在共享辦公“泥潭”中掙扎數(shù)年后，優(yōu)客工場（NASDAQ: UK）終于摸到了盈利的門檻。

4月15日，優(yōu)客工場發(fā)布了2020年第四季度及全年業(yè)績。從財報中幾項主要數(shù)據(jù)來看，優(yōu)客工場2020年全年營收8.77億元，同比降低25%；凈虧損為5.08億元，較2019年同比縮窄37%；攤薄后每股虧損7.5元，同比降低52.5%。

細(xì)分到第四季度來看，優(yōu)客工場凈營業(yè)收入為2.79億元，環(huán)比增長39.4%，但同比仍下降4.8%；凈虧損額為1.491億元，環(huán)比減少11.9%，同比則減少36.8%；攤薄后每股虧損2.23元，同比降低53%。值得注意的是，若是在非美國通用會計準(zhǔn)則（Non-GAAP）下，優(yōu)客工場第四季度實際上完成了6279萬元的盈利。

自行業(yè)龍頭WeWork遭遇上市“滑鐵盧”以來，共享辦公行業(yè)就被普遍視為一門投入高、回報少的苦生意，而實際情況也的確如此——以優(yōu)客工場為例，它在本次勉強摸到盈利邊緣之前已經(jīng)連續(xù)虧損了數(shù)年，幾乎只能靠融資續(xù)命。但就是這樣一家廣泛不被看好的公司，最終卻先于WeWork完成了盈利。同是行業(yè)老玩家，為何WeWork沒能趕上優(yōu)客工場？

“二房東”模式缺陷重重，WeWork“逃離”中國求回血

很長一段時間里，以WeWork為首的整個共享辦公行業(yè)都秉持著傳統(tǒng)的“二房東”經(jīng)營模式，即在市場上找到合適的房產(chǎn)，與地產(chǎn)商簽訂長租合同，再對內(nèi)部加以改造打扮成“共享辦公空間”，最后出租給個人或者初創(chuàng)公司。

但“二房東”模式的缺點也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業(yè)都必須交付房產(chǎn)租金，以及共享空間的各項維護費用。這種運營模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴展市場以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因為租客和共享空間維護費的增加總是成正比的，另外，“高買低租”擴張方式所增加的成本也會為企業(yè)帶來更大的負(fù)擔(dān)。

當(dāng)市場處于蒸蒸日上的良好狀態(tài)時，企業(yè)尚還能有回旋余地，但當(dāng)整體市場入住情況都不理想時，這家企業(yè)的好日子也就到頭了，已經(jīng)淪落到“賣身”的WeWork中國無疑是個很典型的例子——據(jù)英國《金融時報》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，WeWork中國在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達到78.5%。

從入住率來看，WeWork也遠(yuǎn)未達標(biāo)。其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動，而要想達到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

慘淡的運營情況讓W(xué)eWork難以在中國區(qū)盈利，據(jù)其招股書顯示，2019年1-6月，WeWork在中國市場的營收僅為730萬美元，僅占全球營收的4%。

因為上市遇阻又遭遇內(nèi)部危機，WeWork最終拋棄了中國業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而收縮至美國、歐洲等市場。在國內(nèi)，WeWork的股東之一摯信資本（Trustbridge Partners）則通過追加投資的方式接過了WeWork中國的實控權(quán)，摯信資本運營合伙人姜躍平出任WeWork中國代理CEO。

WeWork的失敗給其他人敲響了警鐘，如何創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流成了整個行業(yè)亟待解決的問題，而在解決方案上，以優(yōu)客工場、氪空間為首的中國共享辦公企業(yè)則跑在了海外創(chuàng)業(yè)者的前面。

輕資產(chǎn)經(jīng)營，是優(yōu)客工場們的一劑良藥？

“共享辦公現(xiàn)在依舊處在一個新興行業(yè)試錯的階段，所有企業(yè)都在摸索、尋找方向?！痹贗PO后的一次采訪中，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示。

面對慘淡的共享辦公行業(yè)，優(yōu)客工場給出的答案是“輕資產(chǎn)+重自營”。

在這個戰(zhàn)略下，優(yōu)客工場的主要業(yè)務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design，這些是優(yōu)客工場的自營業(yè)務(wù)，而它們無一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面，優(yōu)客工場仍要承擔(dān)重資產(chǎn)運營下的一系列風(fēng)險。

提供運營、設(shè)計施工服務(wù)的U Brand，則是優(yōu)客工場近些年才慢慢發(fā)展起來的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在U Brand模式下，優(yōu)客工場并不租賃物業(yè)，而是讓擁有房源的小業(yè)主扮演加盟商的角色，自己則提供品牌，負(fù)責(zé)裝修、獲客以及運營。小業(yè)主獲取租金，優(yōu)客工場就從中收取服務(wù)費。截至2020年12月31日，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理面積已增加到了35.2萬平方米。

