最近網絡上流行一個段子，說是不管是哪里來的、研究什么的經濟專家來到中國，最終都會被問到這樣一個問題，“你對中國的房價怎么看？”。而且，聽眾之前往往會昏昏欲睡，一到這個問題，就立馬全來了精神。房子確實是一個煩惱，某種程度上，又是一個令人糾結的煩惱。

        想想不為房子煩惱時是什么樣子：房子不值錢、不稀缺、不緊張，但房子不值錢，又意味著什么呢？這時往往伴隨戰亂恐慌、經濟衰退、失業彌漫……人們根本沒有心思考慮房子和置業。正如俗話說：“亂世買黃金，盛世買房子。”

        能不能既身處盛世，又沒有房子的煩惱呢？古今中外，真的很難找到這樣美好的場景。

古代中國：兩個例子

        （一）“長安居大不易”

        唐朝大才子白居易，16歲時就少年成名，從江南前往長安，拜見當時的大名士顧況。廣為人知的故事是，顧況一開始瞧不起他，諷刺地說，你名字里有一個“居”字，你可知“長安米貴，居大不易”。長安當時是國際性大都市，人口眾多，米價很貴。當然，后來顧況一看到白居易那句“野火燒不盡，春風吹又生”，驚嘆之下連稱“有才如此，居亦何難”。

        白居易是一個有才華的人，他可以靠寫詩、靠為官的俸祿解決基本的吃飯問題。當時，白居易是中央公務員，級別相當于現在的處級干部，生活條件相當不錯，有兩個仆人，還有一匹馬。然而很少人知道，白居易終其一生都沒有在長安買下房子。

        白居易有詩云：“游宦京都二十春，貧中無處可安貧。”說的就是20年租房的日子。直到他35歲時，他的母親和弟弟來到長安投靠他，為方便家人生活起居，白居易才在長安附近的郊區渭南縣買了房子。由于離上班地很遠，因此白居易平時住在上班的公館中，周末再回家住。

        （二）“我生發半白,四海無尺椽”

        這句話出自北宋著名“三蘇”之一的蘇轍之口，說的就是老年仍無房的辛酸。蘇轍在當時也是很有社會地位的人，官位不低。當他前往開封投靠父親和哥哥時，其父蘇洵已為官幾十年，仍買不起房子。蘇轍直到晚年，掏出全部積蓄，加上狠心賣了一批藏書，才在首都開封近郊的許昌買下了第一套房子。“平生未有三間屋，今歲初成百步廊”。蘇轍為此狂喜，但轉念一聲嘆息道，“我老不自量”，老來成了房奴。

        從上面兩個例子可以看出，自古以來，“住房”就是一個大問題。各個朝代，即便是政府官員、公務員，政府也不敢隨便賜予他們房子，而是實行官宅制度。哪怕給公務員“公宅”，在他們不當官以后，也會要求他們搬出去另覓住處。可見，在任何時代，房子都是稀缺品，是一種很珍貴的資源。

        管子說：“倉廩實而知禮節。”類似的話還有很多。有了好的物質條件，才有更多的可能去講文明，房子都沒有，談何文明。

        商鞅變法時，說得更透徹，“意民之情，其所欲者田宅也”，要驅動人民為統治者賣命、去打仗、去做建設，就要滿足人民的心愿。人民的心愿是什么呢？那就是，一畝宅，兩頭牛，三個孩。“民以居為安”、“安居樂業”，都是凝結了古人的經驗和智慧的說法。新加坡李光耀非常信奉孟子的“有恒產者有恒心”，將其作為立國之本，為此他發展組屋，讓新加坡90%的公民擁有自己的住房。

從先秦到清朝

        這方面有很多專業研究，我這里是做引用。中國社科院張群在自己的書中提供了很多中國古代住房的資料。在先秦，對打仗獲勝了的人，君王除了會獎勵百畝田之外，還會賜予五畝的宅基地。從春秋戰國起，就有“宅基地”的說法，農民的住房問題基本得到保障。這個辦法能激勵農民為秦國賣命，秦國也靠著這一措施一統六國。

        從先秦到唐代中期，宅地所有權的私有化程度及產權保障力度均大于其他類型土地。宋代以后，土地普遍私有化，宅地和其他土地權利才沒有區別。

        魏晉以后的均田制中，宅地作為土地的一部分，按人口多少分配。宅地允許農民永遠占有。唐代宅地數量大，不但國家不能收回，而且可以自由買賣。這有點類似于當前中國農村的宅基地制度。

