央行“9·30”新政出臺已經滿月。截至10月29日，一個月內有16家上市銀行根據“認貸不認房”原則紛紛出臺相關細則，但備受購房者期待的七折利率并未現身，一線城市利率僅止步9折。

        業內專家認為，央行新政對購房者心理預期影響明顯，部分城市交易量回暖，但這尚不足以改變樓市高庫存的基本面貌，未來“去庫存”仍是房企乃至整個行業的主旋律。至于房價，預計維持平穩，難漲難跌。

利率優惠依然鳳毛麟角

        9月30日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，要求“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。具體為：首套房貸最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的改善性購房家庭，二次購房時可按照“首套房”貸款政策執行。

        央行“9·30”新政，被業內解讀為“認貸不認房”。據《經濟參考報》記者了解，截至10月29日，在一個月時間內，已經有16家上市銀行根據“認貸不認房”原則紛紛出臺相關的細則，并推動分行層面執行。除此之外，各地城商行也紛紛跟進落實政策。對于以往房貸結清的客戶，重新申請按揭貸款，銀行根據具體情況要求的首付比例為30%至40%，利率大多執行基準利率。

        工行湖南分行一位信貸經理表示：“對擁有2套住房并已結清相應購房貸款的客戶，重新申請按揭貸款，最低首付款比例為30%；但對擁有2套以上住房并已結清相應購房貸款的客戶，重新申請按揭貸款，最低首付款比例則需要40%。”

        在利率方面，按照央行新政，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

        不過，《經濟參考報》了解到，雖然銀行給出的折扣利率普遍在8.5%至9.5%之間，但真正能申請到優惠利率的客戶鳳毛麟角。

        融360監測數據顯示，有13家銀行可以給出利率優惠，其中有11家銀行可提供首套房9至9.5折優惠利率，包括中國銀行、農業銀行、交通銀行和郵儲銀行這4家大行，但條件都較為嚴格。不少銀行設置了繳納保證金、抵押房產證、針對特定房源等優惠利率門檻，實際申請難度較大。

        某股份制銀行內部人士指出，“當前房貸基準利率是6.55%，如果打7折，就連5%都不到了，這比銀行理財產品的收益率還要低，對于客戶而言甚至會產生‘用房貸購買理財產品’的套利空間。另外，對于銀行而言，資金成本上升壓力非常大，利差收窄。因此，銀行在按揭貸款折扣幅度方面很難操作。”

        目前，建行、工行、中行、農行、興業、華夏、交行、招行、郵儲、南京銀行等二套房首付比例仍為60%。多家銀行判斷，短期內監管層不會進一步放開二套房首付比例。

市場成交反彈周期

        從已經出臺央行新政執行細則的銀行來看，盡管“認房不認貸”條件嚴苛，且利率方面并未出現實質性優惠。但是在業內看來，央行新政還是改變了購房者對樓市的預期。

        中原地產首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》，因為經濟增速放緩，各地方政府對房地產的依賴度明顯上升。這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，特別是信貸松動，一旦銀行實施細則執行，購房者將被刺激入市。

        根據中國指數研究院監測的數據，上周（2014年10月19日-10月25日），受監測的21個主要一二線城市中，多數城市住宅成交面積保持增勢。一線城市中北京、深圳環比（比前一周）增幅分別達到17.78%和36.13%，上海、廣州環比回落。

        事實上，10月份前20天，上海易居房地產研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環比增長約12%。20個城市中，有15個城市出現了成交環比上升。

        “央行新政對市場有明顯的信心提振作用，房價止跌已經明確。”張大偉說，“受央行新政影響，起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿購房人群。”

        在亞豪機構副總經理高姍看來，央行新政“認貸不認房”規則的改變，所針對的則主要是改善型需求，低端改善型群體受益最大。

        高姍認為，對于多次置業的群體來說，其資金實力相對較強，因此首付成數的變化對其影響相對較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金壓力，對于信貸政策的優惠反應較大。“隨著央行新政策的逐漸落地，市場供應也開始增加，預計受到供應集中爆發的影響，接下來的市場成交將處于反彈周期”。

多數樓盤仍以跑量為主

        央行新政要求，繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。但據《經濟參考報》了解，目前銀行對房地產開發商依然實行名單制。

        “從整個市場來看，能在名單中的開發商也就是300至400家，開發貸占銀行全部貸款余額約5%至6%的水平。今年，商業住宅的開發貸比去年減少了很多。雖然總量增加了1000多億，但40%投向了保障房。”交通銀行首席經濟學家連平說。

        還有業內人士指出，近三年來，銀行貸款在房地產開發商的資金來源中占比逐年下降，從20%降到目前的10%左右。“對于房地產行業的融資，目前要降低開發商的杠桿率、降低負債率，刺激銷售而增加回款能力，因為開發商30%的資金來源于此。所以，按揭貸款的放松正是為增加開發商資金流動性提供契機，當然還包括解除限購。”興業銀行首席經濟學家魯政委說。

        中銀國際研報顯示，多數房企三季度業績表現并不理想，毛利率下滑幅度超出市場預期。開發商的利潤空間受到地價與需求的雙重擠壓，整個行業已進入一輪較大的調整周期中。

        經濟學家李稻葵的觀點是，房地產市場調整還將持續很長時間，“預計這次房地產調整還需要2年以上，樓市的成交量和成交價格才能穩定并向上。” 

        素有“任大炮”之稱的任志強近日則表示，在救市政策出臺后，樓市最低點已經過去，如果房企再融資松口、房貸優惠等政策落實到位，10月或將逆轉樓市今年前九月走低的趨勢。不過，任志強強調，基于庫存較高，樓市會U型緩慢回升而不是V型迅猛反彈。

        同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，由于當前庫存壓力仍然較大、房企擴張盲動性（編注：房企在一線城市拿地熱情升溫）等因素，今年四季度及明年，樓市仍然面臨去庫存壓力，去庫存仍然是市場主旋律，并不會因為部分城市市場成交量回升而改變。

        中指院判斷，盡管多重利好措施促使市場逐步回暖，但由于樓市庫存仍處高位、商業銀行對降低房貸熱情不高，多數項目入市仍以跑量作為定價主導。