【編者按】

        彭博社9月18日刊文指出，香港房地產市場可能已經觸頂，開發商們已經在削減負債率以儲存更多的現金購置土地。

        文章稱，包括李嘉誠和黃志祥在內的香港富豪們已將他們在香港的開發商負債削減至歷史最低點附近，以為在土地價格下降時購地做好準備。這被看成是香港房地產上漲勢頭可能已經走到尾聲的信號。

        根據彭博整理的數據，截至6月30日，長江實業將其凈負債占股本的比例降至了1.3%，為1991年以來的歷史最低點；而恒基地產的這一數據也降到了2007年以來的最低點。根據巴黎銀行的數據顯示，信和置業在提高其凈現金頭寸后，目前儲備了297億港幣來購買土地。

        現在，開發商們的平均負債水平已經降到了20年的最低點。預計今年開發商能創紀錄的賣出1500億港幣的新房產。隨著庫存房產被售出，現金儲備增多，開發商們擁有的土地儲備將會變多，從去年開始，土地均價下跌了34%。根據法國里昂證券的分析，隨著控制著土地供應的香港政府開放更多的土地來緩解住房短缺，地價可能會持續走低。

        “如果你感覺到市場在觸頂，最好的辦法是通過銷售庫存來支付債務，這樣你才能夠有足夠的現金來應對市場的下跌。”聯昌集團香港分析師安德魯?勞倫斯說，“這樣你就能夠買到低價的土地，在市場的循環中生存下來。”

        根據杰富瑞集團的數據顯示，隨著政府增加供應，加上開發商變得越發謹慎并且開始保留現金，香港的地價已經由去年的每平方英尺5709港幣下降到今年的均價3770港幣。

        根據彭博匯總的數據，截止6月30日，恒生房地產指數中七家總部位于香港的開發商凈負債占股本比例平均為12.2%，是20多年來的最低水平。

        文章稱，有數據顯示，香港房產銷售量最大的開發商新鴻基地產在其2013財政年底時的凈資產負債占股本比例為12.2%，為2005年以來的最低。在公司年度業績發布會上，聯席主席郭丙江表示，除了那些被公司認定為太小的土地外，公司將競買所有被政府放出的土地。

        當被問及采購計劃，開發商建議人們去參考他們的盈利報告。由馬來西亞億萬富豪黃志祥家庭控股的信和置業將“有選擇性地、持續地”補充公司的土地儲備。同時，李嘉誠的長江實業則會尋求購置具有發展潛力的農業用地。恒基地產稱將會繼續擴展土地儲備。

        “你不能強迫開發商購買土地。”法國里昂證券地區房地產研究主管王艷本周在接受采訪時說，“你能做的是吸引他們來買地，而可行的辦法是提供看起來有利可圖的土地價格。”

        “香港政府正在通過加速土地銷售來增加住房供應，希望在接下來的10年中能增加47萬套住房。在2004年的亞洲金融危機和SARS危機后，香港政府停止了定期的土地拍賣，使得住房價格驟升。那么多年以來，政府只在2011年恢復過土地拍賣。”

        文章指出，在前一季度，香港政府賣出了預計能提供1500套住房的六塊土地。本季度，政府賣出了四塊土地，預計可提供2100套住房。這四塊土地中有三塊都位于新界。新界目前是香港三個區中最大的，但也是人口密度最小的一個區。

        文章援引《南華早報》的報道稱，政府控股的地鐵營運商——港鐵集團又再一次投標競買一塊位于地鐵站上方的土地，這塊土地預計能提供2900套住房。現在，港鐵的出價是104億港幣，比兩年前的價格少了18%。而在兩年前的2012，港鐵第一次競買這塊土地時曾因為出價太低而被拒絕。

        文章援引美國房地產公司高力國際亞洲研究和咨詢部的羅主管的話說，盡管隨著政府放出更多的土地，郊區的土地價格可能會下降，但是市中心的土地價格應該不會有太大的變化，因為可提供的土地太少了。

        “現在開發商們正在努力尋找位于市中心的高品質用地，因為這些地方的房產一定會吸引到很多的顧客。”羅主管說。

        巴黎國民銀行在香港的分析師王耀偉表示，長江實業從2012年開始就沒有再購買過土地了，公司擁有5到6年的可用土地儲備。由于計劃在今年增加住房銷售，長江實業應該會繼續補充土地儲備。而信和和恒基都應該有三到四年的可用土地儲備。

        文章表示，由富豪李兆基控股的恒基公司花47億港幣在尖沙咀購買了一塊地。這比彭博預估的中值還高了38%。在這塊被遺棄的停車場上，恒基計劃投資65億港幣建造一個綜合性購物中心。

        與此同時，信和與華人置業控股有限公司正在聯手開發一塊位于香港東部觀塘區的土地。觀塘之前的舊工廠現在大多被新的商業大廈取代。根據城市改造部門的說法，信和與華人的這項工程目標是提供1700萬套住房。根據大和證券集團公司的分析師Jonas Kan的說法，這塊地的價格還沒有對外公布，但是預計在60至65億港幣之間，這將是信和置業5年來最大的一筆土地交易。

        在住房銷售反彈的驅動下，開發商的股價也比股票市場整體表現得要好。相比恒生指數4.6%的增長，今年9家房地產公司的指數增長了11%。

        “房產銷售的增加也使得富豪們的財富進一步增加。根據彭博億萬富翁指數的統計長江實業的李嘉誠，其分公司涉及房地產、基礎設施和零售等領域，現在他是亞洲的首富，凈資產達到317億美元。恒基的李兆基是亞洲的第二富豪，凈資產達到254億美元。信和黃志祥凈資產為53億美元。”

        文章稱，在政府增加了三輪稅收來打擊房地產泡沫后，開發商開始提供打折等手段來吸引購房者。根據香港最大的私人房地產中介公司中原地產的數據，今年他們預計要銷售的房產總價值在1500億港幣，在2013年，他們售出的房產總價值在922億港幣，那已經是五年來的最低數據了。

        上個月，杰富瑞的分析師姜文南在接受采訪時說：“開發商急于出售房產，甚至包括他們的一下被稱為‘皇冠上的明珠’的高級住房，這暗示著開發商對房價的走勢并不樂觀。“

        ”盡管有很多購買者匆匆的就買下住房，但是政府在2013年2月加倍征收房地產銷售稅后，現在的成屋銷售仍然遠遠落后于歷史平均水平（每個月7000到8000筆交易）。根據中原地產追蹤的數據，上個月成屋房價創下新高，這是自去年三月創下最高記錄后一度5%的下降后的首次上漲。“

        文章援引法國里昂證券的王艷的話說，考慮到供應量的增加和銀行利率的提高，明年的房屋價格將會下降10%，2016年則會下降5%。港幣的利率會受到美元的影響，因為港幣是與美元掛鉤的。

        瑞士信貸集團的分析師喬伊斯?沃克說，利率的上升可能會吸引開發商準備增加借貸，因為借款利息降低了。“如果他們沒有做好這樣的準備，開發商將會很難去籌錢，或者他們必須以很高的利息去借錢，”她說，“他們正變得越來越謹慎。”

        （編譯 胡祥杰）