劃定歷史文化保護(hù)區(qū)域的政策，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有哪些影響？廓清問題對(duì)學(xué)界、業(yè)界及政策制定者均有重要的參考價(jià)值，但學(xué)術(shù)研究對(duì)此并未達(dá)成一致意見：支持反對(duì)者皆有。

        由紐約大學(xué)Vicki Been等學(xué)者發(fā)表在美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局（NBER）工作論文系列上的最新研究 “Preserving History or Hindering Growth? The Heterogeneous Effects of Historic Districts on Local Housing Markets in New York City（保護(hù)歷史還是阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展？紐約市的歷史文化保護(hù)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響）”以美國(guó)紐約市為例，對(duì)該問題展開了進(jìn)一步探討。

        認(rèn)為保護(hù)政策可以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的理由主要有以下幾點(diǎn)：首先，歷史文化遺跡和其他公共品一樣，具有一定的外部性特征。為防止出于商業(yè)目過度開發(fā)對(duì)遺跡造成的潛在傷害，應(yīng)予由政府出面頒布保護(hù)政策；其次，規(guī)劃歷史文化保護(hù)區(qū)可以提升所在城市的文化藝術(shù)氣息，進(jìn)而吸引更多游客；最后，歷史文化保護(hù)區(qū)也有助于增加城市內(nèi)部的社區(qū)凝聚力及自我認(rèn)同感。

        但在反對(duì)者看來，上述理由只是華麗的說詞，持反對(duì)觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，保護(hù)區(qū)域并不能起到上述效果。相反，保護(hù)政策剝奪了區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)擁有者的財(cái)產(chǎn)自由處置權(quán)，限制了區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)供給，從而增加了人們的居住成本并最終阻礙城市發(fā)展。

        那么實(shí)施保護(hù)政策到底對(duì)城市發(fā)展有何影響呢？為回答這個(gè)問題，該文通過構(gòu)建關(guān)于保護(hù)政策的理論模型以及定量分析，綜合研究了一個(gè)城市內(nèi)部的消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施保護(hù)政策后的行為變化情況。作者最終發(fā)現(xiàn)，保護(hù)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響因地而異，其作用大小受制于該區(qū)域的初始狀態(tài)。同時(shí)，作者也發(fā)現(xiàn)保護(hù)政策對(duì)保護(hù)區(qū)周圍區(qū)域也會(huì)有所影響。

        在博弈模型設(shè)定方面，作者首先假設(shè)，整個(gè)城區(qū)是同質(zhì)的（均勻分布），為簡(jiǎn)單起見，其中的參與者只有消費(fèi)者和房產(chǎn)開發(fā)商。消費(fèi)者通過權(quán)衡當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和居住收益來選擇居住地，其中居住收益包括當(dāng)?shù)兀ň植浚┮约罢麄€(gè)區(qū)域的藝術(shù)價(jià)值。開發(fā)商則通過權(quán)衡開發(fā)收益和成本來選擇開發(fā)面積。

        當(dāng)區(qū)域的初始條件不同時(shí)，該博弈就存在所謂多重均衡：同時(shí)存在全部開發(fā)、不開發(fā)以及部分開發(fā)。上述決定取決于城市中不同區(qū)域的差異，比如，當(dāng)一個(gè)區(qū)域的初始價(jià)值比較高，地產(chǎn)開發(fā)商覺得有利可圖時(shí)，才會(huì)做出開發(fā)決定；如果這個(gè)區(qū)域的初始價(jià)值比較低，且不能彌補(bǔ)開發(fā)商成本時(shí)，開發(fā)商則不會(huì)考慮開發(fā)。其余區(qū)域則處于二者之間。

        上述模型假設(shè)，保護(hù)政策對(duì)該地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格有雙重影響：一方面，保護(hù)政策保證了該城區(qū)內(nèi)歷史文化建筑的獨(dú)特性及舒適程度，這些特征也正是地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分；另一方面，保護(hù)政策也帶來了靈活性的損失：被保護(hù)城區(qū)不能通過再開發(fā)來加高樓房、增大居民密度。

        因此，保護(hù)政策會(huì)影響模型中參與者的策略選擇。但具體效果則取決于地區(qū)差異：樓房高度、社區(qū)藝術(shù)價(jià)值及城區(qū)舒適度。進(jìn)一步來說，如果當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蠛芨咔覙欠勘容^低，那么保護(hù)區(qū)會(huì)帶來當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)整體價(jià)值下降；如果住房需求很低且樓房比較高，那么保護(hù)政策會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格上升。

        另一方面，如果當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的初始價(jià)值較高且有較大比例的樓房高度受到政策限制，那么保護(hù)政策將會(huì)導(dǎo)致較大幅度的房屋價(jià)格下降。但對(duì)那些初始價(jià)值較低、且已有樓房達(dá)到政策允許高度的地方，那么保護(hù)政策將會(huì)帶來樓房?jī)r(jià)格上升。就保護(hù)政策對(duì)周邊區(qū)域的影響來說，作者發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)社區(qū)被規(guī)劃為保護(hù)區(qū)，毗鄰社區(qū)的收益最大：既能受益于保護(hù)區(qū)的正向外部性，其區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)也不會(huì)像保護(hù)區(qū)那樣受到限制。

