3月20日，閘北區地塊進行現場競拍，該地塊區位圖。（來源：網絡）

        春節過后，上海閘北一幅土地成交刷新今年總價地王記錄。

        3月20日，閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊經過491輪激烈競爭，被華潤置地和華發集團聯合體以70.52億元競得。據測算，該地塊為樓板價34871元/平米，溢價率16.24%。這是今年以來上海土地市場最高成交總價。

        這也是央企華潤今年拿下的第二幅地王級別土地。今年1月7日，經過53輪的激烈競拍，華潤首開平安聯合體以86.25億元奪得豐臺白盆窯地塊，該地塊成為北京新的總價地王。

        澎湃新聞（www.kxwhcb.com）從上海市土地市場官網上了解到，截至3月19日，該地塊吸引3家開發商參與競拍，全部為國企性質。其中包括華潤華發聯合體以及保利首創聯合體。

        上海市規劃和國土資源管理局網站顯示，該地塊的起始價為606701萬元，折合起拍樓板價高達3萬元，土地用途為住宅和辦公。

        從位置來看，該地塊東至規劃平陸路，南至汶水路，西至規劃云照路，北至規劃云飛路；出讓總面積為76314.6平方米。按照規劃，住宅部分的建筑面積將占到該地塊未來總量的83%-85%。

        值得注意的是，和去年成交的大寧地王相比，該地塊在成交總價、單價、溢價率等方面都與大寧地王有著較大的距離。兩塊土地相差不足一公里，地塊成交樓板價卻相差1.31萬元。

        德佑鏈家地產研究總監陸騎麟認為，今天拍出的地塊位于汶水路（中環）北面，嚴格來說，屬于彭浦板塊而非大寧板塊，今天成交的閘北地塊處于汶水路以北的中外環區域，在位置和未來規劃前景上有一定的差距。

        按照克而瑞房產數據，2014年，彭浦板塊商品住宅的成交均價在36998元/平方米；大寧板塊的成交均價為39908元/平方米。

        另外，該地塊的出讓條件也相對苛刻，競拍預合同中明確規定，“建筑面積不少于21740平方米的人才公寓，由受讓人用于租賃，不得擅自銷售。受讓人如需銷售，銷售前須征得出讓人同意。配建不低于住宅建筑總面積5%且成套的保障性住房用作公共租賃住房，無償移交給政府等。”

        陸騎麟稱，這是繼前灘之后，今年再度出現的住宅類地塊只租不售的情況，當然，其只租不售的比重較低，只占到住宅總量的12-13%。前灘住宅類地塊只租不售，主要是針對未來建設國際金融區所帶來的一些外籍居住者，而本次閘北地塊只租不售的房源則是作為人才公寓，為區域產業服務。

        在陸騎麟看來，今天成交的閘北地塊無論在價格還是人氣方面，都與去年的大寧地王不可同日而語。原先出于打響品牌、惡補儲備等原因的盲目高價拿地現象正在減少，在樓市的“新常態”下，開發商對于自身利潤率的考量正在加重。

        上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，去年該地塊周邊大部分房源單價不到4萬元/平方米，“明園森林都市三期”成交單價只有3.2萬元/平方米，位置相對好的“大寧瑞仕花園”單價為4.76萬元/平方米。

        “房價暴漲年代已一去不復返，在限購不放松的情況下，未來市場交易想要得到迅速增長也變得困難重重，市場因素加上本地塊諸多條件所限，房企拿地較為理性。”龔敏說。

        一公里之隔的大寧地王項目大寧金茂府目前已經開始認籌，據傳報價在7.0-7.5萬元/平方米。

        業內人士認為，華潤和珠海華發以聯合體的方式拿地，降低了拿地成本，也對后續項目開發的成本控制創造了條件。否則若是單個企業拿地，若對照周邊類似地王項目，可能會發現盲目高價拿地會帶來后續開發的困難。