房地產(chǎn)市場很熱，但是不是太熱了？

據(jù)市場觀察報道，這是很多美國人都在問自己的問題。谷歌的數(shù)據(jù)凸顯了許多人對市場狀況的擔(dān)憂。

“房地產(chǎn)市場什么時候會崩盤”這一短語的搜索量，在過去一個月里增長了2450%。同樣，美國人也在尋找有關(guān)房地產(chǎn)市場為何如此火爆、房價為何不斷上漲的解釋。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，美國人的擔(dān)憂可能是當(dāng)今競爭激烈的市場的自然產(chǎn)物。Zillow的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬修·斯皮克曼說，“如果我們看到房價像現(xiàn)在這樣快速上漲，對一些人來說，這可能會讓他們想起上次的情況。”

當(dāng)房價增速快于收入增速時，這種趨勢最終是不可持續(xù)的。全美住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨說

對一些人來說，美國如今的房地產(chǎn)市場，可能會讓人覺得與大衰退之前的市場狀況出奇地相似。鑒于上一次房地產(chǎn)繁榮引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)崩潰，這些擔(dān)憂當(dāng)然是可以理解的。但房地產(chǎn)專家認(rèn)為，美國人還不需要讓自己太激動。

全美住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨表示，“我們不會看到樓市崩盤，但我們預(yù)計，2020年體現(xiàn)出來的不可持續(xù)的增長速度會有所降溫。當(dāng)房價增速快于收入增速時，這最終是一種不可持續(xù)的趨勢。”

01

房地產(chǎn)市場發(fā)生了什么?

一年前，當(dāng)COVID-19感染病例首次在美國飆升時，購房市場戛然停止，人們被建議待在家里避免生病。當(dāng)時，房地產(chǎn)市場似乎處于低迷狀態(tài)。

然后，相反的情況發(fā)生了。當(dāng)房地產(chǎn)交易恢復(fù)時，美國人蜂擁購買房屋。隨著到辦公室工作遠(yuǎn)不可及，學(xué)校越來越虛擬化，很多家庭都在郊區(qū)尋找更多的空間。

一些城市居民厭倦了狹小的公寓，決定永久搬到更偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)，而另一些人只是選擇購買第二套住房，以避開居家令。

由于尋求購房的人突然蜂擁而來，房價飛漲。到11月，房價以自大蕭條以來最快的速度上漲，而且上漲速度還沒有減緩。

對住房的需求也引發(fā)了一場建筑熱。迪茨說，去年獨(dú)棟住宅的建造量增長了12%。住宅建設(shè)活動的突然增加導(dǎo)致了木材價格的飆升，將新房價格推得更高。

對住房的強(qiáng)勁需求是有道理的

促成今天房地產(chǎn)市場繁榮的環(huán)境，與引發(fā)上一次繁榮與蕭條周期的環(huán)境大不相同。特別是，貸款機(jī)構(gòu)變得更加謹(jǐn)慎。

引發(fā)大蕭條的房地產(chǎn)繁榮，源于次級貸款的增長。銀行和其他抵押貸款機(jī)構(gòu)為了賺大錢，開始發(fā)放風(fēng)險更高的貸款，通常不需要借款人證明他們有能力支付抵押貸款。許多貸款還采用了可調(diào)利率，這些剛開始看起來相當(dāng)?shù)偷睦屎笃跁絹碓礁摺?/p>

當(dāng)時，美國的房主們把房子當(dāng)作自動取款機(jī)，用這些高風(fēng)險貸款進(jìn)行再融資，將他們積累的房屋凈值套現(xiàn)。

相比之下，今天的貸款做法要保守得多。Realtor首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾?黑爾表示，“銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)在發(fā)放信貸方面一直很自律，這與我們之前看到的樓市繁榮時期的做法非常不同。事實上，銀行在去年封鎖之后收緊了貸款要求”，因此，如今的買家購房的財務(wù)能力比歷史上很多時期更強(qiáng)。

