主要為成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，且現金流預期相對明確。其次，海外成熟市場經驗看，REITs資產屬性強、分紅比例高、收益穩定、與其他主流投資品種相關性較低等特點天然契合價值投資理念，是進行資產配置、分散投資風險的理想標的。

“首批公募REITs在一級發行時，受到機構投資者和個人投資者的高度認可，認購情緒比較高漲，而這種情緒會傳導至二級市場。”王名倫進一步指出。

張崢指出，到目前為止，A股的投資回報率主要由資本利得構成，現金分紅占比低，市場缺乏高比例分紅的權益型投資產品，REITs回應了資本市場補短板的需求。同時，在發行市場，9只產品整體實現溢價發行，平均認購倍數超過8.5倍，刷新了公募基金配售比歷史紀錄。

中信建投報告指出，首批公募基礎設施REITs項目優質、運營成熟，均已經形成了較為穩定的現金流，且處沿海發達地區，區域優勢明顯。從投資角度看，基礎設施公募REITs兼具權益和固收投資屬性，不僅涵蓋具有“抗降息”優點的特許經營權項目，同時具有“抗通脹”優點的產權類項目。

上市初期炒作風險值得關注，監管提醒理性投資

值得投資者關注的是，雖然9只公募REITs上市首日全部實現溢價，但公募REITs產品的屬性決定，其整體收益率相對穩定。因此，多位業內人士提醒，公募REITs上市前期，相關產品的炒作風險不得不防。

“在公募REITs上市前，市場各方對REITs的二級市場出現炒作，導致價格波動大，市場表現偏離REITs產品定位的擔心和憂慮已經存在。”張崢指出，一方面，我國REITs市場處于起步階段，公眾投資者也可能對產品缺乏正確的認識。

“另一方面，首批REITs項目的限售單位平均比例為67%，只有33%的流通盤。因此，REITs產品交易受到A股交易行為的影響。”張崢進一步指出。

“公募REITs本身不同于股票，其收益彈性相對有限，因此更適合長期持有，享受較穩定的分紅，切不可有短期追風炒作的傾向。”王名倫指出。

王名倫強調，投資者應理性看待公募REITs產品在二級市場上的波動。“公募REITs是基于基礎設施資產穩定收入發行的產品，特性就是收益穩定和風險適中，適合長期投資。因此，即便相關產品出現大幅溢價，投資者仍要考慮其中蘊含的較大風險，不可脫離產品本身特性，盲目跟風。”

“從另一角度看，即便公募REITs產品出現折價，投資人也應保持理性，既然產品的投資價值是長期穩定分紅，就應該淡化短期波動的影響。”王名倫進一步指出。

值得關注的是，張崢認為，長期來看，基于產品的特性，REITs天生不適合、也不會成為投機性交易的標的。一方面，REITs的底層資產現金流可預測性強，現金流的產生機制明確、透明度相對高，因此資產價值相對容易評估，投資者的估值分歧小，不容易找到以更高價格“接盤”的下家。另一方面，REITs的底層資產也存在大宗交易市場，大宗交易市場和REITs產品市場之間具有估值錨定的套利機制，對投機性交易是一個抑制。

張崢建議投資者，對于REITs投資，要關注時間維度上的投資分散化，避免追漲殺跌，參與短期炒作。

據了解，公募REITs產品二級市場價格的波動，對應的是背后派息率的相應變化，如果漲得過高，意味著派息率下降，反之意味著派息率的上升。因此，產品本身的特性決定其不具備大幅漲跌的基礎。同時，雖然公募REITs產品強制分紅，但仍為權益型產品，并不保本。

此外，值得一提的是，即便均屬REITs產品，但不同產品的股債屬性，也是有一定偏差的。

中信建投指出，REITs兼具權益和固收的屬性，其中特許經營權類未來現金流可估，但二級市場活躍性差，更偏債性。產權類項目資產雖然價值波動較大，但有升值空間，因此二級市場活躍程度高，更偏股性。

據了解，首批上市的REITs項目中，產權類項目5單，包括產業園3單，物流倉儲2單；特許經營權類項目4單，包括收費公路2單，污水處理1單，垃圾處理及生物質發電1單。上市首日，產權類的平均漲幅為5.26%，特許經營權類的平均漲幅為5.13%。

6月21日，證監會債券部主任陳飛在首批基礎設施公募REITs上市儀式上致辭時表示，希望原始權益人、中介機構等市場參與者切實歸位盡責，廣大投資者正確認識產品特征，樹立風險意識，理性參與投資交易。