21幅最高價地塊（占38%）至今尚未動工，其中2塊直接被政府沒收了；

        單價最高地塊的開工率為50%；

        2013年成交的地塊開工率僅為10%；

        隨著市場的持續走弱，土地市場也早現頹勢。

        上周北京下半年首場土地拍賣遇冷，昔日最高價的土地“大龍”再次出讓并沒有引發企業的激烈爭奪，接下來北京上周五再次推出2月份叫停出讓的“準地王”華嘉胡同地塊，原本很有可能挑戰全國單價記錄的地塊本次極有可能零溢價成交。

        風水輪流轉，半年多前火爆一片的土地市場此時已經風光不在，我們今天就來看看過去三年轟動一時的高價地們，如今又是處于何種境地呢？

        我們總共統計了全國范圍內2011-2013年年度經營性用地單價和總價TOP10地塊共計55幅（5幅地塊同時位列總價和單價TOP10），其中30幅地塊為商業辦公用地，25個地塊為含住宅用地。總體來看，大部分地塊都位于北上廣深四個城市，占比達71%。?

38%地塊沒有開工

        一線城市市場成熟，企業競爭激烈，地價遙遙領先其他城市。隨著城市分化的加劇，一線城市和其他城市之間的價格差距也越來越大，因而導致總價單價TOP10地塊占比逐年攀升，從2011年58%增加至2013年79%。此外一線城市重點區域批量推出土地集中成交，也是造成高價地王頻現的主要原因，如上海的世博會區域、深圳前海、北京朝陽區東三環CBD等區域。?從項目現狀來看，21幅地塊尚未動工占比38%，這在高周轉盛行的當下應該是一個極高的比例了，22個項目在建占比40%，9個項目在售占比16%，1個項目已經竣工即開業，還有2個項目被政府收回。63%的總價地王已經開工，2011、2012和2013年成交地塊的開工率分別達到80%、70%和40%。單價地王開工率則相對較低，為50%，2011、2012和2013年成交地塊的開工率分別達到70%、70%和10%。2013年地王由于大都是下半年成交，開工比例較少也比較正常。看來地王難度相對較大，特別是單價地王低至50%的開工率更說明地王好拿，項目難做。

景瑞中冶兩地塊被收回

        來看被收回的兩個項目，一幅是景瑞2011年2月以21362元/平方米競得的上海最高單價地塊——浦東新區浦興社區Y000902編制單元19-04地塊，退地原因據說是因為該地塊周邊規劃有軌道交通穿過不利于立即開工。該地塊于2012年11月再次出讓，當時周邊配套有所完善，景瑞地產也再次加入競拍，但最終還是與該地塊失之交臂。最終，嘉華以21682元/平方米價格競得，溢價率40%（不過再次拍賣后它沒有排上當年的top10）。?        另一幅被政府收回的地塊則是中冶以56.2億元南京2012年最高總價地——下關濱江2號地塊，該地塊與中冶2010年以200.34億元競得的下關濱江1號和3號地塊連成整體，但到如今2號地被政府收回，剩余部分也被中冶多次分拆轉讓，如今已經是分崩離析。        接下來我們來看已經在售的項目，從銷售情況來看，已經進入銷售的項目整體銷售情況都不錯，大部分項目月均去化套數都超過25套，。南京海峽城（NO.2011G07建鄴區揚子江大道以南，江東南路以北地塊）、京投萬科·西華府（豐臺區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊）項目月均去化都近90套，青島中海國際社區（李滄區河南、南莊社區地塊）月均去化更是高達198套。銷售去化相對稍慢的是上海保利西岸項目，2月份剛推出市場，主推190-320平米的三房，累計成交54套，但成交均價高達77193元/平方米，屬于高端產品，月均去化13套已經相當可觀。由此看來，能開盤的都是好賣的！

沒開工的地“價格算不過來”?

        最后我們來看未開工和在建的項目，真正有問題的那些都隱藏在遲遲不肯動工或者為規避相關2年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項目。

?        在未開工的項目中一類是地價房價算不過來的，比較典型的代表是中華企業獲得的平江區平四路機床電器廠、林機廠地塊，因為土地價格太高企業難以盈利，所以遲遲沒有開工。該地塊成交于2011年1月，30290元/平米的樓板價放到今天在蘇州市場也是極高的，要知道該地塊附近的蘇州平門府別墅項目今年6月份的成交均價也不過34000元/平方米左右。

       另有一類未開工的是因為動拆遷/搬遷原因，比如上海海事大學地塊和福州鼓樓區地塊還在動遷中，拆遷/搬遷何時結束決定企業何時能夠進入開發階段。值得注意的是福州鼓樓區地塊,在福州拍出樓板價43627元/平方米是很罕見的，預計未來很少地塊單價能超過該地塊，主要是因為該地塊拆遷成本較高。該地塊位于福州東街口，地段很好，目前周邊二手商鋪價格都已經達到12-15萬元/平方米，未來項目盈利空間還是可以的。

?        因為規劃問題未開工的有三塊地，分別為大連大金(2011)-100號地、北京市東城區香河園3號居住及商業金融用地項目和上海2012年177號公告黃浦區594（北塊）、596街坊地塊。其中上海地塊還是因為周邊居民反對該地塊規劃遲遲未能開工，看來老百姓也喜歡柿子選“貴”的捏；大連地塊位于小窯灣國際商務區，大連德泰控股2011年連用100.5億在該區域拿了四幅地塊，其中最大的就是大金(2011)-100號地，總建筑面積達222萬平方米，如此巨無霸的地塊開發起來還是比較吃力的，加上德泰控股的國企背景，預計會是一場“持久戰”。北京香河園地塊未能開工則是因為拿地企業為南昌市政公用投資控股有限責任公司，企業在建自用辦公樓+員工宿舍和建商品房銷售之間搖擺不定。

?        還有北京市朝陽區霞光里5號、6號商業金融用地因為企業自身原因，開發節奏緩慢，遲遲沒有動工，這種情況就要值得警惕了，往往這種自身原因碰到市場波動后就會變成更大的原因。

?        其余還有14地塊還沒有達到開工限制時間，尚未開工屬于比較正常的現象。?

        在建項目中，多數項目處于正常建設狀態，少數項目風險較大，工程進展較慢。其中最受關注的是北京崇文菜市場地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價、43712元/平方米樓板價競得的最高單價土地，在獲得兩年后才扭扭捏捏開始動工，時至今日已過三年也還在緩慢的建設當中。究其原因，土地成本太高，該地塊規劃為一棟高檔購物中心，土地與建安成本超過5萬元/平方米，加上投資物業資金周轉較慢，勢必會對企業整體資金鏈造成一定的不利影響。另外還有像上海2012年115號公告浦東新區黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，趕在兩年將至的“deadline”趕緊開工，估計接下來的工期也可能會大大放緩。?

        分析3年最高價地塊，大多數還屬正常，不少今日更加風光，但仍然有部分當前處境尷尬，高價拿地那刻的榮光早已經變成歷史，若時光倒流，相信這些土地又會譜寫另外一個篇章，可惜世上沒有后悔之藥，這些經驗與教訓只能作為后來者的一個參考。

附表1:2011-2013年總價TOP10地塊