        但當宅地和其他土地沒有了法律上的區別，均進入市場流通，而國家無力保障每個人均占有一定數量的宅地，土地兼并就造成了居住上的艱難，甚至士子、低級官僚也難幸免。

        當土地變成了一種商品，就會產生“價高者得之”的局面。有些農民經不起高價的誘惑，或生活面臨困難，就會將自己家的土地賣給有錢的人。他們的土地一旦賣出去，再買回來的可能性就很小了。

        歷朝歷代的戰亂和復興，都和土地兼并有關。這里的土地兼并，除了農田耕地之外，還包括宅基地。宅基地兼并之后，農民失去土地，變成流民，之后就是一輪一輪的農民戰爭、農民起義。當時的統治者也意識到，對住房沒有保障的話，會引起戰亂。所以從那時起，住房就是“維穩”的核心。

        國家無力保障每個人均能占有一定數量的宅地，弱勢群體不能依靠市場獲得住宅。這促使國家建立弱勢群體保障制度。宋代成為轉折點，宋代法律承認了政府的住宅保障責任，明確規定要給無家可歸者提供住宅。那時起，中國主要城市出現了救濟院、老人院這類機構的雛形，居養院、安濟坊在全國得到大力推廣。若沒有盡到相關責任，機構會遭到中央政府的懲辦，失職官員被追究刑事責任。元代明代，也都繼承了這類國家住房救濟政策。

        清代出現了類似今天“經濟適用房”的住房，不過是專門為特權基層建造的。一開始，只要為滿族人，即有資格向國家申請免費住房。不過后來，由于房屋確實耗費很大，財政實在負擔不起，乾隆規定，只有旗人才可以申請以優惠價格把房子買下來（這有點像我們的98年房改，國家拿到購房款后，去蓋新的經適房）；另外，原來分到的房子可以賣，先從國家手里買下來，再轉公房變成私房，從只有使用權變成擁有所有權。

圖為70年代末80年代初的上海。

近現代中國

        民國時期的情況是，上海有大面積棚戶區，人們在“螺螄殼里做道場”——1978年的上海，人均住房面積只有3平方米，一個家庭蝸居在7-8平方米的房子里，更不用說解放前的狀況了。在廣州，據1928年的調查，該市80余萬常住人口中，有60多萬人租房居住，其房租占家用40%以上。從20世紀20年代到抗戰之前，上海、南京、北平、成都、武漢等城市的房客先后發起減租運動。

        雖然現實很骨感，但孫中山當時的理想很豐滿。為解決住房問題，孫中山提出平均地權，要“耕者有其田，居者有其屋”。他描繪了很多美好的理想，比如他說要建10萬公里鐵路——這個我們到現在都還沒有完成，愧對先人。還有每年要建100萬間房子，等等。

        在長期而言，這些確實是空談。民國在行動上是侏儒，但言語上確實是巨人。我們可以看到，民國時期，制度上設計得很詳細，非常西方化。

        民國時代，已確立了土地法為核心、行政立法和地方立法為枝干的雙層次住宅法律體系。我們現在說“買賣不破租賃”，在1929年，就已確立了這條原則：新的房東不能把租客趕走。1930年的民國土地法，規定了在城市實行準備房屋及其救濟制度。準備房不足時，政府實施房屋標準租金、減免新建房屋稅款、建筑市民住宅等救濟措施。包括房租管制、公共住宅制度、私房獎助制度等等，這些規定很詳細也很先進，和現在差不多。問題在于民國政府的行動力不足。

        恩格斯有一本著作，叫《論住宅問題》，對城市化與住房問題的關系有深刻洞見：“一個古老的文明國家像這樣從工場手工業和小生產向大工業過渡，并且這個過渡還由于情況極其順利而加速的時期，多半也就是‘住房短缺’的時期。在開初就作為工業中心而興起的城市中，這種住房短缺幾乎不存在。”

        在德國的大工業時代，快速城市化伴隨工業化進程，住房矛盾尤為突出。當年德意志民族在現代化過程遇到的問題，與我國當前何其相似。

        那么，城市住房問題的本質到底是什么？其本質，是城市公共服務的成本問題。在農村不需要公共服務，或不需要那么多的公共服務。農村生活的本質是自給自足，不需要交換和分工，是自然和封閉的，而城市生活一定需要大量的、昂貴的公共服務，從水電煤到教育醫療輕軌綠地等，這些公共服務都會被資本化到住房價格上，而總有一部分城市居民無法支付公共服務的成本。越是大城市，這樣的人越多。為此，住房保障是城市的特有問題。

