當大量資本從房地產市場抽離，中國樓市究竟如何走？3月16日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）專訪了中原地產集團創始人施永青，這名擁有數十年樓市經驗，經歷過香港樓市多次大調整的資深地產人很明確地判斷：今年房價下調的機會會很多，“年底會比年頭便宜。”

談市場：現在樓市的勢頭已經轉變了

        如果今年要買房，何時出手比較好？施永青表示，他判斷今年房價下調的機會會更多，因此年底的房價可能會比年頭便宜。

        “去年的中國樓市已經開始出現放緩的現象，以往市場上推出來的房子基本上能比較容易地賣出去，但去年整個中國房地產銷售開始出現阻力，很多開發商賣的都比預期要少，有的開發商還出現資金鏈斷裂，在一些二三線城市出現了開發商倒閉的情況。這反映出開發商的日子已經不那么好過了，開發商自己也說原來是黃金時代，現在是白銀時代。”

        施永青說，以往開發商都是很樂意去投資的，每年的投資量都在增加，但這種情況未來會改變，目前三四線城市甚至于一些二線城市樓市都已經明顯出現供過于求的情況，以往只要開發商能把房子建出來就會有人買，現在市場則競爭更為激烈，二三四線城市面臨的問題是開發商怎么把手頭上已經建好的房子賣出去，所以接下來開發商在拿地方面會很謹慎。

        “建好的賣不出去，在建的可能要停一停，怎么會再去拿地呢？去年一些二三線城市在拍地時，有很多是與政府有關系的企業去托市的。即便是一些很便宜的地，開發商也不敢買了。”施永青說，目前二三四線城市要把過去建設過度的庫存消化掉，不是一年、兩年的事，總體來說，二三四線城市都在面對怎樣消化庫存的問題，新的建設量會很小。對于一線城市來說，還是有需求的，還是會有資金流入，但目前一線城市的限購政策還沒有完全取消，同時也面臨兩難。

        施永青說，去年四季度以來政策層面出現放松跡象，各地房地產市場出現一些回暖，開發商的信心好像又回來了，但目前房地產市場價格已經不再容易上升了。

        “以往春節一些人返鄉，都會考慮買房子，但今年春節考慮買房子的人很少，觀望的多。”施永青說，雖然今年一季度以來央行連續降息、降準，但這一次房地產市場的反應并沒有以前好，所以他個人覺得開發商接下來會很快調整價格。

        一季度由于有春節，是傳統的淡季，市場的交投并不活躍，為完成銷售任務，二季度開發商會在營銷上轉向積極，如果對成交量有所要求的話，價格就要做一些犧牲。

        “所以我估計二季度樓市價格會有一些回落，但不會回落太多。”施永青說，如果二季度樓市銷售較好，不排除開發商會在三季度稍微觀望一下，看價格能不能守得住，“但我認為現在樓市的勢頭已經轉變了，房價不太會出現強力反彈，相反會維持高位震蕩態勢。”

        施永青預計，今年全年房價總體是向下的，一步步往下走的趨勢要比步步高升大很多，但下跌幅度也并不會太大。“樓市成交量在2013年已經見了高點，以后回落的可能更大些，由于今年開發商會進一步減少拿地，預計未來三四年樓市整體成交量會下跌。”

談不動產登記：和官員有關的客戶減少了

        施永青說，現在很多資金并不想進入房地產，進入股市機會還多一些，隨著不動產登記的展開，他們的客戶中跟政府官員有關的客戶減少了，純粹想通過房地產投機賺錢的人也減少了，買房客戶大多是需要房子的客戶。“不動產登記在全國的展開需要一定的時間，對市場的影響不會太大。”

        關于2015年的政策走勢，施永青表示，目前政府基本上不想再過分依賴房地產作為經濟發展的火車頭，但政府也知道如果房地產出現比較大的萎縮，會對實體經濟產生破壞，影響內需，所以政府不會再用行政手段過分干預，包括限購政策在內的壓抑性政策不會再加重，只會慢慢減弱，如果市場冷得快，減弱的程度會更快一些。信貸政策今年也會繼續放松，政府會對自住為主的剛性需求予以鼓勵，對于改善型需求也會給予幫助，二套房政策會有所放松。

談中介電商：最終他們還是要提價的

        關于2015年房地產中介行業電商涌入的格局，施永青表示，不會跟電商打價格戰。

        施永青說，“很多從事互聯網的人認為，有了互聯網以后，中介經紀人的價值就會被取代，想著顛覆整個行業，他們現在興頭很高，算賬說，全國市場的總傭金數額有800-1000億元，他們打算建立一個大平臺，把市場上的經紀人重新整合，他們就可以賺很多很多的錢，他們認為這種新的模式將來可以取代舊的模式。以前做這行的人很多都沒讀過太多書，現在大學生、博士都進來了，還有很多風投基金。都做夢想著變成馬云、孫正義，還想著羊毛出在豬身上。”

        “這些攪局者聲稱不在房地產賺錢，拿著房地產的客戶去做理財、保險、家居等，有的公司為了拿取客戶的數據，不收傭金都可以，很多公司收取客戶的傭金很少，提成給經紀人的傭金比例卻很高，到處挖人”，所以說現在的中介行業是相對混亂的。“但是，你要想羊毛出在豬身上，談何容易！”

        施永青說，他們現在的價格戰，推出時可以有一定的效果，他們有資本支持，如果他們能挺三年、五年，很多其他公司就會挺不住，等他們壟斷了市場，到時還會提價的。IT行業是贏者全取，特色是壟斷性的。

        面對房地產電商的沖擊，施永青稱，中原也會仿效互聯網中介，建立自己的大數據平臺，也會利用他們的客戶網，開發金融、財務等其他方面的業務，但卻不會與其打價格戰。“電商的網絡平臺方式我們要學，但收費、薪酬體系我們不會學。”施永青說。