        接下來，作者利用現(xiàn)實(shí)世界的數(shù)據(jù)，對(duì)上述理論模型預(yù)測(cè)予以檢驗(yàn)。作者分別考察了1974至2009年期間美國(guó)紐約市實(shí)施的保護(hù)政策對(duì)區(qū)域內(nèi)外房屋再建數(shù)量及價(jià)格的影響。

        對(duì)上述因果關(guān)系的檢驗(yàn)，存在兩個(gè)主要困難：自選擇及遺漏變量。前者主要指保護(hù)區(qū)的劃分并非完全隨機(jī)，該城區(qū)被納入保護(hù)區(qū)是因其有別于其他社區(qū)的特征，而這些特征也會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。到底是保護(hù)區(qū)政策還是這些特征影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展？這難以區(qū)分。后者指的是研究中可能存在一些無法捕捉到但也會(huì)影響房地產(chǎn)的因素。針對(duì)這兩個(gè)問題，研究者采用了一種叫做雙重差分的技術(shù)，通過同時(shí)比較保護(hù)政策實(shí)施前后及保護(hù)區(qū)內(nèi)外兩個(gè)區(qū)域的房屋價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，來獲得保護(hù)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。

        該文的數(shù)據(jù)來自1974至2009年紐約市和曼哈頓地區(qū)的120個(gè)社區(qū)，其中以實(shí)施保護(hù)政策的區(qū)域?yàn)閷?shí)驗(yàn)組，對(duì)照組則是鄰保護(hù)區(qū)外部（250英尺）的區(qū)域。為了嚴(yán)謹(jǐn)考慮，作者也控制了地區(qū)固定效應(yīng)和時(shí)間固定效應(yīng)，以消除區(qū)域特征及宏觀經(jīng)濟(jì)特征的影響。

        實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)：房屋數(shù)量方面，實(shí)施保護(hù)政策后，保護(hù)區(qū)每年再建房屋數(shù)量的確在減少。在紐約市，每年新建房屋的數(shù)量減少了大約14個(gè)左右，曼哈頓地區(qū)的數(shù)量則為22個(gè)。

        房屋供給量的減少會(huì)影響價(jià)格，作者進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，隨著保護(hù)政策實(shí)施，相比那些非保護(hù)區(qū)域，保護(hù)區(qū)內(nèi)部的房屋價(jià)格開始穩(wěn)步上升。對(duì)紐約來說，在控制房屋特征等因素后，實(shí)施保護(hù)政策十年導(dǎo)致平均房屋價(jià)格升值約9.5%，在整個(gè)保護(hù)政策實(shí)施期間內(nèi)（該地實(shí)施政策年份到2009年）房屋平均價(jià)格升值14.8%，年升值率3.5%左右。對(duì)曼哈頓來說，保護(hù)政策導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)房屋價(jià)格升值7.4%。

        作者也考察了保護(hù)政策對(duì)不同房屋類型的作用。該文將房屋主要?jiǎng)澐譃槲孱悾邯?dú)棟、獨(dú)立屋、兩家庭類、共有產(chǎn)權(quán)類、以及大型公寓。研究發(fā)現(xiàn)，相比兩家庭類、共有產(chǎn)權(quán)類及大型公寓類房屋，獨(dú)棟和獨(dú)立屋類房屋的價(jià)格在保護(hù)政策實(shí)施后升值最大。換句話說，房間空間越大，就越受益于保護(hù)政策。

        那么保護(hù)政策的實(shí)施，是否會(huì)對(duì)保護(hù)區(qū)周圍資源流動(dòng)產(chǎn)生影響呢？這就涉及政策的外溢性問題。為了回答該問題，作者在進(jìn)一步分析中，繼續(xù)考察保護(hù)政策對(duì)區(qū)域周圍250英尺內(nèi)的房屋價(jià)格影響，發(fā)現(xiàn)在保護(hù)政策實(shí)施后，保護(hù)區(qū)周圍的房屋價(jià)格大概提升了11.9%。

        綜上所述，該研究通過理論模型及定量分析兩個(gè)方面討論了歷史文化區(qū)域保護(hù)政策對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響。作者發(fā)現(xiàn)，設(shè)立文化保護(hù)區(qū)對(duì)保護(hù)區(qū)內(nèi)外的房屋再建數(shù)量及價(jià)格，均有顯著的影響，其影響大小則因保護(hù)區(qū)的不同情況而異。

        注：微信公眾賬號(hào)論文大悶鍋（ID：PaperExpress）主要介紹經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)以及自然科學(xué)等學(xué)術(shù)期刊的最新內(nèi)容。