5月10日，合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布房產(chǎn)新政“滿月”月度效果評(píng)估顯示，4月5日，合肥市房地產(chǎn)新政8條實(shí)施以來，經(jīng)過一個(gè)月的運(yùn)行，市場成交量明顯下降，住房成交價(jià)格回落，政策效果初顯。

4月份，合肥市區(qū)商品住宅、二手住宅成交量環(huán)比分別下降14.3%和27.1%；商品住宅、二手住宅成交價(jià)格環(huán)比分別下降1.7%和5.3%。

新政后，中段價(jià)格房占比上升

從新政實(shí)施后1個(gè)月情況看，市區(qū)商品住房與3月份相比量價(jià)齊跌，但均價(jià)與去年同期相比仍高位運(yùn)行。

4月份，合肥市區(qū)商品住宅銷售備案面積70.44萬平方米（5760套），較3月份下降14.3%、同比下降6.7%。

2020年以來合肥市區(qū)商品住宅銷售備案均價(jià)及同比增幅

4月份，合肥市區(qū)商品住宅銷售備案均價(jià)19383元/平方米，較3月份下降1.7%、較去年同期上升15.1%；市區(qū)商品住宅套均面積122.3㎡，較3月份減少1.2㎡。

2020年以來合肥市區(qū)商品住宅銷售備案面積及同比增幅

從價(jià)格分布來看，與3月份相比，新政1個(gè)月后，1.5萬元/㎡以下的低價(jià)房占比穩(wěn)定，1.5-2萬元/㎡的中段價(jià)格房占比上升，2萬元/㎡以上的高價(jià)房占比下降，其中每平方米在1.5萬元以下價(jià)格段占比持平、1.5-2萬元價(jià)格段占比上升6.7個(gè)百分點(diǎn)、2-2.5萬元和2.5萬元以上價(jià)格段占比分別下降0.9和5.4個(gè)百分點(diǎn)。

新政前后合肥市區(qū)商品住宅價(jià)格分布情況

二手住宅成交量下降明顯，價(jià)格回落

二手房方面，市場成交量明顯下降，價(jià)格回落。4月份，合肥市區(qū)成交11273套，較3月份下降27.1%，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)：限購區(qū)成交2988套，下降45.4%；非限購區(qū)成交8285套，下降13.0%。

4月份，合肥市區(qū)二手住宅成交均價(jià)17834元/㎡（數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院），較3月份下降5.3%。其中，限購區(qū)均價(jià)25885元/㎡；非限購區(qū)均價(jià)15430元/㎡。

合肥市區(qū)二手住宅成交量（套數(shù)）

非限購區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域成交下降

非限購區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域成交量下降，但價(jià)格有所上升。與3月份相比，4月份，屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)二手住宅成交283套，下降6.6%；和平路小學(xué)學(xué)區(qū)成交358套，持平；48中學(xué)區(qū)成交227套，下降40.3%；38中學(xué)區(qū)成交577套，下降1.4%。

與3月份相比，4月份，屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)二手住宅成交均價(jià)2.6萬元/㎡，上漲3.8%；和平路小學(xué)學(xué)區(qū)成交均價(jià)2.1萬元/㎡，上漲15.6%；48中學(xué)區(qū)成交均價(jià)2.3萬元/㎡，增長9.8%；38中學(xué)區(qū)成交均價(jià)1.8萬元/㎡，增長1.4%。

熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅成交套數(shù)（數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院）

投資投機(jī)性購房擠出熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅市場

合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)分析，隨著4月5日房地產(chǎn)新政的出臺(tái)以及新房搖號(hào)政策細(xì)則和學(xué)位制政策的落地實(shí)施，居民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期下降，房地產(chǎn)市場預(yù)期趨穩(wěn)。

據(jù)合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所4月份抽樣調(diào)查，市區(qū)常住居民購房意愿、房價(jià)上漲預(yù)期較3月份明顯降低。

合肥市區(qū)受訪對(duì)象購房意愿（占比：%）

房地產(chǎn)新政將濱湖、高新、政務(wù)三個(gè)區(qū)域二手住宅以及部分重點(diǎn)學(xué)區(qū)房納入限購范圍，限制投機(jī)炒作熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅市場；實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策，降低了學(xué)區(qū)房交易頻率，拉長了學(xué)區(qū)房投資回收期，將投資投機(jī)性購房擠出熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅市場。搖號(hào)所購房源限制上市交易也降低了新房投資投機(jī)行為。據(jù)4月份抽樣調(diào)查，市區(qū)常住居民中，多房戶購房為了投資占29.5%，比3月份調(diào)查下降8.7個(gè)百分點(diǎn)。

合肥市區(qū)受訪者未來一年房價(jià)預(yù)期（占比：%）

首批12個(gè)樓盤僅1個(gè)樓盤達(dá)到搖號(hào)條件，剛需占18.2%

新政搖號(hào)細(xì)則出臺(tái)后，實(shí)行公證搖號(hào)銷售從機(jī)制上杜絕了“價(jià)外加價(jià)”等行為，市場銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，許多開發(fā)企業(yè)處于觀望狀態(tài)，期待其他項(xiàng)目搖號(hào)實(shí)施后，再確定自身銷售方案。

濱湖、高新等區(qū)域熱點(diǎn)樓盤數(shù)量較少，新政之前許多購房人缺少購房機(jī)會(huì)。實(shí)行搖號(hào)后，許多之前不抱希望的剛需購房者也有了優(yōu)先購房的機(jī)會(huì)，購房人行為明顯更加理性。搖號(hào)實(shí)行項(xiàng)目公示，一次性公布多個(gè)項(xiàng)目，購房人可在多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行選擇，選擇范圍擴(kuò)大。

實(shí)行搖號(hào)登記后，市場供給明確，需求明晰，信息透明，房產(chǎn)管理部門可以了解各項(xiàng)目真實(shí)供求情況，為后期政策調(diào)整提供依據(jù)；開發(fā)企業(yè)可以了解項(xiàng)目在市場中的認(rèn)可情況，合理控制銷售節(jié)奏；購房人可以了解多個(gè)項(xiàng)目銷售信息，避免了因購房信息不對(duì)稱而造成的購房人一窩蜂搶購行為，穩(wěn)定了社會(huì)預(yù)期。

合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)新政實(shí)施效果的顯現(xiàn)，新建住宅和二手住宅市場逐步回歸理性，開發(fā)企業(yè)理性制定銷售方案，購房者理性購房、謹(jǐn)慎選擇，目前市區(qū)第一批公示的12個(gè)樓盤項(xiàng)目中僅1個(gè)項(xiàng)目（蜀山區(qū)小廟云棲麓項(xiàng)目）達(dá)到搖號(hào)條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批登記人數(shù)中，剛需者僅占18.2%，人人都有機(jī)會(huì)購房，充分體現(xiàn)了購房的公平性。

（原題：《剛剛發(fā)布！合肥這些房子，降價(jià)了！》）