        進一步解說，房屋價格由三部分組成：

        一是它的磚瓦，即建造成本。這部分比較便宜，農村與城市相差不大。

        二是其所在空間的公共服務的附加價值。比如一個人住在崇明，每次來市中心上班或辦事路上單程就要花兩個小時，如果不想受這個罪，改在市區買房，可以節約交通成本，避免辛苦，但就需要多付出很多很多房價。又比如大家更容易理解和感知的學區房，入名校受教育資格的價值，進入住房價格中。

        三是房屋未來升值空間的期權，房子可保存幾十年，今天的房子不值那么多錢，但明天有可能升值，比如這里將來可能建造迪士尼，會有大綠地，等等。沒人擔保未來一定會升值，但當大家都這樣相信，歷史上也發生過這樣的事，那么房價就一定會提前把市場預期的未來升值空間體現出來。這與股票炒作完全一樣。房屋的投機泡沫，說的就是這一部分。

        買房子相當于參加博傻，有可能中大獎，也有可能虧。這其中有個預期，比如政府說，這邊會有學區房，那邊會有地鐵。大家都相信政府的話，由此形成的預期也會附加到房屋的價格上。越是大城市，越是經濟高速發展的地方，房價越是高。房價不取決于建造成本，而取決于后面兩項成本。

        所以說，住房的市場化使得公共服務和環境宜居性在住房價格上的顯性貨幣化，抬高了對城市住房的進入門檻。住房的資本化使得其成為商人們投機炒作的工具，也成為政府在城市發展方面的融資手段。

        城市的集聚性與規模性，造成人口大規模集中與土地供應不足。“住房絕對短缺”，是城市住房問題的根源。但城市住房短缺不是建筑物的短缺，而是城市土地、基礎設施和公共服務的短缺。公共服務的短缺與昂貴，是大城市的顯著特征。這些都要映射到住房上。

        另一方面，有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性，其經濟屬性則是具有基本消費品與商品的雙重性，是天生的投資品、多功能、長周期性，受政策和規劃的約束性大。這些都進一步加大了住房投機泡沫。

城市住房矛盾的出路

        回顧了古今中外，我們發現，稍有文明意識的政府，都要搞住房保障。住房保障是托底，是防火墻，守住我們的文明底線。

        廣義上說，住房保障具有社會投資屬性，這可以從兩個角度理解：一是防御性的社會投資，防止社會不穩定不和諧對社會正常生產力的破壞，節約相關不必要的社會費用；二是主動性的社會投資，提高居民普遍的居住質量，尤其是最低那塊短板的住房水平，會幫助相關人員提高經濟生產能力，讓整個社會更快地達到和諧成長的發展目標。

        當然，住房權保障強調政府的主體地位和責任，但不是要求政府對居民住房權承擔無限責任。

        當個人依靠自身力量從市場就可以滿足基本住房需要時，政府的責任是保障市場合理秩序；當個人依靠自身力量無法從市場滿足基本住房需要時，一種可能是市場秩序崩潰無序或存在歧視，這時政府的責任是恢復合理市場秩序，一種可能是個人自身資源的原因，那么這時就有必要要求政府直接介入、提供緊急臨時救濟解決生存權，并為其發展提供幫助。

        我們當前面臨的住房問題，是一個時代的問題。這是一個特定的階段，過若干年后，我們也許回頭想起來這個時代在住房問題上的很多怪像，可能會感覺很滑稽。經濟增長速度下滑了，城市化進程放慢了，城市住房問題自然會緩和很多。但現在我們無法擺脫這種局面。不可能既享受高速增長的好處，又一點兒也不承擔其成本和負面影響。

        有人愿意為升值預期而進入住房市場，希望為這個投資機會承擔風險，那么要給他機會；但有人不愿參加這個游戲，那么也要給他機會。

        所以，要根本解決住房問題，就要為不同的人提供不同的出路。風險偏好不同，承受能力不同，應該可以對應不同住房。一部分人去買商品房，一部分人去住保障房，但除此之外，還應當允許一部分人可以買自己住的房子，可以一輩子住在自己的房子里，但這種房子不能參加資本的增值，也就是只有使用價值，沒有投資價值。這種房子，我稱之為“社會住房”，即介于商品房與保障房之間的第三條道路，是處于過渡形態的住房。這樣，商品房、社會房、保障房，三位一體。目前住建部在大張旗鼓，搞共有產權房試點，應該朝這個方向努力。

        （主講人系上海財經大學不動產研究所執行所長、教授。內容來自作者6月22日在季風書園“我們的城市”論壇上的分享，原題為“漫談古今中外住房問題”，澎湃（http://www.kxwhcb.com/）記者王昀整理，經主講人審訂）