信貸和稅收雙放松！樓市新政超預期。

        繼3月27日國土資源部和住建部聯合發文促進房地產市場發展后，3月30日傍晚，央行、住建部、銀監會，以及財政部、國家稅務總局，分別發文，力挺房地產市場。

        3月30日17時，央行網站發布《中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，大力度松綁二套房貸款。超預期的調整主要有兩條：有房有貸的，用商業貸款購買二套房首付比例降至40%：有房無貸的，用商業貸款購買二套房首付比例降至30%。符合預期的調整是：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%。

        與此同時，財政部網站也發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。財政部、國家稅務總局聯合發布消息稱，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其微博稱，這是2008年后最大力度、最密集的穩樓市行動。

        樓盤開發商立刻做出來反應。

        上海某改善型樓盤負責人向澎湃新聞（www.kxwhcb.com）表示，央行、財政部的政策發布后，他們隨即決定將樓盤售價每平方米提高1000元，提價幅度在3%左右，“去年下半年以來，上海樓市雖然價格沒有大漲，但成交量本來就不錯，此次政策出臺后，肯定會讓成交量、價格出現大漲，多數開發商都會跑出很好的量，價格短期內會上調5%-10%。”

        該負責人說，從他們樓盤的情況看，春節以后客戶購房的心態都比較急，購房周期有明顯縮短。此次政策出臺，更會促使一些觀望客戶提早出手。

        另一家樓盤負責人表示，政策出臺之后，市場一片看好，預計接下來樓市成交量會很快上去，他們原計劃在三四季度才會制定實施的提價方案將會提到近期來執行，“具體幅度將在兩周內確定，兩周的時間也可以觀察下市場，如果周邊其他項目出現價格調整，我們也肯定會跟進。今年全年，我們的提價幅度在15%左右。”

        該負責人說，對于上海而言，政策出臺后，短期內將直接拉升樓市成交量，價格預計會在5月份出現上漲，總體上漲幅度在3%-5%。

        某大型上市房企市場部負責人對澎湃新聞（www.kxwhcb.com）表示，央行和財政部此次的政策對想要改善購房需求和二手房的交易是個利好消息，這是提振住房需求的方法，釋放市場上改善型需求的人群。對于財政部發布的調整個人住房轉讓營業稅的政策，上述人士認為，本質是促進需求降低交易成本。從房價方面來說，一線二線城市的房價會漲，但不會像2008年那樣大漲，對房價影響不會太大。

        “但遠郊和三四線以下城市，總需求不足，流通性加大了，只會促進當地樓市從有價無市，轉變為明顯下跌。不過，對當地政府來說，市場有流通，稅收也能多起來。” 中房信研究總監薛建雄說。

        通常來說，二手房交易過程中，買方和賣方都需要承擔不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產產業過熱。

        澎湃新聞（www.kxwhcb.com）梳理資料發現，此前為遏制房價過快上漲，國家曾經多次調整二手房交易稅：2005年，為遏制投機炒作、穩住房價，將此前免征營業稅期限“一年”調整為“兩年”；2009年12月，免征期限由“兩年”調整為“五年”；2011年1月，在免征營業稅期限五年的基礎上，此前二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

        薛建雄認為，財政部此次調整的主要目的是，促進更多有改善需求的人提前換房。通過促進梯次改善需求加速，來增加樓市總需求。

        此前對房地產政策放松，主要是放松限購、調整二套房貸認定標準、降低房貸利率、放松公積金貸款規則等。

        有分析人士認為，央行此次政策的最大亮點在于，提供了四成的首付比例，這樣一個政策的刺激力度非常大。過去購房者實際上需要提供六到七成的首付，這在一定程度上抑制了住房交易。畢竟，很多改善性購房者的資金壓力難以提供此類高額度的首付。

        此前的政策規定，二套房首付比例為60%，北上廣深二套房首付比例為70%；住房公積金貸款政策為：首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%；90平方米以上的，最低首付款比例為30%。

        上述分析人士認為，二套房首付最低四成的規定，大大降低了購房者首付比例和壓力，成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。對于一線二線城市而言，此類城市改善型購房需求得到積極釋放，這會帶動整個市場成交尤其是中大戶型的積極購置需求，對于相關房企來說也是一個機會，可以借機去庫存。

        以下為3月30日多項政策全文：

中國人民銀行 住房城鄉建設部 中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知

        中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委）、銀監局，新疆生產建設兵團建設局；各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心：

        為進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院批準，現就有關事項通知如下：

        一、繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

        二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

        三、加強政策指導，做好貫徹落實、監督和政策評估工作。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策，分類指導”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督；在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平；密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果，有效防范風險，促進當地房地產市場平穩健康發展。

        請人民銀行各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

        中國人民銀行

        住房城鄉建設部

        中國銀行業監督管理委員會

        2015年3月30日

關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知

        財稅[2015]39號

        各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

        為促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：

        一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

        二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發﹝2005﹞26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發﹝2005﹞89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發﹝2005﹞172號）的有關規定執行。

        三、本通知自2015年3月31日起執行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。

        財政部  國家稅務總局