房地產(chǎn)庫存創(chuàng)新高。

        全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次跌破10%。

        4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，增速首次跌破10%，降至8.5%，增速比前兩月回落1.9個百分點。

        自去年1月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)15個月下滑，可以看到，2013年末房地產(chǎn)投資增速為19.8%，到2014年末降至10.5%，跌幅近五成。而到今年3月份，這一數(shù)值進一步下跌至8.5%。

        澎湃新聞（www.kxwhcb.com）翻閱統(tǒng)計局歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)是自1998年中國啟動房改以來的最低值，也是有數(shù)據(jù)以來首次跌破10%大關(guān)。（編注：1998年7月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟了以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為了住房建設(shè)的主題詞，中國真正進入了商品房時代。）

        中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌直言，“下行速度比我們預(yù)期跌速快很多，2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯下行，本來預(yù)期可以穩(wěn)在10%。”

        “銷售的下降導(dǎo)致了開發(fā)商不再盲目拿地擴張，拿地減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷下行。”顧云昌說。

        按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前三月，商品房銷售面積18254萬平方米，同比（比上年同期）下降9.2%。

        與此同時，開發(fā)商土地購置面積仍然呈現(xiàn)負增長。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份擴大0.7個百分點。

        業(yè)內(nèi)人士分析，第一季度房企的土地購置面積同比跌幅比較大，和房企目前的困境以及考慮有關(guān)。從困境來看，盡管融資環(huán)境趨于寬松，但房地產(chǎn)開發(fā)貸的融資渠道其實還沒有真正拓寬。對于房企來說，拿地也不會過于激進。而地方政府在土地入市方面也沒有表現(xiàn)得過于積極。從考慮來看，當(dāng)前房企的重心在于去庫存，對于后續(xù)的投資擴張來說相對會忽視。

        按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年前三月，一線城市共推出土地114宗，推出土地面積518萬平方米，同比減少55%；成交方面，共成交土地117宗，成交土地面積535萬平方米，同比減少47%。

        亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析，傳統(tǒng)的純粹投資型經(jīng)濟發(fā)展模式已經(jīng)轉(zhuǎn)入調(diào)結(jié)構(gòu)時期，過去靠印鈔票、政府基建投資、房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資等經(jīng)濟驅(qū)動力已處于失速狀態(tài)，導(dǎo)致經(jīng)濟面臨下行壓力上升。謝逸楓預(yù)測，在二季度中國經(jīng)濟穩(wěn)增長的壓力下，將倒逼中央進一步救市，加大貨幣、投資、消費、樓市、財稅的刺激政策力度。

庫存再創(chuàng)新高

        開發(fā)投資增速不斷下滑的背景下，房地產(chǎn)庫存再創(chuàng)新高。截至3月末，商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。

        “目前，房地產(chǎn)業(yè)也變成了產(chǎn)能過剩的行業(yè)，庫存高企主要是前期強刺激政策造成。在擴大內(nèi)需政策的推動下，2009年政府賣地頻繁，開發(fā)商也大量拿地蓋樓。目前仍處于階段性過剩階段。這也是此前住建部和國土部出臺對于部分高庫存的城市控制土地出讓規(guī)模的原因。”顧云昌解釋。

        “去庫存仍然是房企的主要任務(wù)，但是去庫存的態(tài)勢，還是要分區(qū)域分城市對待。實際上，對于一些大城市來說，庫存的壓力沒有想象的大。但是，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，由于樣本覆蓋全國各大城市，所以類似三四線城市的庫存壓力依然不減。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進說。

        3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文稱二套房首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2成；與此同時，財政部大幅縮短二手房交易營業(yè)稅免征年限從原來的五年降至兩年。

        顧云昌認為，政策的出臺對市場預(yù)期有所改變，但是對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀并沒有起到多大效用，“無論是930政策還是330政策，對于政策的消化是痛苦的，需要落實到位。在經(jīng)濟下行期，房地產(chǎn)也不斷下行，但房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資增速不應(yīng)低于GDP增速。”

        在民生證券研究院執(zhí)行院長管清友看來，房地產(chǎn)將繼續(xù)受到短期信貸因素、中期庫存因素和長期人口因素的三重壓力。

        易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱認為，2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境將保持寬松，此次出臺的多項政策短期內(nèi)有助于促需求，長期來看主要是調(diào)供應(yīng)。

        顧云昌呼吁，“在一線城市限購未松綁的情況下，應(yīng)率先放開限購城市中高端市場部分，不應(yīng)有所限制。”

        另外，據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，繼“330新政”后，進一步的穩(wěn)定政策還會陸續(xù)出臺，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求的房屋，二套房有望納入剛需范疇。