1月21日，南京主城區12萬平方米的老年公寓用地被當地一家房地產公司拍得，該地塊不僅是南京首塊醫養結合規劃用地，在全國范圍來看也是屈指可數——澎湃新聞(www.kxwhcb.com)記者從南京市國土資源局獲悉，該局2015年首場土地拍賣中，一共有5塊地出讓，其中最引人注目的就是棲霞馬群街道的醫療養老用地G97，銀城地產經過40輪競拍最后以18億元拿下該地塊。

        據了解，此前銀城地產從沒涉獵過養老地產領域。該企業負責人表示，該養老地塊是銀城地產戰略轉型項目，不僅可以提高、補充現有的社區服務，也可以用來完善現有的產品。

競得企業從未涉獵過養老地產

        在南京市土地礦產市場管理中心成交公示中，澎湃新聞記者看到，南京棲霞區馬群街道馬群大道3號地塊編號為NO.2014G97，用地性質顯示為“老年公寓用地（住宅）、醫療衛生用地”。

        據南京市國土局負責人介紹，該地塊出讓面積約12萬㎡，綜合容積率1.75。

        “事實上，我們競得這塊地以后，后續的工作還很多，在規劃方案審定前，我們還需征求民政和衛生部門的意見。”據銀城地產集團股份有限公司總經理助理王政介紹，G97地塊出讓條件很多，該地塊分為4個部分，其中A、B區主要是老年公寓用地（住宅），是將來要出售的，大約有9萬平方米，而C地塊要求建設老年康復醫院，D分區建設醫護型老年公寓，床位數必須達到1500張，且C、D分區醫療衛生用地上所建房屋不得分割銷售、不得分割轉讓。

        澎湃新聞記者了解，G97地塊南京市主城區域距離地鐵2號線較近，地塊方正，面積比較大，整體地段和素質較好。在該地塊出讓公告掛出來時，坊間曾有消息稱仁恒地產有意拿下該地塊的消息，但在競拍當天，仁恒并未出現在現場。銀座地產與南京中駿達兩家企業參與了21日的競拍。

        據了解，南京中駿達即為南京鐘山學院，該學院以理論經驗、人才優勢、地理優勢較早試水養老產業，其興建的鐘山頤養園將于今年上半年試營業，此前外界曾猜測鐘山學院拿下G97勢在必得，但當天從起拍價10億開始，兩家不斷加價，最終從未涉獵養老地產領域的銀城以18億成交，最終樓面價9723元/㎡。

        “這個價格比一般住宅地價要高，但是我們是看好了地塊的位置及項目的定位。”王政表示，該地塊未來將醫養結合，將兩者完整嫁接，更加能夠發揮養老的作用。

“醫養合一”新模式試水

        2013年9月，國務院下發的《關于加快發展養老服務業的意見》提出，發展養老服務事業和產業，包括在投融資、用地、津補貼、稅收減免等各方面，出臺了一系列政策。民政部和住建部在關于養老服務設施建設方面專門出臺文件，對養老機構用地做出了明確規定。

        根據部委聯合下發的通知，在城市總體規劃、控制性詳細規劃編制和審查過程中，城鄉規劃編制單位和城鄉規劃主管部門應嚴格貫徹落實《意見》所提出的人均用地不低于0.1平方米的標準，依據規劃要求，確定養老服務設施布局和建設標準，分區分級規劃設置養老服務設施。

        此外，由于養老產業市場不成熟，缺乏保障，養老項目用地可能會因為城市發展規劃的需要被改變用途，成為社會資本擔心的另一個問題。

        “國家對養老用地有相應的政策，但在我們這個項目中占比不大，整個項目建設來說可說幾乎是杯水車薪。”王政表示，目前，從全國來看，養老地產在我國還是一個摸索的階段，因為為了做好這個項目，該企業前期做了較多的考察，包括借鑒國外的養老地產模式。此前銀城地產從未涉獵過養老地產領域，這次是該企業一次戰略性轉型。

        據王政介紹，此前國內也有不少養老公寓，但位置都處在遠郊，比較大，但缺點就是離城市太遠，對老年人來說，有一種被拋棄的感覺。G97地塊分為三大部分，包括6萬平方米的醫護型老年公寓和3萬平方米的老年康復三級專科醫院，這兩塊是不對外出售的，只有9萬平方米的適老住宅可以銷售。據其介紹，該項目建好后，其成本還需要進一步論證，由于項目的附加值較高，因此現在難以有一個預估價。

        據了解，全國60歲以上老年人口1.85億，占總人口13.7%，江蘇全省人口老齡化率為17%，全國是13.3%，而南京市60歲及以上戶籍老人已達111.16萬人，60歲以上的常駐老人大約150萬左右，人口老齡化率達20%，南京的老齡化程度和速度都要高于全國平均水平。王政表示，養老是朝陽產業，該公司有信心做好這一項目。

開發商做醫療養護非易事

        南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，像銀城的這個項目應該是南京第一個比較純粹的養老項目。從該項目的屬性看，有養老公寓、帶醫護性質的公寓，純粹的康復醫院；從醫療用地的性質看，有可以銷售的老年公寓，也有配套的康復醫院；從地塊的面積上看，規模大，功能齊全，且地段位于主城區，位置也不是很偏遠，醫養合一的，這樣的性質，此前在南京是沒有的。

        孟祥遠告訴澎湃新聞記者，南京以往的養老公寓的位置都處于有山有湖、自然資源較好的地方，主打“環境好”，但位置都偏遠，這對于房地產投資、遠郊的物業管理還是有明顯沖擊的，效果也不是非常理想，入住率不高，沒有人氣，相應的配套就上不來，經營就會出現虧損。

        “對于老年人來說，最重要的就是醫護這一塊。專業的設施設備，開發商做不了，最后都做成了偽養老地產，并不是一個純粹的養老地產，而只是旅游度假的別墅和產品，市場的銷售情況都不太理想，目前不太受追捧。”據孟祥遠分析，銀城地產拍下的這塊地對面有一個房地產項目，其標價大約在每平米2.5萬——2.6萬左右，且沒有裝修，而銀城地產的這塊高價拍得的養老地塊是按高標準的精裝，未來定價有可能在3萬左右。

        “目前房價尚未預估，但肯定不會低，因為競拍價就高于普通住宅樓。”王政表示，他們看中的人群主要是60后，這批人群目前是中國比較有經濟實力的人群，除了他們家中的老人之外，自身也慢慢步入老齡段，其養老意識也比較高，且有一定的經濟基礎。

        此外，王政表示，要做到醫養合一并不是一件簡單的事情，房地產開發商沒有精力和資源去做醫療養護，唯一就是依托三甲醫院，后期的醫保等問題也是房地產開發商需要考慮的因素之一。