去年第四季度實現調整后盈利的優客工場，好像又回到原點了。

6月5日，優客工場發布了2021年第一季度財報。財報顯示，2021年一季度優客工場總營業收入2.40億元，同比增長17.5%，超出上季度財報公布的收入預測值上限。凈虧損為1.268億元，較2020年同比擴大52%，攤薄后每股虧損1.6元，同比增長22.2%。

值得注意的是，去年第四季度在非美國通用會計準則（Non-GAAP）下，優客工場第四季度實際上完成了6279萬元的盈利，但是今年第一季度優客工場調整后卻仍然虧損4670萬元。

共享辦公行業一直被認為是吃力不討好的生意，調整后盈利卻再度虧損的優客工場，還能講好這個故事嗎？

靠外界輸血的優客工場，準備怎么辦？

優客工場成立于2015年4月，創始人毛大慶博士曾是萬科集團高級副總裁，公司主營業務便是為創新企業提供共享辦公空間。

企查查數據顯示，優客工場成立至今至少完成了20輪融資，投資方有創新工廠、紅杉資本、天明雙創科技、天弘基金、大宏集團 、上海創合匯基金、俊發地產集團等眾多機構或企業。

需要注意的是，優客工場從成立至今，除了去年第四季度的調整后盈利以外，其他時間一直處于虧損當中，眾多投資機構的輸血是優客工場續命至今的關鍵。

“共享辦公現在依舊處在一個新興行業試錯的階段，所有企業都在摸索、尋找方向。”在IPO后的一次采訪中，優客工場創始人毛大慶表示。

試錯多年的優客工場，此前一直采取的是重資產的“二房東”模式。共享辦公企業找到合適的房產，與地產商簽訂長租合同，再對內部加以改造打造成“共享辦公空間”，最后出租給個人或者初創公司。

“二房東”這一重資產模式的缺點也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業都必須交付房產租金，以及共享空間的各項維護費用。這種運營模式使得共享辦公企業不得不擴展市場以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因為租客的數量和共享空間維護費的增加總是成正比的。另外，“高買低租”的擴張方式所增加的成本也會為企業帶來更大的負擔。

按照業內人士估算，在這種模式下，共享辦公的出租率，必須平均達到85%左右，才能保持盈虧平衡。

負重前行多年之后，優客工場陷入了和“共享辦公鼻祖”WeWork相似的境地——連年虧損、靠外界輸血續命。尤其是2020年初那場突如其來的疫情，對優客工場與WeWork來說，可以算得上是“讓本來不富裕的家庭，雪上加霜”。

不過好在優客工場和WeWork開始選擇瘦身。

瘦身的共享辦公企業，準備靠什么競爭下半場

WeWork這邊，軟銀收購其他股東的股權后，選擇將創始人諾伊曼踢出局，裁掉了大量員工并變賣了許多非核心業務，WeWork相當于經歷了一次大換血。

WeWork中國也成了WeWork“去包袱”戰略下的棄子之一，但它并不是第一個犧牲品。此前，WeWork還相繼關停了長租公寓業務WeLive和私立學校WeGrow。即使2020年受到疫情的影響，但在軟銀的維持下，WeWork依舊實現了32億美元的營收，毫無疑問，軟銀的措施起到了作用。

WeWork的失敗給其他共享辦公企業敲響了警鐘，與WeWork選擇收縮不同的是，以優客工場、氪空間為首的中國共享辦公企業們，在瘦身的同時還在尋找新的模式。

近些年，優客工場頻頻將旗下的子公司，轉移到大然凌一旗下，充實這一平臺。由于大然凌一也是優客工場的子公司，所以相當于演繹了一出出“子變孫”的戲碼。過去短短的半年時間內，優客工場陸續將位于北京、深圳、太原、蘇州、南京等地的子公司，注入大然凌一旗下。

