樓市低迷，“房托”出沒。澎湃新聞（www.kxwhcb.com）近日報道了南京樓市的“房托”現(xiàn)象：一些開發(fā)商和房地產(chǎn)網(wǎng)站為了給樓盤營造人氣，花錢雇人充當(dāng)“房托”，且要求對方穿著得體，最好能開輛好車，總而言之，“裝得要像”。

        事實(shí)上，不僅南京，在全國，“房托”業(yè)已成為眾所皆知但相當(dāng)神秘的一個特殊群體。

        從外表看，房托與常人并無二致，但對普通購房者而言，由于房托的出現(xiàn)，造成樓盤熱銷的假象，影響了自己的判斷，進(jìn)而在某種心理暗示下，“隨大溜”倉促下單。毫不夸張地說，這批樓市“水軍”也是當(dāng)下房產(chǎn)“亂相”的一部分。

        那么，如何識別“藏身”在蕓蕓看房客中的房托？        

樓市越低迷，“水軍”越活躍

        “房托族”的產(chǎn)生，其實(shí)和房地產(chǎn)市場的行情有著莫大關(guān)系。澎湃新聞梳理近年來的樓市“房托”新聞報道發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)市場低迷時，往往也是“房托”現(xiàn)象多發(fā)時刻。比如樓市調(diào)控嚴(yán)厲的2010年底和2014年房地產(chǎn)市場成交走低期間，都有大量“房托”現(xiàn)象遭到媒體披露。

        “每個行業(yè)都會有‘水軍’。房地產(chǎn)市場上存在職業(yè)看房托，也是大家心知肚明的‘潛規(guī)則’，畢竟各有所取。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對澎湃新聞表示。

        對開發(fā)商而言，媒體或渠道公司組織的看房團(tuán)的水分有多少，他們其實(shí)相當(dāng)清楚，但在市場不景氣的背景下，“能撿到籃里的都是菜”，不管用什么手段，售樓處的人能多點(diǎn)，終歸沒什么害處。根據(jù)澎湃新聞了解，長三角地區(qū)的一家上市房企就曾多次自己出錢雇人來售樓處撐場面，因?yàn)檫@種方式，成本支出比其他營銷活動和手段更劃算。

        開發(fā)商的“人氣需求”，也反映在其與專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站、渠道公司簽訂的廣告合同上，比如硬性規(guī)定要在1個月內(nèi)給售樓處帶去100人/次規(guī)模的看房團(tuán)。后者為了完成指標(biāo)，自然得頻借“外力”，進(jìn)而有人瞄準(zhǔn)“商機(jī)”，成為專門的“拉人”中介。

        在這樣的生態(tài)鏈條下，“房托族”應(yīng)運(yùn)而生。

        除了上述帶有些許職業(yè)色彩的“房托”，還有一群房托屬于自發(fā)性質(zhì)。他們多是城市中“有錢有閑”的銀發(fā)一族，熱衷于“蹭東西“。他們的訴求相對簡單，那就是哪家東西多東西好就去哪。

房托的“級別”有高有低

        任何群體都能分類，房托族自然也不例外。

        “技術(shù)含量最低”的，是活躍在各類廣場舞場合的“大爺大媽”，也就是前文提及的銀發(fā)一族。作為一群自發(fā)“房托”，大爺大媽們可謂個個身經(jīng)百戰(zhàn)。在參加過多個看房團(tuán)后，他們會一一對比各家的“待遇”，甚至?xí)Q群，以方便溝通“周末看房團(tuán)”的挑選事宜，內(nèi)容細(xì)致到集合地點(diǎn)、路線、禮品等。

        級別高一點(diǎn)的，是由中介組織的“中產(chǎn)房托族”，他們也是目前樓市上最為常見的房托。中介會將這批人分門別類，建起一個“房托”資源庫，然后根據(jù)網(wǎng)站的需求，如年齡、行業(yè)等，相應(yīng)地組織“房托”參加看房團(tuán)。

        在中介的資源庫中，不同檔次的房托得到的報酬差異明顯，同時，需求方需要支付的費(fèi)用也不同。據(jù)澎湃新聞了解，如果要求看房團(tuán)成員由30歲左右的人員構(gòu)成，穿戴整齊且有車，中介費(fèi)是每人15元起步，并需要給每個房托百元以上的購物卡或現(xiàn)金作為“辛苦費(fèi)”。

        最為高端“房托”，會出現(xiàn)在樓盤專場推介會中。一些中介開發(fā)了從項目推介、組團(tuán)看房到下單購房的全產(chǎn)業(yè)鏈“服務(wù)”，他們專門與房產(chǎn)商接洽，承辦樓盤推介會。在推介會上，他們會邀約一些企業(yè)“老板”參加，只不過，這些經(jīng)常參加推介會的“老板”，其實(shí)是“拿工資”的托。

        為營造高端假象，部分機(jī)構(gòu)還會采取發(fā)補(bǔ)貼的形式，把員工家屬一起喊上，扮作成功人士。據(jù)了解，這樣的推介會，2年前的行情價是5萬元，現(xiàn)在更高。

        當(dāng)然，強(qiáng)中自有強(qiáng)中手。業(yè)內(nèi)人士向澎湃新聞透露，最牛的“房托”，是一些“投資客”。他們會和開發(fā)商簽訂類似期貨投資合同的購房協(xié)議，約定1年時間里，只要給小部分定金，便對某套房屋有轉(zhuǎn)售權(quán)，開發(fā)商也可把其作為新房出售，要是到期沒賣出去，再由投資客買下。這些“炒期貨房”的投資客，堪稱最高階的“房托”。        

如何識別房托？

        “房托族”的層次差別顯著，其特征也是有跡可循。

        像最初級的自發(fā)式“房托族”，往往穿著隨意，雖然他們可能是手握數(shù)套房子的“土豪”。要辨別他們最簡單，只要你在售樓處發(fā)現(xiàn)哪些人最愛沖著工作人員要吃要喝，還急切問東西什么時候發(fā)，那不用多想，他們八九不離十是自發(fā)“房托族”。

        人數(shù)最龐大的“中產(chǎn)房托族”可能要難辦些了。相較于初階“房托”，他們穿著整齊，在售樓處也較為“正常”。不過，這類人常常有兩個極端，要么到了售樓處一言不發(fā)、要么跟你殷勤攀談，顯得專業(yè)懂行。如果你在售樓處碰到上述情況，可能要小心“房托”出沒了。

        高階“房托”因其“特定、稀缺”，如前文所說，通常只會出現(xiàn)于在會所酒店舉辦的專場推介會上。若你“有幸”參加，可以觀察下哪幾個人攀談得最為熱烈，還特別關(guān)注項目，主動和開發(fā)商咨詢了解并有現(xiàn)場購買意向，他們也許便是經(jīng)常參加推介會的“熟臉”。

        因?yàn)椋粋€眾所周知的“規(guī)律”是：高端客戶群購買力固然強(qiáng)大，但也最為挑剔，他們可不會那么“隨意”地表現(xiàn)出極高的熱情并下單購買。