目前，U Brand已經(jīng)成為優(yōu)客工場新的增長曲線，從本次財報中可以看出，其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)同比增加220.8%，達到1080萬元——這在一眾虧損的業(yè)務(wù)中顯得頗為亮眼。

在這之外，優(yōu)客工場仍在不斷探索新模式，例如2019年9月才上線的U Partner——這一模式通過與業(yè)主分享租金收益賺取利潤，收入則被歸于會員費一類。優(yōu)客工場還推出了主打各式企業(yè)服務(wù)的U Plus，試圖跳出“房東”這一圈子尋找增量。

此外，早在上市前，優(yōu)客工場就曾通過并購整合營銷公司“省廣眾爍”，大幅提升了自身的品牌營銷收入。雖然2020年第四季度該業(yè)務(wù)收入有所下降，但它目前仍然占據(jù)優(yōu)客工場的收入主力地位——1.1億元，這個數(shù)字甚至超過了優(yōu)客工場辦公空間會員業(yè)務(wù)的營收。

結(jié)合財報與它的經(jīng)營情況不難看出，優(yōu)客工場正呈現(xiàn)出以輕資產(chǎn)反哺重資產(chǎn)的發(fā)展趨勢。而行業(yè)內(nèi)的另一名選手氪空間也有類似的打算。

此前接受媒體采訪時，氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城透露了氪空間未來的戰(zhàn)略方向：“我們將專注于那些在全國各地都有辦事處的企業(yè)客戶，幫助他們尋找新的辦公地點，同時負(fù)責(zé)設(shè)計他們的辦公室?！眲⒊沙钦J(rèn)為，這樣的經(jīng)營模式不會有像WeWork那樣大的財務(wù)風(fēng)險，因為客戶會直接和房東簽訂協(xié)議，能幫助氪空間節(jié)省大量租金上的開支。

在此基礎(chǔ)上，2020年7月，氪空間推出了新業(yè)務(wù)Kreator Space，主打輕資產(chǎn)經(jīng)營?！拔覀円鲑Y管領(lǐng)域的‘麥當(dāng)勞’，給客戶以性價比高的服務(wù)?！彪纯臻gCEO王雪泉接受采訪時表示。

地產(chǎn)巨頭紛紛入局，行業(yè)會迎來新一輪洗牌嗎？

在初創(chuàng)企業(yè)紛紛收縮陣線、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)以求自保之時，萬科卻打起了跨界入局的算盤。

2019年底，萬科上線了辦公品牌“牛小時Office”，并在2020年6月于蘇州正式開業(yè)。根據(jù)公開信息顯示，牛小時Office首個項目面積達到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小時Office的出租率達到了50%~60%，這個數(shù)字已經(jīng)接近一些行業(yè)內(nèi)的頭部選手。

在這條賽道上，萬科并不孤單——中國金茂的J SPACE、凱德的奕橋Bridge+、恒基兆業(yè)的Bcos、普洛斯的GWS普隆空間……地產(chǎn)巨頭們儼然已經(jīng)將這條賽道變成了新的戰(zhàn)場。

對于后入局的一眾地產(chǎn)巨頭來說，共享辦公行業(yè)已經(jīng)發(fā)展數(shù)年，用戶也被教育的非常妥帖，無需再花上額外精力去教育市場；另外，此前一眾共享辦公玩家的退場讓市場空出了大片份額，正是它們?nèi)雸龅暮脮r機。

另外，這些地產(chǎn)巨頭同樣有著屬于自身的獨有優(yōu)勢——自有物業(yè)、以及充足的資金儲備，這兩點讓它們不必承受初創(chuàng)企業(yè)們的高額租金壓力。以萬科為例，其物業(yè)服務(wù)收入在2020年已達到182.04億元，萬科云（住宅物業(yè)服務(wù)）截至年末累計在管面積則高達5.66億平方米。

地產(chǎn)巨頭們的強勢入局，被很多悲觀的行業(yè)人士視作新一輪大洗牌的開端，然而也有人持不同意見。一位從業(yè)人士就認(rèn)為，巨頭們短期內(nèi)難以對目前的格局造成改變。“共享辦公需要空間運營大數(shù)據(jù)的積累，以及對用戶需求的深層次理解和服務(wù)經(jīng)驗，而地產(chǎn)商對這類產(chǎn)品的經(jīng)驗不足，很難發(fā)展到把控市場的地位。”

星庫空間創(chuàng)始人兼CEO白羽也認(rèn)可這一觀點，此前接受媒體采訪時他曾表示，碎片化存量資產(chǎn)精細(xì)運營并不是開發(fā)商所擅長的，它們對行業(yè)不會有主導(dǎo)影響?！半S著行業(yè)加快淘汰，競爭已經(jīng)不是來自同行，更多的是來自市場，誰能率先實現(xiàn)盈利，誰就有領(lǐng)先的機會。”