財報顯示，優客工場今年第一季度的工作空間會員服務收入為8970萬元，同比下降了30.8%。在營收同比增長的同時，工作空間會員服務收入減少主要原因是優客工場關閉了沒有盈利的共享辦公空間，以及在轉型為輕資產的工程中導致的共享辦公空間業務的收縮。

“輕資產+重自營”的模式成為了優客工場的“救命稻草”。

在這個戰略下，優客工場的主要業務有標準化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design，這些是優客工場的自營業務，而它們無一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面，優客工場仍要承擔重資產運營下的一系列風險。

提供運營、設計施工服務的U Brand，則是優客工場近些年才慢慢發展起來的輕資產業務。在U Brand模式下，優客工場并不租賃物業，而是讓擁有房源的小業主扮演加盟商的角色，自己則提供品牌，負責裝修、獲客以及運營。小業主獲取租金，優客工場就從中收取服務費。截至2021年3月31日，優客工場輕資產業務管理面積已增加到了36.5萬平方米。

不只是優客工場押注輕資產，氪空間也有如此打算。氪空間創始人兼董事長劉成城透露，氪空間以后將專注于那些在全國各地都有辦事處的企業客戶，幫助他們尋找新的辦公地點，同時負責設計他們的辦公室。

從優客工場2020年財務報表來看，公司蓄勢謀變的已露端倪。在公司總資產下滑超過23%的情況下，同期公司貨幣資金達到3.48億元，較2019年增長近一倍。另外，公司短期應收賬款也同樣出現了超過45%的增幅。輕資產轉型的順利，讓優客工場喊出了2021年“一平臺、一計劃”的口號，隨后上線分銷平臺“樓宇速讀”，計劃在2021年覆蓋所有34個省級行政區。

地產巨頭紛紛入局，行業會迎來新一輪洗牌嗎？

雖然像優客工場這類共享辦公企業一直處于虧損當中，但擴展到整個行業中也不是沒有實現盈利的選手。

去年上市的德必文化，旗下運營的園區物業多是老舊建筑群改造而成，2017年至2019年，德必文化分別實現凈利潤約0.22億元、0.55億元、1.21億元。不僅如此，還有一家名為“創富港”的共享辦公企業，也是類似于輕資產的模式，在去年上半年的凈利潤達到了1812萬元。

無論是重資產還是輕資產，隨著行業中越來越多的選手看到盈利的曙光，但在那之前共享辦公選手們還要面對房地產巨頭們的跨界入局。

2019年底，萬科上線了辦公品牌“牛小時Office”，并在2020年6月于蘇州正式開業。根據公開信息顯示，牛小時Office首個項目面積達到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小時Office的出租率達到了50%~60%，這個數字已經接近一些行業內的頭部選手。

在這條賽道上，萬科并不孤單——中國金茂的J SPACE、凱德的奕橋Bridge+、恒基兆業的Bcos、普洛斯的GWS普隆空間……地產巨頭們儼然已經將這條賽道變成了新的戰場。

對于后入局的一眾地產巨頭來說，共享辦公行業已經發展數年，用戶也被教育的非常妥帖，無需再花上額外精力去教育市場；另外，此前一眾共享辦公玩家的退場讓市場空出了大片份額，正是它們入場的好時機。

另外，這些地產巨頭同樣有著屬于自身的獨有優勢——自有物業以及充足的資金儲備，這兩點讓它們不必承受初創企業們的高額租金壓力。以萬科為例，其物業服務收入在2020年已達到182.04億元，萬科云（住宅物業服務）截至年末累計在管面積則高達5.66億平方米。

地產巨頭們的強勢入局，被很多業內人士視作新一輪大洗牌的開端，然而也有人認為，巨頭們短期內難以對目前的格局造成改變。星庫空間創始人兼CEO白羽曾表示，碎片化存量資產精細運營并不是開發商所擅長的，它們對行業不會有主導影響。“隨著行業加快淘汰，競爭已經不是來自同行，更多的是來自市場，誰能率先實現盈利，誰就有領先的機會。”