上一次房地產(chǎn)危機(jī)主要是由高風(fēng)險的借貸活動造成的。但如今銀行的運(yùn)作方式有所不同。

作為證據(jù)，抵押貸款機(jī)構(gòu)正在向信用分?jǐn)?shù)較高的貸款者提供貸款。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)，抵押貸款的可用性在大流行之后立即暴跌至六年來的最低水平，此后只是略有恢復(fù)。

在銀行如此謹(jǐn)慎的情況下，如今房地產(chǎn)市場上的需求更加健康。大流行帶來的生活方式的改變，并不是需求激增的唯一原因。

黑爾說，“目前的需求是建立在人口浪潮之上的，因為我們有很多千禧一代即將步入30歲，這是首次購房的關(guān)鍵年齡。”

房地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍觀點(diǎn)是，人們買房的主要動機(jī)不是因為低利率或投資潛力，而是因為生活的變化。千禧一代是人數(shù)最多的一代，正在結(jié)婚生子。隨著他們進(jìn)入了人生這些重要的里程碑，擁有一個房子正成為一個更重要的優(yōu)先事項。

02

住房短缺推高了房價

對購房者來說，目前的大問題是沒有多少房產(chǎn)可供選擇。與需求激增一樣，房價的上漲并非人為造成的。Auction的市場經(jīng)濟(jì)副總裁達(dá)倫·布洛奎斯特說，“大流行期間房價的大幅上漲當(dāng)然有一些泡沫，但在泡沫之下有實質(zhì)性的支撐。”

Auction是一家專門從事止贖和銀行擁有房產(chǎn)的房地產(chǎn)平臺。

許多房屋建筑商在上次房地產(chǎn)泡沫破裂中破產(chǎn)了。在此之前，一些公司從事投機(jī)性建筑活動，因此當(dāng)市場觸底時，他們發(fā)現(xiàn)自己背負(fù)著大量新建房屋的負(fù)擔(dān)，而感興趣的買家寥寥無幾。

因此，住宅建設(shè)活動大幅放緩。專家們說，房屋建筑商只是在過去幾年才開始恢復(fù)運(yùn)營。與此同時，許多美國人正忙于結(jié)婚生子，這造成了供需之間的巨大差距。

房地美(Freddie Mac)最近的一份報告估計，美國還缺400萬套住房才能滿足購房者的需求。自2018年以來，這一數(shù)字增長了50%。

更糟糕的是，潛在的房屋賣家仍在觀望，限制了現(xiàn)有房屋的銷售。一些賣家可能仍對在疫情大流行期間將房屋投放市場所帶來的健康風(fēng)險感到緊張。其他人可能會感到沮喪，因為他們同樣很難找到新家居住，這導(dǎo)致他們推遲了房屋出售。

03

疫情會導(dǎo)致止贖增加嗎？

止贖一般是指，當(dāng)貸款買房的人無法還貸時，其當(dāng)作抵押品的住房會被放貸機(jī)構(gòu)收走。

就住房需求和房價的快速升值而言，房地產(chǎn)市場可能是有堅實基礎(chǔ)的，但對一些風(fēng)險仍然存在。

其中最大的可能是抵押貸款市場的彈性問題。隨著經(jīng)濟(jì)在疫情爆發(fā)之初衰退，立法者和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)迅速指示抵押貸款機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)，為可能失去工作或收入的借款人提供救濟(jì)。

美國人可以要求對他們的抵押貸款進(jìn)行延期償付，允許他們減少還貸，或者干脆不還，基本上不需要問任何問題。與此同時，政府頒布了暫停沒收房產(chǎn)的規(guī)定。

到6月底，超過400萬美國人將不得不開始重新還貸。數(shù)以百萬計的房主已經(jīng)成功地恢復(fù)了每月的還款。不過，聯(lián)邦政府已經(jīng)多次延長了延期還款計劃和止贖暫停期。據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會估計，截至4月中旬，約有230萬房主仍未還貸。

目前還不清楚這些房主中有多少最終能夠重新開始還貸，而房地產(chǎn)市場的命運(yùn)，可能取決于美國監(jiān)管機(jī)構(gòu)能否成功阻止止贖潮。

房地產(chǎn)評估師和風(fēng)險經(jīng)理組織，抵押品風(fēng)險網(wǎng)絡(luò)的首席執(zhí)行官瓊·特里斯說，如果所有這些房屋同時違約，“將會重創(chuàng)市場”，因為債務(wù)延期率已經(jīng)是上次危機(jī)的兩倍。

美國消費(fèi)者金融保護(hù)局最近提議，將暫停止贖的時間延長至2022年，并讓借款人更容易要求修改他們的住房貸款，使他們能夠負(fù)擔(dān)得起自己的住房。消費(fèi)者監(jiān)管機(jī)構(gòu)還表示，將仔細(xì)審查貸款機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)的做法，以保護(hù)房主。

另外，奧巴馬時期通過的法規(guī)，使發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)想尋求止贖權(quán)會更難。

美國企業(yè)研究所住房市場與金融中心聯(lián)席主任愛德華·平托表示，“將所有這些因素結(jié)合起來，大規(guī)模止贖的風(fēng)險大幅降低。”

在一些情況下，一些房主可能仍然會違約，這并不一定是普遍現(xiàn)象。在獲得美國聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的貸款的人當(dāng)中，延期還貸率較高。

美國聯(lián)邦住房管理局，為可能不符合常規(guī)貸款資格的購房人提供相應(yīng)的房屋貸款解決方案，其貸款降低了融資成本和首付門檻，主要是幫助美國的低收入人群。在美國，至少有20% 的購房人申請并獲得了他們的貸款。

“最大的風(fēng)險在于，2014年以來聯(lián)邦住房管理局提供的貸款，”布隆奎斯特說。這些貸款風(fēng)險更大，債務(wù)收入比更高。這些借款人中的許多人依賴各種援助才能有首付來購買他們的房屋。

布隆奎斯特稱，“這些貸款在大流行后最有可能陷入止贖，這種貸款高度集中的市場可能因此受損。”

根據(jù)美國企業(yè)研究所的研究，截至2月份，以聯(lián)邦住房管理局拖欠率衡量，風(fēng)險最高的房地產(chǎn)市場包括亞特蘭大、休斯頓、芝加哥和達(dá)拉斯。

對于目前處于困境的房主來說，好消息是，總的來說，他們已經(jīng)在自己的房屋中積累了很大的房產(chǎn)凈值收益。考慮到全美對住房的高需求，住房專家說，這些家庭中的大多數(shù)應(yīng)該能夠賣掉他們的房子，即使是為了賺筆錢，然后重新租房。

04

如果抵押貸款利率上升會發(fā)生什么?

延期還貸并不是房地產(chǎn)市場面臨的唯一威脅。事實上，由于房價已經(jīng)漲到目前的水平，很多購房者在評估自己是否有能力買房時，都已經(jīng)開始很謹(jǐn)慎。

不斷上升的抵押貸款利率威脅到了這種平衡。如果抵押貸款利率急劇上升，可能令需求突然降溫，令市場迅速從繁榮轉(zhuǎn)向蕭條。

大多數(shù)住房專家預(yù)計，抵押貸款利率今年只會小幅上升。利率已經(jīng)從年初創(chuàng)下的歷史低點(diǎn)反彈，但最近利率穩(wěn)定在3%左右。

專家說，如果利率恢復(fù)上升，房價增長可能會放緩。這可能會給一些買家一個機(jī)會，因為負(fù)擔(dān)能力會暫時把其他人擠出市場。

原標(biāo)題：《美國房地產(chǎn)漲成這個樣子，是不是又要崩盤了？聽聽專家怎么說……》

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